Как правильно оформить договор купли-продажи
Шрифт:
1) Подать запрос в Регистрационную Палату, чтобы удостовериться в том, что он имеет дело с истинным владельцем гаража.
2) Получить весь перечень правоустанавливающих документов на гараж.
3) Заключить договор купли-продажи гаража.
4) Заплатить назначенную продавцом стоимость и получить соответствующую расписку.
5) Подать документы для перерегистрации права собственности.
В данном случае более уязвимым является покупатель, поскольку он отдает свои деньги, но не имеет сертификат собственности на свое имя на руках. Как вариант, сделку можно обезопасить следующим образом: прописать в договоре поэтапную оплату — половину суммы сразу, а вторую половину уже после того, как будет завершена перерегистрация гаража.
Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что имущество подразделяется на движимое и недвижимое. Она конкретно определяет, какое имущество следует относить к движимому, а какое — к недвижимому. Главный критерий, по которому определяется вид имущества, состоит в неразрывной связи с землей, а также в невозможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Однако, существует в гражданском обороте и такое имущество, которое можно отнести как к движимому, так и к недвижимому. Этим имуществом является гараж. Он может быть
Далее Вы сможете подробно изучить особенности заключения договора купли-продажи гаража с учетом описанной выше двойственности, а также некоторые «подводные камни», на которые следует обратить свое внимание, заключая такой договор.
Начнем с договора купли-продажи гаража как движимого имущества.
В соответствии с общей статьей 454 ГК РФ, для заключения договора купли-продажи гаража как движимого имущества требуются собственник гаража (продавец), покупатель гаража и сам гараж как предмет договора. Права продавца на это имущество будут подтверждаться лишь его собственными словами, а также тем фактом, что он этим гаражом пользуется. Договор должен быть заключен в письменной форме, поскольку стоимость гаража, скорее всего, превысит сумму размером в одну тысячу рублей согласно статье 161 ГК РФ. Заключить договор проще всего, составив один документ, который должны подписать продавец и покупатель. К договору нужно приложить передаточный акт, согласно которому продавец передает имущество, а покупатель принимает его. Также нелишним будет приложить к договору расписку о том, что продавец получил от покупателя денежные средства за проданный им гараж. Если Вы сможете оформить всю документацию правильно в соответствии с приведенными выше пожеланиями, то Вы станете законным владельцем гаража, являющимся движимым имуществом. Право собственности на имущество такого рода государственной регистрации не подлежит, поэтому Вы можете смело распоряжаться им и владеть.
Вы можете также оформить договор купли-продажи гаража как движимого имущества в форме составленной расписки, однако такая форма не сможет полноценно защитить Вас от возможных притязаний на Ваше имущество со стороны посторонних лиц. Но если никакого другого варианта, кроме как составить расписку, Вам не предложено, обязательно проследите за тем, чтобы в ней были указаны полные фамилии, имена и отчества покупателя и продавца, а также отмечено, за что конкретно передается денежная сумма и в каком размере. Лучше также пригласить свидетеля, который подтвердит своей подписью факт того, что расписка была составлена в его присутствии. В том же случае, если Вы приобрели гараж и расплатились с продавцом на основе устной сделки, то если впоследствии между Вами возникнет спор, права сослаться на свидетельские показания, доказывающие заключенный между вами с продавцом договор купли-продажи, у Вас не будет. Сам договор будет являться действительным. Кроме того, помните о том, что в процессе владения и пользования своим имуществом, Вами не должны быть нарушены законные интересы и права других лиц. А нарушить такие законные интересы и права других лиц Вы можете очень легко и просто, благодаря пользованию своим гаражом как движимым имуществом. К примеру, выбором места для установки своего гаража. Если Вы собираетесь установить свой гараж на земле, принадлежащей Вам по праву собственности (к примеру, на придомовом или приусадебном участке), то Вы являетесь образцовым владельцем гаража. Но если же Вы собираетесь установить гараж на земле, которая не является Вашей собственностью (к примеру, во дворе дома или возле гаража соседа, на свободном месте), то, вероятнее всего, Вы намереваетесь нарушить законные интересы и права собственника земельного участка, а именно — органа местного самоуправления либо муниципального образования, а возможно и Российской Федерации. Если Вы столкнулись с подобной ситуацией, не забывайте о том, что Вам может быть предъявлен иск в судебном порядке об освобождении занятого Вами самовольно земельного участка. Также Вы должны будете в обязательном порядке привести его в прежнее состояние за свой счет и демонтировать установленный Вами на нем гараж. В сложившейся ситуации заявить о своем праве собственности на землю, которая находится под Вашим гаражом, Вы не сможете, так как Ваш гараж объектом капитального строительства не является. Единственное, что Вы можете сделать в этом случае — это перенести свой гараж в другое место, также не нарушая при этом законных интересов и прав посторонних лиц.
