Как правильно оформить договор купли-продажи
Шрифт:
Спрос всегда порождал предложение и продолжает это делать. Загляните в любую газету, и Вы увидите множество объявлений о продаже дачных или садовых участков. Это, конечно же, очень хорошо, однако при оформлении купли-продажи подобного участка земли имеют место много различных нюансов. Эти мелочи могут отнять у Вас немало времени и нервных сил. Поэтому прежде, чем в это дело ввязываться, хорошенько ознакомьтесь со всеми его особенностями.
Не забывайте о главном — каждый отдельный случай оформления требует индивидуальный пакет документов. Во избежание сложностей лучше всего проконсультироваться у юриста.
Прежде всего, начните со знакомства с человеком, у которого Вы собираетесь купить участок или которому хотите его продать. В наше время очень много аферистов, практически каждый будет хотеть обмануть Вас и заработать на этом деньги.
В регистрационную комиссию, специально занимающуюся оформлением купли-продажи, необходимо предоставить документы, которые
Вам необходимо будет составить письменный акт о купле-продаже участка, который должны будете подписать Вы и покупатель, и потрудитесь заверить его у нотариуса. Этот акт должен иметь три экземпляра, по одному на каждого из всех вас. В соответствии со статьей 34 Федерального закона о садоводческих и дачных некоммерческих собраниях граждан, Вы должны будете предоставить специальную справку правления садоводческого комитета. Затем Вам нужно будет получить выписку из кадастрового учета недвижимости об оценке Вашего садового участка. Также в обязательном порядке посетите налоговую. Там Вам нужно будет взять выписку о том, что Вы не имеете налоговых задолженностей. Вам понадобятся две ксерокопии паспорта, как продавца, так и покупателя, которые официально заверены у нотариуса. Все документы, предъявляемые Вами для государственной регистрации, должны быть официально заверенными оригиналами. Каждый документ Вы должны иметь как минимум в двух экземплярах.
Финальная часть договора купли-продажи дачного участка, который подписан обеими сторонами, должна четко описывать все части имущества (движимого и недвижимого), переходящего согласно этому договору в собственность покупателя. Также она должна четко фиксировать место, в котором находится недвижимая собственность на продаваемом участке. Кроме того, четко пропишите стоимость, как самой недвижимости, так и участка, на которой она находится. Это понадобится для возможности осуществить полную финансовую проверку госадминистрацией.
С основным правилами, которые нужно знать при продаже или покупке садового участка, Вы ознакомились. Однако не забудьте обратиться за квалифицированной консультацией к специалисту, поскольку каждому случаю присущи его индивидуальные особенности.
Кто же является собственником при оформлении договора купли-продажи дачного участка? Современному дачному рынку недвижимости характерна одна отличительная особенность — сомнительное правовое положение. В советское время садоводческие товарищества выделяли гражданам дачные участки в соответствии с актами, которые были изданы органами местного самоуправления. Ситуация парадоксальна тем, что сегодня эти акты документами не являются и право собственности на землю они не подтверждают. Поэтому все оформленные подобным образом в то время документы и сделки по купле-продаже дачных участков полноценными сейчас не считаются, а иногда даже и законными. Ведь зачастую дачный участок продавали следующим образом. Продавец наведывался к председателю дачного товарищества, ставил ему на стол бутылку коньяка и изъявлял свое намерение продать принадлежащий ему дачный участок. Затем новоиспеченный владелец без каких-либо проблем и затруднений вносился в списки членов кооператива, что свидетельствовало об успешном завершении сделки. Закон, который был принят в 2006 году, в народе прозвали «дачной амнистией». Он внес в установленный порядок оформления купли-продажи садовых участков серьезные поправки. В частности, теперь все хозяева дачных участков были обязаны оформить в собственность свою дачную недвижимость по-новому. Это положение Закона имеет распространение на дома, а также другие капитальные объекты (к примеру, гаражи), которые были построены на выделенном для индивидуального жилищного строительства участке. Согласно подсчетам столичных риэлтеров, воспользовались «дачной амнистией» только тридцать процентов хозяев дачных участков. Преимущественно эта цифра состоит из владельцев наиболее дорогих дач, расположенных в ближнем Подмосковье, а также из тех, кто поспешил узаконить площадь своего надела, которую он ранее увеличил путем самозахвата. Также дачные участки оформляются в собственность с целью их последующего дарения, продажи и передачи по наследству. За остальными владельцами спешки с оформлением пока замечено не было. Несмотря на то, что эта процедура была несколько упрощена, она все равно осталась достаточно сложной и дорогой. Не все готовы пожертвовать своим драгоценным временем для того, чтобы высидеть все необходимые очереди и заплатить немалые денежные суммы за межевание участка. А старым людям вообще неизвестно, как к этому всему можно подступиться. Поэтому те, кто желает приобрести дачный участок в свое владение, чаще всего сталкиваются именно с хозяевами неузаконенных земельных наделов. На руках у них будет разве
