Самоучитель по налогам на доходы физлиц

Макурова Татьяна

83) Если расходы на покупку недвижимости осуществлялись не в денежной форме, возможен ли вычет?

Если в оплату жилья или земельного участка были переданы иное имущество, права по ценным бумагам (векселям), то такая форма оплаты не препятствует получению вычета (Письма Минфина России от 28.03.2005 № 03-05-01-07/6, от 01.09.2005 № 03-05-01-04/268, ФНС России от 11.04.2006 № 04-2-02/280@, УФНС России по г. Москве от 14.04.2010 № 20-14/4/039129@, от 08.02.2010 № 20-14/4/012390@, от 19.01.2009 № 18-14/002391@, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2005 № А79-6273/2004-СК1-5858).

Вместе с тем переданный в оплату имущества вексель может признаваться в качестве расходов только в том случае, если он

был приобретен налогоплательщиком по гражданско-правовому договору. Если же налогоплательщик сам выписал вексель и передал его продавцу, то оснований для вычета нет (Письма Минфина России от 28.03.2005 № 03-05-01-07/6, УФНС России по г. Москве от 08.02.2010 № 20-14/4/012390@, от 19.01.2009 № 18-14/002391@).

Также, если налогоплательщик в качестве оплаты наряду с денежными средствами передает другое жилье, он сохраняет право на вычет (Письма Минфина России от 24.11.2009 № 03-04-05-01/820, ФНС России от 05.05.2009 № 3-5-04/547@).

84) Можно ли заявить налоговый вычет в случае, если имел место договор мены, а не договор купли-продажи?

В своем письме от 19 октября 2011 года № 03-04-05/7-754 Минфин России разъяснил, что ст. 567 Гражданского кодекса определено, что к договору мены приравнивается к договору купли-продажи, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены. Эта же позиция подтверждена в Письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/9-500, от 19.08.2011 № 03-04-08/4-150 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 01.09.2011 № ЕД-4-3/14250@), от 27.04.2011 № 03-04-05/7-309).

Следует отметить, что ранее (согласно разъяснениям, выпущенным в 2009–2010 годах) налоговые органы придерживались другой позиции: приобретая жилье по договору мены без доплаты, налогоплательщик «не несет расходов» и, соответственно, «не имеет права на вычет».

85) Можно ли при покупке жилого дома вместе с земельным участком получить имущественный налоговый вычет по каждому из этих объектов?

Из буквального прочтения положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не вполне понятно, можно ли применить имущественный вычет как в отношении стоимости земельного участка, так и жилого дома, расположенного на нем, или вычет предоставляется только по одному из этих объектов. Вопрос актуален, если и дом и участок по отдельности стоят менее 2 млн. рублей, а совокупно дотягивают до этой суммы или превышают ее.

Как указывает Минфин, для целей получения налогового вычета земельный участок и расположенный на нем жилой дом являются единым объектом — следовательно, в расходы на приобретение и строительство жилого дома включаются затраты на приобретение земельного участка, на котором расположен этот дом (см. Письма Минфина от 21.10.2011 № 03-04-05/7-766, от 14.10.2011 № 03-04-05/7-736, от 25.04.2011 № 03-04-05/7-297, от 16.03.2011 № 03-04-05/9-143, от 15.03.2011 № 03-04-05/9-131).

Кстати, раньше налоговые органы рассуждали по-другому. Они полагали, что вычетом можно воспользоваться либо по жилому дому, либо по земельному участку (Письма ФНС России от 29.04.2010 № ШС-17-3/0115@, УФНС России по г. Москве от 03.09.2010 № 20-14/4/093146@, от 27.04.2010 № 20-14/4/045007@, от 09.03.2010 № 20-12/4/023979@).

86) Каким образом возмещаются проценты по ипотечным кредитам?

Проценты по ипотеке можно полностью вывести из-под налогообложения. Для того чтобы получить налоговый вычет по уплаченным процентам, вдобавок к стандартному пакету документов надо предоставить кредитный договор/договор займа и платежные документы, подтверждающие факт уплаты процентов по ипотечному или целевому кредиту. Если в банковских документах проценты отдельной строкой не выделены, то необходимо получить справку о сумме фактически уплаченных по кредиту процентов.

