Самоучитель по налогам на доходы физлиц

Макурова Татьяна

63) Что означает имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости? Сколько денег дадут на руки?

Имущественный налоговый вычет на строительство или покупку недвижимости предоставляется в сумме произведенных расходов, но не более 2 млн. рублей.

Важно понять следующую вещь: имущественный вычет при покупке недвижимости — это возврат уплаченного вами же подоходного налога в бюджет. Вычет в размере 2 млн. рублей означает, что ваша облагаемая подоходным налогом база будет уменьшена на 2 млн. рублей. Это, соответственно, означает, что вы имеете право либо забрать из бюджета 260 тысяч рублей (1 млн. x 13 % = 260 тыс.) уплаченных вами налогов, либо не платить

подоходный налог на эту сумму по месту работы. Таким образом, с точки зрения скорейшего получения всей суммы вычета вам выгодно иметь официальный, «белый» доход. Если вы вообще не платите налогов, то ни на какой вычет претендовать не можете по определению.

Пример: Вы имеете «белую зарплату» в 50 тыс. рублей в месяц, соответственно, 600 тыс. рублей в год. С этой суммы вы платите 13 %, то есть 78 тыс. рублей в год. Именно эти деньги вам и вернут по истечении года, либо — в зависимости от вашего выбора способа получения вычета — не будут ежемесячно удерживать 13 % из зарплаты, то есть вы будете получать на руки 50 тыс. в месяц, а не 43,5 тыс. рублей (50000 – 13 % x 50000 = 43500).

Для того чтобы получить весь вычет разом, вам надо иметь годовой облагаемый доход в размере 2 млн. рублей. Однако Налоговым кодексом предусмотрен неограниченный период использования вычета (возможность переходящего остатка) — до тех пор, пока он не будет выбран полностью. То есть в случае с годовым доходом налогоплательщика в 50 тысяч рублей право на имущественный налоговый вычет будет реализовано за 4 года (либо за 40 месяцев в зависимости от выбора вида возмещения). Если временно не было доходов, то вычет возобновится с того периода, когда доход снова появился.

Помимо непосредственно вычета по объекту недвижимости в пределах 2 млн. рублей, полностью освобождаются от налогообложения и проценты, направленные на погашение ипотечного кредита (а также кредита на рефинансирование ипотечного кредита). Пока законодательных ограничений по суммам процентов нет. То есть если, скажем, в качестве процентов за весь срок пользования ипотечным кредитом налогоплательщик уплатил 3 млн. рублей, то помимо 260 тыс. рублей вычета по объекту недвижимости он получит еще 390 тыс. рублей вычета по процентам. Итого он получит 650 тыс. рублей. Отмечу, однако, что чиновники от Минфина недовольны таким порядком и предлагают изменения в законодательство (см. вопрос № 112).

64) Если у налогоплательщика были высокие «белые» доходы в прошлых периодах, можно ли получить вычет по прошлым доходам?

Еще раз подчеркну: вычет предоставляется начиная с доходов того налогового периода, в котором получено право на вычет, а также в последующих периодах (Письма Минфина России от 24.08.2011 № 03-04-05/7-589, от 05.08.2011 № 03-04-05/1-550, от 08.06.2011 № 03-04-05/5-411, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 № 20-14/4/026755@, от 09.08.2010 № 20-14/4/083771). Такое мнение разделяет и Верховный Суд РФ (Определения от 19.01.2011 № 53В10-13, от 04.08.2010 № 48-В10-6).

Вычет по доходам прошлых периодов можно получить только в том случае, когда вы в текущем периоде заявляете право на вычет по основанию, возникшему в прошлых периодах (см. ответ на вопрос № 75).

Однако для пенсионеров с 1 января 2012 года (изменения в ст. 220 НК) сделаны исключения (см. ответ на следующий вопрос).

65) Есть ли какие-то льготы по имущественному налоговому вычету при покупке недвижимости для пенсионеров, не имеющих налогооблагаемых доходов?