Теперь перейдем к договору купли-продажи гаража как недвижимого имущества.
Здесь все обстоит гораздо сложнее. Прежде всего, оформление договора купли-продажи гаража как недвижимого имущества регулируется нормами статьи 549 ГК РФ, в которой говорится уже о недвижимом имуществе. Статья 550 ГК РФ прямо указывает на то, что договор купли-продажи недвижимости необходимо заключать в письменной форме, составив один документ, который должны подписать обе стороны. Если этого не сделать, договор будет признан недействительным. В таком договоре нужно указать продавца, покупателя, предмет договора — гараж, цену, а также другие возможные условия, которые стороны могут пожелать изложить в договоре. После того, как договор и передаточный акт будут подписаны, согласно статьям 219 и 551 ГК РФ необходимо произвести государственную регистрацию перехода права собственности на гараж. Помните, что право собственности на приобретенное Вами недвижимое имущество Вы обретете только после осуществления государственной регистрации, вне какой-либо зависимости от того, будет подписан договор или нет, будут переданы денежные средства или нет, вступили ли Вы фактически в права владения, распоряжения и пользования недвижимым имуществом или не вступили.
Перед тем, как заключить договор купли-про да жи гаража как недвижимого имущества, Вы должны удостовериться в полномочиях продавца на его продажу. В том случае, если продавец — надлежащий собственник гаража как недвижимого имущество, он без затруднений предоставит Вам свидетельство о государственной регистрации права справку органа технической инвентаризации, оформленную надлежащим образом (в том случае, если гараж был оформлен им в собственность до 2001 года).
Не забывайте о том, что если Вы хотите купить гараж в гаражно-строительном кооперативе, то Вам будет недостаточно одной справки от кооператива, которая подтверждает, что продавец выплатил свой паевой взнос полностью. Объясняется это тем, что, согласно вышеуказанным статьям ГК РФ это не вызывает после себя автоматического возникновения права собственности. Да, согласно статье 218 ГК РФ, лица, которые являются членами гаражно-строительных кооперативов, полностью выплатившими свой паевой взнос, обретают право собственности на имущество. Но в том случае, если полученное право собственности ими не было зарегистрировано надлежащим образом, Ваша сделка окажется под угрозой срыва.
Также продавец может выступать от имени собственника гаража как недвижимого имущества по доверенности. В таком случае лучше всего убедиться в том, что собственник не является лицом преклонного возраста, поскольку в этом случае Вы рискуете столкнуться с обратившимися в суд наследниками такого собственника, требующими признать Вашу сделку недействительной, исходя из различных оснований. Чтобы убедиться в этом, Вам будет достаточно изучить нотариально удостоверенную доверенность, в которой будет указана дата рождения собственника гаража как недвижимого имущества.
Кроме того, перед тем, как заключить договор, продавец обязан будет предоставить Вам технический паспорт на гараж как недвижимое имущество, который был выдан органами технической инвентаризации. Такой технический паспорт на недвижимое имущество действителен на протяжении пяти лет. Он содержит различные характеристики гаража, такие как: ширина, длина, высота, инвентаризационная стоимость, дата постройки и так далее.
