Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель
Шрифт:
Примечание: здесь необходимо сделать оговорку о забавном разночтении применительно к наследованию. Формулировка НК РФ в ст. 217.1, в частности, определяет трехлетний срок владения, если «право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником». С точки зрения русского языка здесь возможны две трактовки. Первая – когда льготный срок по наследованию предполагается изолированно от степени родства наследодателя. Вторая – когда слова «в порядке наследования или по договору дарения» являются единой конструкцией по отношению к дальнейшему уточнению «от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником». Юристы трактуют
Второй момент вытекает из порядка налогообложения по факту наследования или дарения безотносительно дальнейшей продажи унаследованного или подаренного имущества. Так, одаряемый должен заплатить 13%-ный НДФЛ, если даритель не приходится ему близким родственником. А если имущество подарено близким родственником или унаследовано от кого угодно (в том числе от лица, не являющегося членом семьи или близким родственником) – одаряемый или наследник не платят НДФЛ по факту вступления во владение. Здесь вполне логично провести параллели и со сроком владения.
Далее. Несмотря на прямые законодательные нормы о применении разделения по срокам только для объектов недвижимости, которые продаются, будучи приобретенными после 1 января 2016 года, Минфин дополнительно выпустил письмо от 21 января 2016 г. № 03-04-05/2050, в котором до сведения инспекций доведено, что «при продаже налогоплательщиком после 1 января 2016 года объектов недвижимого имущества, приобретенных им в собственность до 1 января 2016 года, исчисление и уплата налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от продажи такого имущества, будут производиться без учета изменений, внесенных в главу 23 Кодекса Законом № 382-ФЗ». Данное письмо было выпущено в связи с массовым некорректным консультированием налогоплательщиков о том, что при продаже любой недвижимости после 2016 года действуют новые правила.
С учетом текучки сотрудников в отделах камеральных проверок физлиц вновь принимаемые на работу сотрудники через некоторое время службы знают, что купленная недвижимость при ее продаже до истечения 5-летнего срока владения облагается налогом, а особо продвинутые знают, что эта норма действует с 2016 года. К сожалению, вас могут проконсультировать, что, если вы продаете в 2019 году квартиру, купленную в 2015 году, то доход от ее продажи облагается НДФЛ, поскольку не истек 5-летний срок владения. Хотя для квартиры, купленной в 2015 году, действует 3-летний срок владения для свободной продажи без декларирования доходов. До конца 2020 года с точки зрения сроков владения для безналоговой продажи (и сумм расчета дохода – но об этом ниже) действуют двойные правила: одни – для недвижимости, которая продается, будучи купленной до 2016 года, другие – для недвижимости, которая продается, будучи купленной начиная с 2016 года. В принципе ваша задача – знать, что в 2019 и 2020 году вы можете без уплаты налога продать недвижимость, которая по любым основаниям перешла в вашу собственность до конца 2015 года.
Важное уточнение: срок владения недвижимостью далеко не всегда отсчитывается с момента перерегистрации права собственности (об этом подробно поговорим дальше), хотя в налоговую инспекцию данные из Росреестра поступают именно в связи с перерегистрациями прав. В случаях, когда срок владения отсчитывается иначе или если у инспектора есть неопределенность по порядку отнесения сделки к 3-х или 5-летнему сроку владения, то в налоговую инспекцию при запросе ими декларации достаточно будет представить подтверждающие документы, которые снимут вопрос подачи декларации.
Примеры:
• Если вам в 2016 году по договору дарения перешла квартира от близкого родственника (например, от матери), то в 2020 году уже истечет трехлетний срок владения, но не истечет 5-летний. Для того, чтобы подтвердить отсутствие необходимости подачи декларации и уплаты налога в случае продажи этой квартиры в 2020 году, достаточно представить свидетельство о рождении и договор дарения.
• Если вы унаследовали квартиру, то в общем случае срок владения отсчитывается с момента смерти наследодателя. Таким образом, с момента смерти наследодателя уже может миновать 3 года, а с момента перерегистрации права собственности – нет. Тогда надо будет представить свидетельство о смерти наследодателя, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и т.п.
Второй вариант отсутствия обязанности по уплате НДФЛ – когда по факту сделки не возникает налогооблагаемого дохода, хотя срок для безналоговой продажи еще не наступил. В этом случае потребуется подать «нулевую» декларацию (то есть 0 налога к уплате). За неподачу «нулевой» декларации предусмотрен штраф в размере 1000 рублей.
Отсчет срока владения недвижимостью в зависимости от оснований перехода прав собственности (покупка, наследование, раздел имущества, изменение доли, выдел объекта и другие)
Как было указано выше, не всегда срок владения объектом недвижимости отсчитывается с момента регистрации права в Росреестре.
Ниже приведены разные ситуации со ссылками на соответствующие разъяснения. Разъяснения (реквизиты соответствующих писем) приводятся выборочно, поскольку по одному и тому же вопросу могут существовать десятки аналогичных писем.
• Покупка квартиры на первичном или вторичном рынке
Срок владения будет отсчитываться с момента регистрации права собственности. Нюанс: момент подписания акта приема-передачи в случае «первички» является отправной точкой для получения имущественного налогового вычета по факту покупки квартиры, но не отправной точкой для отсчета срока владения. Многие до сих пор смешивают эти факторы воедино.
• Переход в порядке дарения
Срок владения будет отсчитываться с момента регистрации права собственности.
• При изменении размера доли в собственности на квартиру
Здесь существует сразу три подхода.
Наиболее распространенный подход, который выучили практически все налоговые инспекторы, состоит в том, что срок владения будет отсчитываться с первичной даты регистрации прав на квартиру – вне зависимости от оснований, по которым переходили в собственность последующие доли. Дата, когда получили новое свидетельство, значения не имеет, срок владения заново не исчисляется – см. Письмо Минфина России от 19 июля 2016 г. № 03-04-05/42215, Письмо Минфина России от 25 декабря 2017 г. № 03-04-05/86232 и др.
Выдержка-обоснование из письма №03-04-05/86232 от 25.12.2017: «Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Исходя из изложенного, изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.