Первая полная энциклопедия ЖКХ

Шефель Ольга Михайловна

Журнал регистрации

Примерная форма журнала регистрации результатов осмотров многоквартирного дома жилого здания (строительных конструкций, инженерных систем и оборудования и придомовой территории)

Дата осмотра:_________________Ф.И.О. проводивш (его/их)

осмотр ______________________________________________

3

Задачи

и направления деятельности по управлению многоквартирным домом

Задачи управления многоквартирным домом – планируемый результат деятельности по управлению многоквартирным домом на каждом ее этапе. Деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется по нескольким направлениям. Это:

– управление обслуживанием и ремонтами;

– финансовое управление;

– административное управление, включающее в себя управление персоналом, ремонтами, включая и функции заказчика;

– обеспечение функций безопасного и комфортного проживания жителей.

Управление обслуживанием и ремонтами

Прежде чем приступить к обслуживанию (ремонту) жилого дома, необходимо провести ряд обязательных действий. Необходимо провести:

• инвентаризацию имущества;

• оценку технического состояния и потребности в обслуживании и ремонте;

• оценку приоритетов выполнения работ и ремонтов;

• составление дефектных актов и другой технической документации;

• разработку планов текущих работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию имущества;

• разработку планов ремонтов и замен (текущих и перспективных);

• подготовку предложений по реконструкции, модернизации имущества и ресурсосберегающим мероприятиям;

• технико-экономическую оценку различных вариантов/способов осуществления работ;

• организацию аварийно-диспетчерского обслуживания.

Финансовое управление многоквартирным домом

Для успешного финансового управления многоквартирным домом необходимо подготовить также:

• смету расходов и доходов;

• специальные сметы (на отдельные виды работ);

• постоянно проводить работу по обеспечению сбора коммунальных платежей, с целью финансирования содержания имущества (распределение общих расходов и сбор платежей/взносов);

• постоянно обеспечивать бухгалтерский учет и отчетность;

• четко управлять доходами и расходами;

• привлекать дополнительные финансовые ресурсы;

• обеспечивать финансовое обеспечение будущих ремонтов;

• обеспечивать эффективное вложение свободных финансовых средств с целью предотвращения инфляционных потерь и получения дополнительных доходов;

• обеспечивать регулярные финансовые отчеты перед собственниками имущества;

• обеспечивать

мероприятия по организации внутреннего финансового контроля и внешнего аудита.

Административное управление многоквартирным домом

Управление персоналом

При управлении многоквартирным жилым домом существуют также административное управление, которое в свою очередь подразделяется на управление персоналом; выполнение функций заказчика, обеспечение безопасного и комфортного проживания и т. п.

Для обеспечения эффективного управления персоналом при управлении многоквартирным домом необходимо обосновать потребности в административном и производственном персонале; обеспечить работу по подбору кандидатур, их наем и увольнение персонала; утвердить трудовой распорядок, положение об оплате труда и премировании работников; разработать служебные инструкции/должностные обязанности.

Необходимо также обеспечить проведение инструктажа работников на рабочих местах и с целью обеспечения безопасных условий труда, а также проводить действия по выдаче и контролю исполнения заданий.

Выполнение функции заказчика на работы по обслуживанию и ремонту

Так как управляющая компания не может и не должна самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, то она имеет право нанимать для выполнения различных работ подрядные организации, при этом выполняя и функции заказчика. Для этого необходимо сначала подготовить пакет конкурсной документации, провести конкурсный отбор и поиск исполнителей (подрядчиков). После заключения договора подряда – обеспечить контроль за выполнением работ.

Обеспечение безопасного проживания в доме и сохранности имущества

С целью обеспечения безопасного проживания и сохранности общего имущества и организации противопожарных мероприятий управляющая организация должна проводить работу по сохранности имущества и предотвращению доступа посторонних лиц и антивандальных мероприятий, для чего необходимо проводить также действия по:

• разработке системы оповещения и порядка действий при чрезвычайных ситуациях;

• подготовке инструкций по пользованию инженерным оборудованием, оснащению предупредительными надписями и

табличками;

• контролю соблюдения норм и правил проживания и пользования помещениями, общим имуществом и придомовыми

земельными участками;

• контролю соблюдения правил перепланировки и переоборудования помещений.

Взаимодействие с собственниками, нанимателями, арендаторами помещений

Для обеспечения комфортного проживания всех собственников, нанимателей, арендаторов и прочих проживающих в доме управляющая организация должна вести и регулярно обновлять списки собственников, нанимателей и арендаторов помещений; заключать договора с собственниками помещений.