Как составить личный финансовый план и как его реализовать
Шрифт:
Купите недвижимость. Кто сказал, что покупать или продавать недвижимость сложно? Все, что вам нужно сделать, – это приобрести два ETF: SPDR Dow Jones REIT и SPDR Dow Jones International Real Estate, и вы станете владельцем недвижимости в большем числе стран, нежели Дональд Трамп.
Конечно, так как основное при покупке недвижимости – ее расположение, вы можете выбрать разные географические зоны. ETF FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia Index Fund, например, позволяет вам стать владельцем недвижимости в развитых азиатских странах. А ETF iShares FTSE EPRA/NAREIT North America предоставит вам все преимущества владения недвижимостью в Северной Америке.
В заключение хочу добавить,
Недвижимость
Недвижимость – любимый инструмент российских инвесторов. Это именно тот актив, который для многих служит синонимом надежности: в отличие от ценных бумаг и бизнеса недвижимость никогда не обанкротится и всегда будет оставаться вашей.
В этом разделе я хотел бы обратиться к простым и понятным определениям и критериям, по которым можно считать недвижимость хорошим или плохим активом (ни один из существующих в мире активов не может считаться на 100 % безопасным и на 100 % хорошим).
В начале этой книги я показывал, как распределяют свои инвестиционные риски миллионеры, то есть как они распределяют свой капитал по разным активам (приблизительная структура):
20 % – ценные бумаги и инвестиционные фонды;
25 % – пенсионные планы;
20 % – недвижимость;
20 % – бизнес;
15 % – другие, в том числе банки.
Такое распределение защищает их капитал от инвестиционных рисков. Ведь вы не будете отрицать, что любой актив подвергается рыночным рискам. И недвижимость не исключение.
В первом издании моих книг я говорил о том, что на рынке недвижимости с 1998 года не было обвалов, но они обязательно произойдут (через год, или через пять лет, или более, но это неизбежно). Это было в 2006–2007 годах. На протяжении нескольких лет на мировом рынке недвижимости раздувался пузырь, и в 2008 году он лопнул. Многие российские строительные компании оказались на грани банкротства: покупатели исчезли. Рынок недвижимости до сих пор (в конце 2010 года) находится в состоянии стагнации, никакого оживления не чувствуется. Такое время от времени происходит на разных рынках: акций, облигаций (как это сложилось в 2010 году), недвижимости, драгоценных металлов. Те, кто понимает, что это пузырь, извлекают неплохой доход. Но большинство инвесторов во время раздувания пузырей находятся в состоянии эйфории и считают, что бурный рост будет всегда. Эти люди и платят по счетам за всех.
Этот инвестиционный инструмент вызывает у участников моих семинаров большой интерес наряду с фондовым рынком. И это понятно: недвижимость нравится всем, потому что в отличие от других инвестиционных инструментов (акций, ПИФов) ее можно потрогать и понять, что это твое. Почти во всех разрабатываемых нами планах есть недвижимость как объект инвестиций или как жизненная потребность. Кроме того, инвестиции в рентную недвижимость используются в пенсионных планах, для получения на пенсии пассивного дохода.
Но давайте с начала. От чего зависит изменение цен на недвижимость? Ведь недвижимость, как и любой другой инвестиционный инструмент, подвержена ценовым колебаниям. И не только вверх, но и вниз.
Давайте для примера рассмотрим период бурного роста недвижимости с 2000 по 2007 год. В этот период недвижимость росла почти во всех странах мира (за исключением таких как КНДР). Недвижимость выросла в Европе, США, России и странах СНГ. Что послужило причиной роста цен на недвижимость в развитых странах – США и странах Европы? Ответ простой: падение процентных ставок. За период с 2000 по 2002 год ставка, устанавливаемая Федеральной резервной системой (ФРС) США (центральный банк США) по доллару США упала с 7,5 до 1 %. Такое падение было вызвано тем, что в 2000 году в США и Европе были признаки экономического кризиса, а в такой ситуации правительства используют регулирование процентных ставок как инструмент для стимулирования экономики. Иными словами, при понижении процентных ставок стоимость кредитов для предприятий становится меньше, предприятия берут кредиты в банках на развитие бизнеса и таким образом поднимают экономику. Но в таком случае падает стоимость кредитов и для физических лиц. В том числе стоимость ипотечных кредитов. Такие ставки по ипотечным кредитам в США, как в 2003 году (менее 3 % годовых), в последний раз отмечались за 45 лет до этого. И конечно, люди начали активно брать ипотечные кредиты для покупки квартир и домов, а также для их строительства.
Такой бум ипотечного кредитования ведет к росту цен на недвижимость в тех странах, где ипотечное кредитование хорошо развито. Этим объясняется и уменьшение спроса на недвижимость в те периоды, когда процентные ставки начинают расти. К 2006 году ставка ФРС по доллару выросла до 5 %, и во второй половине 2006 года с рынка недвижимости начали приходить не очень хорошие новости.
Что повлияло на цены на недвижимость в России и других странах СНГ в тот же период – с 2000 по 2007 год? Ведь ипотечное кредитование в наших странах не развито, поэтому уровень процентных ставок по кредитам не играет решающей роли.
Основной причиной роста цен на недвижимость послужил рост цен на нефть. Огромные деньги потекли в Россию от продажи нефти и далее растеклись по близлежащим странам. Эти деньги должны искать себе применение, и они нашли его, подняв цены на недвижимость и на акции. Этот огромный поток денежных средств оказал влияние и на зарубежную недвижимость: российские миллионеры и миллиардеры начали активно скупать недвижимость в европейских странах. Думаю, все вы слышали о том, как русские скупают недвижимость в Англии и на Лазурном Берегу. Один мой знакомый француз, имеющий отношение к рынку недвижимости, рассказывал, что творилось на Лазурном Берегу в 2004 году: англичанин приехал в Ниццу, нашел там квартиру, которая была выставлена на продажу, и начал своеобразно торговаться с владельцем квартиры.
Покупатель: «Сколько стоит эта квартира?»
Продавец: «Миллион долларов».
Покупатель: «Даю тебе миллион двести, и больше никому эту квартиру не показывай и не предлагай».
Через месяц англичанин привез в Ниццу российского бизнесмена с деньгами и предложил ему купить ту же квартиру за два с половиной миллиона. Бизнесмен купил не торгуясь. Вот такой это был рынок. В настоящее время ситуация на рынке недвижимости обратная: спрос значительно уменьшился (не у всех сейчас есть средства на такие дорогостоящие инвестиции), и рынок находится в полумертвом состоянии.
В 2006 году в газете «КоммерсантЪ» была опубликована статья под названием «Как рушились рынки недвижимости».
«Первый крупный кризис рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 1920х годов этот штат, расположенный на побережье Атлантического океана, стал очень популярен среди покупателей недвижимости. В результате цены на нее начали быстро расти. Лишь за 1925 год стоимость дома во Флориде выросла в четыре раза. 99 % жителей Флориды были либо инвесторами, либо риелторами. К началу 1926 года цены достигли максимума: новые участники рынка приезжать перестали, а старые решили, что пора продавать свои дома. В итоге за несколько месяцев цены обвалились до уровня 1923 года. Довершил крах ураган, обрушившийся на Флориду в сентябре 1926 года и разрушивший около 13 тыс. построек.