Покупка и продажа бизнеса в России

Пушкина А. В.

Как правило, недвижимость приобретают на специально созданное для этих целей юридическое лицо. Это может быть как обычная «пустышка» в форме общества с ограниченной ответственностью, так и офшорная компания, которая даст дополнительные гарантии конфиденциальности покупателям.

Перед покупкой такого объекта необходимо провести его правовой аудит. В частности, надо проверить, зарегистрированы ли права у продавца надлежащим образом. В том случае, если у него есть право собственности, но свидетельство старого образца и права не внесены в Единый государственный реестр прав, сначала следует зарегистрировать ранее возникшие права, а потом

уже совершать иные операции с недвижимостью.

И достаточно рискованное занятие – пытаться зарегистрировать одновременно и ранее возникшие права, и переход права собственности на здания к покупателю. Практика показывает, что отказы – нередкое явление при перерегистрации старых документов. Ведь регистрирующий орган проверяет не только подлинность самого документа, но и его законность на дату выдачи. Если ранее возникшие права не прошли государственную регистрацию, то и переход права также не произойдет. Вероятен риск, что сделка вообще не состоится.

Необходима юридическая чистота объекта. Если объект за месяц перед продажей прошел интересную цепочку перерегистраций, то актив, скорее всего, проблемный. И если его и брать, то с дисконтом. Если здание приватизировалось, надо узнать историю приватизации. Не было еще такой приватизации, где нельзя было найти нарушений. Надо просто знать, где искать. Желательно оценить и чистоту прежних владельцев. Насторожить может то, что владельцами здания или земли почему-то всегда были фирмы-однодневки. Стоит попытаться узнать, нет ли на здания видов у местных властей. Может, объект уже вызывал конфликты на местном уровне.

Сеть «Рамстор» лишилась 7 из своих 24 московских магазинов: владельцы точек, которые «Рамстор» арендовал у сети Global USA, продали их «Седьмому континенту».

О том, что «Седьмой континент» выкупил часть московских магазинов, работавших под брендом «Рамстора», «Бизнесу» рассказал источник в дистрибьюторской компании. По словам собеседника «Бизнеса», речь идет о семи точках. Он предполагает, что на месте «Рамстора» появятся точки «Седьмого континента» (Бизнес. 2006. 7 марта).

Но основное, с чего стоит начать правовой анализ, – это с возможности отчуждения недвижимости. Необходимо узнать, не изъят ли объект из оборота, не ограничен ли он. Возможно, правом собственности на объект может обладать лишь юридическое лицо со специальной правоспособностью. В отношении объекта недвижимости могут действовать специальные правовые нормы, например, здание является памятником истории и культуры.

Существует множество аспектов правового аудита: на недвижимость может не хватать правоустанавливающих документов (все-таки России славится своей «строгостью» соблюдения правовых норм), могут быть обременения недвижимости – необязательно аренда или залог, а какой-нибудь силовой кабель под землей, который может существенно сузить в дальнейшем возможности покупателя по застройке участка. Подобных моментов так много, что перечислить их невозможно. Необходимо лишь внимательно изучать документы и тщательно разбирать каждую ситуацию не шаблонно, а по конкретным обстоятельствам дела.

ЭКСКЛЮЗИВНОЕ МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

А.В. Марсова, юрист аудиторской службы «СТЕК»

Договор купли-продажи недвижимости. Учет имущества у покупателя. Для приобретения недвижимого имущества необходимо не только подписать договор и составить акт приема-передачи, но и зарегистрировать в установленном порядке переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Ситуация, в которой сначала происходит прием-передача недвижимости по акту, а уж потом государственная регистрация, всем хорошо известна и знакома. А как быть, если продавец недвижимости по каким-либо причинам не соглашается составлять акт приема-передачи до государственной регистрации? В этой ситуации возникает ряд вопросов. Возьмет ли регистрирующий орган документы на регистрацию без акта приема-передачи? Выгодно ли организации-покупателю получать имущество уже после государственной регистрации? И соответствуют ли закону подобные положения договора купли-продажи недвижимости?

Основные положения о договоре купли-продажи недвижимости установлены статьями 549–558 ГК. Так, согласно статье 551 переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. А передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (ст. 556). При этом стороны вправе составить акт приема-передачи недвижимости до государственной регистрации, но это никак не отразится на их отношениях с третьими лицами, например с арендаторами продаваемых помещений.

Равным образом стороны могут предусмотреть в договоре, что сначала осуществляется государственная регистрация, а потом, в течение определенного срока, передача недвижимости. ГК это не запрещено, поэтому регистрирующий орган не вправе требовать акта приема-передачи по такому договору.

Не следует забывать, что право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю именно с момента государственной регистрации, независимо от даты подписания передаточного акта. Это предусмотрено статьей 223 ГК. Поэтому в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество покупателю необходимо каким-то образом отразить «свою» недвижимость в бухгалтерском учете. Без акта приема-передачи сделать это будет непросто.

Для того чтобы у организации не возникло проблем с бухгалтерским учетом приобретенной недвижимости, необходимо составить акт приема-передачи в один день с государственной регистрацией права собственности. Тогда организация сможет сразу принять объект недвижимости к учету в качестве основных средств. Это подтверждает и постановление Госкомстата России от 25 января 2003 г. № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств», предписывающее составлять акт о приеме-передаче объектов основных средств (унифицированные формы ОС-1, ОС-1а) в момент приобретения имущества.

Если же между свидетельством о регистрации и передаточным актом существует временной разрыв, организацию неизбежно ждут трудности, вызванные тем, что нормативные правовые акты, посвященные бухгалтерскому учету основных средств, просто не регламентируют данную ситуацию.

Согласно пункту 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н, затраты на приобретение зданий, не оформленные актами приема-передачи и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию), относятся к незавершенным капитальным вложениям. Значит, в момент государственной регистрации права собственности бухгалтер может сделать проводку: дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» – кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», отразив покупную стоимость здания.