Единственное, что он в этой ситуации может сделать — это «продать» его своей жене, ребенку или какому-либо другому родственнику. Если это сделано не будет, то официальным собственником участка так и останется продавец. Оформлять куплю-продажу дачного участка будет рискованно даже в том случае, если он был выделен по постановлению местной поселковой администрации. Рискованно это в связи с тем, что в советское время не все сельские округа обладали полномочиями на выделение земли, и многие их постановления такого рода являются нелегитимными. Поэтому если в Вашей жизни все-таки случилось так, что Вы стали хозяином неоформленного дачного участка, то для того, чтобы стать его законным владельцем, Вам нужно будет обратиться в суд. Подайте иск на признание права на приватизацию дачного участка или на установление права владения им. Когда Вы будете иметь на руках решение суда, Вы сможете смело обратиться в муниципальный орган, занимающийся оформлением земельных участков. Наиболее правильной защитой от возможных рисков и юридических сложностей при приобретении дачного участка является изначальное оформлением продавцом права собственности на недвижимость, которую он потом будет выставлять на продажу.
В соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, к числу сделок, которые влекут за собой смену собственника земельного участка, относятся сделки купли-продажи земельных участков и земельных долей, обмена земельного участка и земельных долей, дарения земельного участка (статьи 572–582 ГК РФ). Также к ним относятся договора купли продажи земельной недвижимости, заключенные гражданами, их объединениями или собственниками приватизированных предприятий с целью осуществления предпринимательской деятельности, так как они всегда приводят к смене собственников земли на другое имущество (статьи 554–557 ГК РФ).
К сделкам подобного рода также относится и наследование земельных долей и земельных участков. В случае если наступает смерть гражданина, право собственности на земельную долю или земельный участок, который ему принадлежит, переходит к третьим лицам исходя из положений его завещания или по закону. Собственник земельной доли или земельного участка имеет право передать его гражданину или юридическому лицу, а также государству в соответствии с договором дарения, в качестве вклада. Являющиеся собственниками земельных долей и земельных участков граждане или юридические лица имеют право вносить (передавать) земельные доли или земельные участки в качестве вклада в складочный (уставный) капитал хозяйственных товариществ и обществ в качестве пая в потребительские и производственные кооперативы, утрачивая при этом свои права собственности на эти земельные доли или земельные участки.
Сделки, осуществляемые с землей, регулируют нормы ЗК, ГК РФ федеральных законов, учитывая особенности, которые установлены законодательствам об охране окружающей среды, о недрах, лесным, водным и другим специальным законодательством.
Совершая сделки с землей, не допускается самовольно изменять целевое назначение земельных участков. Делать это можно только в том порядке, который установлен законодательством. Совершить сделку с земельным участком можно только в том случае, если отсутствует земельный спор относительно принадлежности данного земельного участка.
Не допустимо заключать сделки с земельным участком, если такие сделки могут вызвать различные нарушения градостроительных, санитарных, агротехнических, экологических, противопожарных и других специальных требований (правил, норм и нормативов) или же невозможность соблюдения условий разрешенного пользования земельным участком и его целевого назначения.
ЗК закрепляет не только общие правила продажи земельных долей и земельных участков, но также и особенности продажи земельных участков, имеющих сельскохозяйственное и несельскохозяйственное целевое назначение, которые находятся в муниципальной и государственной собственности, а также земельных участков при приватизации муниципальных и государственных предприятий.