Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель
Шрифт:
• При разделе имущества супругов, совместно нажитого в браке
Срок отсчитывается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его первоначальном приобретении (речь о купле-продаже) супругами. То есть в результате раздела срок владения не исчисляется заново – см. Письмо Минфина России от 23 июня 2015 г. № 03-04-05/36153, от 2 марта 2017 г. № 03-04-07/11811. Это правило действует вне зависимости от того, на обоих супругов или только на кого-то одного было оформлено право собственности. То есть если купленная в браке квартира была оформлена только на мужа, то при переходе в рамках раздела имущества
• В результате перевода жилья в состав нежилых помещений и наоборот
Срок отсчитывается с даты первичной регистрации в ЕГРП прав собственности на объект – см. Письма Минфина России от 28 октября 2013 г. № 03-04-05/45695, от 07.04.2014 № 03-04-05/15478, от 20 февраля 2015 г. № 03-04-05/8329.
• Жилье получено в порядке компенсации за снесенное помещение (например, взамен квартиры в снесенном доме получена новая)
Существует разница в зависимости от региона – для программы реновации в Москве применяются льготы (иной отсчет срока владения).
Срок отсчитывается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на имущество, полученное взамен снесенного – Письмо Минфина от 21 марта 2013 г. № 03-04-05/9-259. Исключения прописаны в ст. 217.1 НК РФ, относятся только к программе реновации в Москве и распространяются на правоотношения, возникшие с 01 августа 2017 года. Цитата по ст. 217.1 НК «в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем». Применительно к программе реновации в Москве 3-х или 5-летний срок владения зависит от оснований, по которым было получено прежнее жилье, то есть если прежнее жилье было получено по наследству, дарению от близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты, то срок владения новым жильем составит 3 года с момента смерти наследодателя прежнего жилья или регистрации права собственности при других основаниях.
• Жилье получено по договору мены
Мена в соответствии с ГК РФ приравнивается к купле-продаже, поэтому при продаже жилья, полученного по договору мены, срок владения будет считаться с момента регистрации права собственности на полученное жилье. Исключения прописаны для программы реновации в Москве в ст.217.1 НК – в срок владения новым жильем будет включаться срок владения старым (см.предыдущий абзац «Жилье получено в порядке компенсации за снесенное помещение»).
• В наследство
Здесь есть несколько нюансов в зависимости от обстоятельств.
По общему правилу – срок отсчитывается со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав. Основания: ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, что отражено в письмах Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-04-05/60801, от 20.02.2015 № 03-04-05/8357), от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648 и др.
В случае если наследуется доля в имуществе, в котором наследник уже владел другой долей, срок владения объектом пойдет с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на первоначальную долю – Письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-04-05/45654.
Если же недвижимость получена в наследство от супруга, то в случае, если унаследованный объект был куплен в течение брака и был зарегистрирован на супруга (наследодателя), то срок владения пережившим супругом будет идти с первоначальной даты регистрации в ЕГРП права собственности умершим супругом. Момент переоформления прав собственности на супруга-наследника значения не имеет – см. Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 29 апреля 2016 г. № 03-04-05/25415 и др.
• Жилье получено по решению суда
Срок отсчитывается с даты вступления в силу решения суда – см. Письма Минфина России от 30 мая 2016 г. № 03-04-05/30946, ФНС России от 4 июля 2014 г. № БС-4-11/13067.
• При вступлении в жилищно-строительный кооператив
Срок отсчитывается с даты, когда выполнены два условия одновременно (то есть с более поздней даты): полностью выплачен паевой взнос и подписан акт приема-передачи квартиры – см.Письмо Минфина от 6 июня 2018 г. № 03-04-05/38880. Цитата: «На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В то же время в соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса и связан с полным внесением паевого взноса и после ввода жилого дома в эксплуатацию».
• При вступлении в гаражно-строительный кооператив (применительно к гаражу)
Срок отсчитывается с даты полной выплаты пая Письмо Минфина России от 5 августа 2016 г. № 03-04-05/46131, от 14 ноября 2016 г. № 03-04-05/66684.
• По окончании строительства жилого дома/квартиры, которые приобретались как объект незавершенного строительства
В соответствии со ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Соответственно срок отсчитывается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на жилой дом как на достроенный объект. Письмо Минфина России от 18 февраля 2015 г. № 03-04-05/7517.