Льгот как таковых нет, но для пенсионеров предусмотрен иной порядок получения возмещения. С 1 января 2012 года в Налоговый кодекс внесены изменения, согласно которым пенсионерам по старости или инвалидности при отсутствии у них облагаемых доходов остаток имущественного вычета при покупке недвижимости можно перенести на предшествующие налоговые периоды, но не более трех.

Разъяснения Минфина в Письме от 03.09.2012 № 03-04-05/7-1053 конкретизируют: при обращении налогоплательщика по окончании налогового периода за переносом остатка

имущественного налогового вычета, образовавшегося в этом налоговом периоде, на предшествующие налоговые периоды трехгодичный срок для возврата излишне уплаченного налога отсчитывается начиная с налогового периода, непосредственно предшествующего налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественного налогового вычета. В переводе на русский язык это значит, что если недавно вышедший на пенсию налогоплательщик приобрел недвижимость в 2012-м году и подал декларацию в 2013-м, то неиспользованный остаток вычета может быть перенесен на 2011, 2010 и 2009-й годы. Если этот же пенсионер, который приобрел недвижимость в 2012-м году, заявит свое право на вычет в 2014-м году, то ему вернут налоги за 2012, 2011 и 2010-й годы.

Пока налоговым законодательством не урегулирован следующий момент. Установлено, что если на момент возникновения права на вычет пенсионер не работает, то он может вернуть уплаченный им подоходный налог за предшествующие три года. При этом никак не предусмотрена ситуация, что пенсионер впоследствии может возобновить работу.

Поэтому стратегия для пенсионеров может быть такая: перед регистрацией права собственности (или перед получением акта приема-передачи при приобретении квартиры на первичном рынке) имеет смысл уволиться с работы, оговорив с работодателем возможность возвращения. И после получения вычета восстановиться на работе и далее в обычном порядке заявлять право на вычет по факту работы и уплаты подоходного налога.

66) Имущественный вычет возмещается за счет любых уплаченных налогов физлица?

В соответствии с Налоговым Кодексом (ст. 210, 224) суммы налоговых вычетов «к возврату» (то есть, например, социальные вычеты по расходам на лечение и обучение и имущественный — по покупке квартиры) вы можете получить из любых ваших доходов, облагаемых по ставке 13 %. Если — в теории — вы платили налоги с доходов, полученных в виде дивидендов по ценным бумагам (ставка 9 %), с доходов в виде выигрышей в лотерею (ставка 35 %) и т. п., но не имели доходов, с которых бы уплачивался налог по ставке 13 %, то вне зависимости от уплаченных вами сумм вычет вы получить не сможете.

67) Сколько раз человек может пользоваться имущественным вычетом на покупку недвижимости?

Этот вычет предоставляется каждому налогоплательщику только раз в жизни, в отличие от социальных налоговых вычетов (на лечение, обучение и т. д.), которыми можно пользоваться многократно, и от вычетов при продаже недвижимости. Но и здесь есть исключение: если вы купили жилье до 1 января 2001 года и к этому сроку полностью исчерпали вычет, то можете еще раз воспользоваться правом, которое возникло в связи с приобретением жилья начиная с 2001 года (дата является рубежной с точки зрения действия разных нормативных актов — до 1 января 2001 года имущественные налоговые вычеты предоставлялись на основании подпункта «в» пункта 6 статьи 3 Закона РФ от 07.12.91 № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц», а с 1 января 2001 года имущественный налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ, в котором не прописано, что права на льготу лишаются те, кто уже успел ей воспользоваться в период действия старого закона).

68) Можно ли будет впоследствии «дополучить» налоговый вычет, если при первичном его получении налогоплательщик не выбрал действовавший лимит по сумме или по доле?

В последующем нельзя будет «добрать» сумму, если вы купили объект недвижимости стоимостью менее возможного лимита (например, квартиру за 1,5 млн. — «неиспользованные» 500 тыс. сгорают). Не увязан принцип однократности и со 100 %-ной собственностью на объект: то есть если вы сейчас получаете вычет даже по 1/10 доли при долевой собственности (или 10 % при общей совместной) в объекте недвижимости, то впоследствии не сможете заявить «оставшиеся» 9/10 доли (90 %) в другом объекте недвижимости.