Также обязательно поинтересуйтесь у продавца гаража землей, на которой он был возведен как недвижимое имущество. Идеальный вариант — земельный участок под гаражом находится в собственности у продавца. Тогда, согласно статье 552 ГК РФ, вместе с переходом права собственности на гараж к Вам перейдет и право собственности на землю. В том же случае, если земельный участок под гаражом находится в собственности другого лица, однако был предназначен специально для возведения на нем гаража, Вы приобретете право пользования тем земельным участком, на котором возведен гараж. Собственность на земельный участок также должна быть подтверждена такими документами, как свидетельство о государственной регистрации права, свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт о праве собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей (исходя из даты, когда земельный участок был приобретен продавцом). Также земельный участок необходимо поставить на государственный кадастровый учет и присвоить ему кадастровый номер. Собственник гаража как недвижимого имущества должен получить кадастровый паспорт земельного участка либо кадастровую выписку о земельном участке. В том случае, если гараж возвели на земельном участке, который изначально не был для этого предназначен, приобретение такого гаража как недвижимого имущества грозит Вам встречей с трудностями. Прежде всего, Ваш гараж будет считаться самовольной постройкой. При сложившихся определенным образом обстоятельствах Вас могут вынудить снести приобретенный гараж за собственный счет. Более того, Вам будет очень затруднительно признать право собственности на такой гараж как на самовольную постройку, ведь расположен он на земельном участке, который Вам не принадлежит и не предназначен для возведения на нем гаража. В том случае, если Вы купите у продавца гараж как недвижимое имущество, на который им не было зарегистрировано право собственности в установленном законном порядке, Вы будете вынуждены оформить всю необходимую документацию и зарегистрировать уже свое право собственности в судебном порядке. При этом не забудьте учесть все вышеизложенное касательно самовольной постройки на земельном участке, который не был предназначен для использования таким образом. Кроме того, если Вы не проверите полномочия продавца на продажу гаража как недвижимого имущества, впоследствии Вы рискуете столкнуться с реальным собственником гаража, который обратится в суд с требованиями вернуть ему его законное владение, которое находится у Вас в незаконном пользовании. В этом случае потребовать у него назад свои деньги Вы не сможете, поскольку он не получал их от Вас.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод относительно того, что заключить договор купли-продажи гаража как движимого имущества гораздо проще, чем заключить договор купли-продажи гаража как недвижимого имущества. В случае с движимым имуществом, Вы можете заключить с продавцом письменный договор, можете обойтись составленной в письменной форме распиской, а можете и вовсе ограничиться устной договоренностью. Переход права собственности не нужно регистрировать в установленном государством порядке. Количество документов, которые необходимы для того, чтобы заключить сделку купли-продажи, сводится к минимуму. Главное условие — не нарушать законные интересы и права третьих лиц. Случай же с недвижимым имуществом требует от Вас скрупулезной проверки всей документации на гараж, свидетельства о регистрации права собственности продавца, землеустроительной и технической документации, а также регистрации Вашего права собственности на приобретенный гараж в обязательном порядке. Цена на гараж как недвижимое имущество гораздо внушительнее цены на гараж как движимое имущество. Но достоинства пользования и владения гаражом как недвижимым имуществом очевидны: Вы являетесь владельцем гаража и земельного участка, который находится под ним (или же пользователем этого земельного участка на законных основаниях), недвижимое имущество является более долговечным и более износоустойчивым, Ваше право на недвижимое имущество подтверждают официальные документы.
Глава 4
Оформление договора купли-продажи земельного участка
В последнее время все большую и большую популярность обретает приобретение различных садовых, земельных и дачных участков. Люди, постоянно работающие в мегаполисах, днями и ночами мечтают о том, чтобы иметь возможность отдохнуть на природе хотя бы один единственный денечек. Кто-то предпочитает строить уютные домики, чтобы иметь возможность отдыхать в них на выходных вместе со своими родными. А кто-то идет дальше и отстраивает целые коттеджи, чтобы за городом можно было жить постоянно. Кто-то же всего лишь хочет видеть на своем столе чистые и натуральные продукты, для чего и занимается огородничеством.