Важный момент: кредит обязательно должен быть ипотечным, целевым. Если вы на покупку недвижимости взяли обычный потребительский кредит, то уплаченные по нему проценты не могут быть приняты к вычету (Письмо Минфина от 25 марта 2011 г. № 03-04-05/7-187).

Процедура возмещения такова: после исчерпания «основного» вычета по недвижимости (того, который без учета процентов) подавать декларацию и представлять документы, подтверждающие уплату процентов, вам надо будет столько лет, сколько вы платите проценты банку, потому что подоходный налог с процентов возмещается только по факту их уплаты. Допустим, кредит вы оформили в июне, и с точки зрения банка на конец года пользовались кредитными средствами шесть месяцев. Подавая налоговую декларацию, вы заявляете право на вычет в размере «базовых» 2 млн. рублей и суммы фактически уплаченных за прошедшие полгода процентов. На следующий год (к этому моменту вы уже полтора года пользуетесь кредитом) вы заявляете право на возмещение по уплаченным процентам за истекший год — эта сумма будет добавлена к остатку, перешедшему с прошлого года (если ваших доходов не хватило для полного использования вычета, заявленного в предыдущем году).

87) Ипотечный кредит был рефинансирован. Можно ли по новому кредиту получить вычет по уплаченным процентам?

С 1 января 2010 года заемщик также может предъявить к уменьшению налогооблагаемой базы проценты в случае рефинансирования ранее взятого кредита (позиция подтверждена Письмом Минфина от 18 ноября 2011 г. № 03-04-05/7-9). Но из нового кредитного договора должно следовать, что этот кредит также связан с приобретением жилья. Раньше в этой ситуации право на имущественный вычет утрачивалось, поскольку рефинансирующий кредит направлялся на погашение старого и с точки зрения контролирующих органов являлся уже нецелевым.

88) Если сумма ипотечного кредита превышает стоимость жилья, как рассчитывается вычет по процентам?

Действительно, может быть так, что сумма полученного ипотечного кредита больше суммы расходов на покупку жилья (подобная ситуация встречается, когда кредит берется не только на приобретение жилья, но и на затраты по его благоустройству, которые не учитываются при предоставлении вычета). Тогда размер налогового вычета в части процентов определяется на основе соотношения суммы кредита, израсходованной на покупку объекта недвижимости, и общей суммы кредита (Письма Минфина России от 29.10.2009 № 03-04-05-01/780, от 12.02.2009 № 03-04-05-01/56, ФНС России от 31.03.2011 № КЕ-3-3/1008, от 21.09.2009 № 3-5-04/1445, УФНС России по г. Москве от 30.04.2010 № 20-14/4/046486@). То есть если стоимость объекта недвижимости по договору 1 млн. рублей, а 2 млн. рублей требуются на «неотделимые улучшения» и сумма ипотечного кредита составляет 3 млн. рублей, то вывести из-под налогообложения получится только проценты с 1 млн. рублей.

При обращении в налоговый орган за получением имущественного вычета налогоплательщик может представить расчет процентов вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ. При этом подавать в инспекцию справку из банка о размере процентов по кредиту, израсходованных непосредственно на покупку недвижимости, не требуется (Письмо ФНС России от 31.03.2011 № КЕ-3-3/1008).

89) Как распределяется вычет по процентам, если кредит оформлен на созаемщиков?

Если ипотечный кредит и квартира оформлены на двоих созаемщиков в равных долях, сумма вычета с процентов также делится на двоих. Однако счет в банке открывается на одного из заемщиков, поэтому второму налоговая инспекция может отказать в принятии расходов на уплату процентов. Могут возникнуть трудности и при погашении кредита через банкомат (в чеке отсутствует ФИО плательщика). Если и заемщик и созаемщик хотят получить вычет с уплаченных процентов, им нужно относить платежи в банк по очереди, чтобы приходные кассовые ордера были оформлены на обоих, а сумма погашенных процентов была «поделена» между заемщиками примерно поровну.