Покупка и продажа бизнеса в России

Пушкина А. В.

Сделка должна быть экономически обоснованной. Риск поворота сделки в судебном порядке возрастает пропорционально занижению стоимости объекта в договоре. Чем выше в сделке символическая цена, тем выше вероятность судебного иска. Следует обезопасить себя заключением независимых оценщиков именно на сумму сделки, чтобы впоследствии документально доказать, откуда взялась цена, указанная в договоре.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Если схема минимизации налогов однозначно выглядит как «схема» и система составляющих ее сделок не имеет реального коммерческого смысла (кроме минимизации налогов), такая схема

может быть атакована налоговыми органами как притворная. Есть шансы, что мытарям удастся в суде доказать притворность схемы и признать сделки ничтожными.

Если есть хотя бы малейший шанс, что сделка будет признана уменьшающей налоговые обязательства налогоплательщика (по сути, это любой «расходный» контракт или закупка), то налогоплательщику придется сделать следующее. Помимо обеспечения законности этой сделки ему необходимо обеспечить наличие объективных (т. е. письменных и иных материальных) доказательств того, что заключение этой сделки имеет экономические или иные причины, кроме налоговых (V Jr.Jr. Менеджер мафии. Искусство корпоративных войн).

Цена договора является его существенным условием. Не указав цену недвижимости в договоре, стороны рискуют признанием договора незаключенным. Цена договора определяется в рублях. Можно также указывать, что цена недвижимости составляют сумму в рублевом эквиваленте, равную определенной сумме в иностранной валюте. В таком случае цена договора будет соответствовать сумме фактической оплаты на день платежа.

Недвижимость передается по акту передачи. Он составляется в письменной форме и подписывается сторонами. В случае если какая-либо из сторон отказывается от подписания акта, ее к этому можно понудить в судебном порядке. Однако при купле-продаже бизнеса такая ситуация редка.

Если стороны обращаются в суд на момент подписания договора и акта, то бизнес может оказаться очень ненадежным предприятием. Ведь неформальная часть передачи контроля над бизнесом важнее формальной для успешного функционирования предприятия. И без добровольного согласия на такую передачу дружественное поглощение очень быстро переходит в недружественное. А это совсем иные правила игры и законы.

При продаже недвижимости переход права собственности подлежит государственной регистрации. Необходимо учитывать, что до перехода права собственности на объект недвижимости может быть наложено взыскание за долги продавца даже в том случае, когда он уже передан по акту покупателю.

Сама по себе передача недвижимости покупателю по акту не означает, что он собственник. Это играет особую роль при установлении, кто должен нести эксплутационные расходы по содержанию здания. Если их платит покупатель до перехода к нему права собственности на недвижимость, они не могут учитываться в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль по статье 252 НК. Нести расходы на содержание недвижимости имеет смысл после оформления на нее права собственности. Невозможно также до регистрации перехода права переоформить договоры с поставщиками воды, электроэнергии, газа.

Для регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган необходимо представить:

документы, удостоверяющие личность;

документы, удостоверяющие полномочия сторон;

протокол (выписку из него) общего собрания

об избрании генерального директора;

заявления сторон о государственной регистрации сделки;

документ об оплате за государственную регистрацию;

документы, подтверждающие право собственности продавца;

договор купли-продажи;

акт приема-передачи;

протокол с решением о совершении сделки или справку о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества или от стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения;

описание объекта недвижимости (паспорта и планы БТИ, кадастровые планы земельных участков).

В отдельных случаях требуются дополнительные документы. Так, если одной из сторон является физическое лицо, требуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью.

Сделка считается зарегистрированной с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Покупатель получает свидетельство о регистрации его права собственности.

В сделке по приобретению здания, строения, сооружения предметом договора должен стать земельный участок, находящийся под недвижимостью и необходимый для ее использования, если и здания, и земельный участок принадлежат на праве собственности одному и тому же лицу. Если воля собственника направлена на продажу лишь здания без соответствующего земельного участка, такая сделка признается ничтожной.

Сделка купли-продажи земельного участка должна иметь кадастровый план со всеми приложениями. Если отсутствуют какие-либо приложения, представляется справка из земельного комитета или иного полномочного органа о причинах отсутствия приложений. В случае, если он не будет представлен в регистрирующий орган, в регистрации будет отказано.

При продаже здания без земельного участка (это возможно, когда земельный участок, например, не находится в собственности у продавца здания, а был предоставлен местной администрацией) регистрирующий орган может затребовать справку из земельного комитета. Она подтвердит, что земельный участок находится в муниципальной или государственной собственности. По закону предоставление такого документа не предусмотрено, однако регистрирующий орган таким образом подстраховывает себя от возможных мошеннических действий с земельными участками.

При продаже земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения субъект Федерации или муниципальное образование имеют преимущественное право его покупки. Причем реализовать свое преимущественное право они могут лишь за цену, за которую земельный участок будет продаваться третьему лицу.

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя именно с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Регистрирующий орган в течение 10 дней с момента регистрации перехода права собственности направляет в налоговый орган по месту своего нахождения информацию о зарегистрированной сделке (п. 4 ст. 85 НК) Покупатель должен встать по месту нахождения приобретенного имущества на учет в качестве налогоплательщика (ст. 83).