Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Шрифт:
Глава 6
За что риелторам платят деньги
Практически все агентства недвижимости существуют только благодаря комиссионному вознаграждению, которое платят клиенты за риелторские услуги. Часто возникает вопрос: корректно ли говорить о комиссионном вознаграждении?
В XIX веке слово «комиссия» обозначало «поручение». Следовательно, комиссия — это вознаграждение за выполненное поручение. Производное от него значение имеет и слово «комиссионные». Следует также обратить внимание, что в настоящее время слово «комиссия» может обозначать также «оплату посредника» за сделку, в которой он принимал участие.
Вопрос, с которого многие начинают
1. Фирма получает свой процент от абсолютной стоимости квартиры. В Москве это, как правило, 5–7 %.
2. Вы договариваетесь с агентством о сумме, которую хотите получить за свою квартиру, и вас не интересует, по какой цене ее в итоге продадут.
За свои комиссионные фирма проводит кропотливую работу по поиску клиентов или вариантов, размещает рекламу, принимает звонки, организует просмотры и предоставляет вам отчеты. Огромные затраты времени и сил требуются для сбора и подготовки всех необходимых документов — это тоже забота агентства. Кроме этого, фирма оказывает ряд других услуг, требующих дополнительных расходов (аренда банковского сейфа, помощь в нотариальном оформлении и государственной регистрации договора и т. д.) [36] .
36
Выбор риелторской фирмы // Квартира. Дача. Офис. — 2001. — № 224.
Разговор с представителем фирмы стоит начать именно с обсуждения размера комиссионных. В Москве это, как правило, от 5 до 10 %. Помните, что если фирма просит меньшую долю за свой труд, то это повод отнестись к ней настороженно, ведь в данной ситуации дешевое хорошим не бывает [37] .
Обычно агентства недвижимости не решаются зафиксировать стоимость своих услуг и указывают проценты от реальной или рыночной (продажной или покупной) цены объекта недвижимости. Применяются следующие ставки процента:
37
Как выбрать риелторскую фирму / В: Сборник информации о недвижимости. Вып. 6. Под ред. Е. Арсентьевой. — М.: Квартира. Дача. Офис, 2005.
— при расселении коммунальной квартиры с тремя и более лицевыми счетами — 10 %;
— при расселении коммунальной квартиры до 3 лицевых счетов — 8 %;
— купля-продажа (квартиры, дачи, участка и др.) — 5–8 %;
— простая сделка — 5 %.
С учетом стоимости объекта недвижимости ставки процента могут быть изменены в сторону уменьшения (иногда до 3–4 %, но не ниже). С удешевлением цены и в условиях резкого падения цен на недвижимость агентства могут вводить фиксированные расценки и указывать реальную стоимость маклерских услуг, напоминает А. А. Шихмагометов.
Одно время риелторы брали комиссионные от количества комнат в реализуемой квартире, при этом комната «стоила» 1000 долларов. Таким образом, комиссионное вознаграждение за риелторские услуги по купле-продаже одной 3-комнатной квартиры составляло 3 тыс. долларов.
Следует отметить, что 3–5–10 % — это самые часто называемые цифры комиссионного вознаграждения за риелторские услуги. С увеличением рыночной цены жилья на рынке недвижимости величина комиссионных стремится к минимуму процентов (3 и даже 2). Так, например, в 2001 году 2 % комиссионных от продажи одной 3-комнатной квартиры, которая стоила 400 тыс. долларов, составляли 8 тыс. долларов. При нынешних ценах на недвижимость и представить себе трудно, как проценты комиссионных возрастают, но редко когда превышают 10 %.
При обсуждении
То же самое касается и ситуации, когда представитель агентства недвижимости уверяет, что вас не касается, сколько фирма «наварит» на вашей квартире. Ведь если возможно продать квартиру подороже, зачем же ее продавать дешевле? А когда вам говорят, что «вас не должно беспокоить, по какой цене мы продадим вашу квартиру», это должно насторожить. Следовательно, вам явно стараются недоплатить, за счет того, что вы сами согласились на сумму, которая ниже ее рыночной цены.
При определении комиссионного вознаграждения следует помнить математическое правило: нельзя складывать проценты, можно складывать только реальные суммы.
Многие забывают про это правило. Если вы продаете и покупаете квартиры одновременно, т. е. осуществляете альтернативную сделку, и вам предлагают за услугу по продаже квартиры стоимостью 200 тыс. долларов заплатить риелтору 3 % (6 тыс. долларов), а за покупку квартиры стоимостью 100 тыс. долларов заплатить 5 % (5 тыс. долларов), то в сумме величина комиссионного вознаграждения составит 11 тыс. долларов. Если же сложить проценты и взять их от суммы двух квартир (3 + 5 = 8 %, 200 000+100 000 = 300 000), то вознаграждение за риелторские услуги возрастет до 24 тысяч долларов. Как видим, в таком случае необходимо быть очень внимательным, чтобы не попасть в эту математическую ловушку.
Размер комиссионных может быть ниже, если квартира стоит дорого, и выше в случае недорогого жилья. С покупателя квартиры комиссионные не берутся, если он приобретает квартиру в новостройке (в этом случае комиссия берется с застройщика) или если он обращается в агентство по конкретному варианту. Если же покупатель просит подобрать ему квартиру на вторичном рынке, то в этом случае комиссия также составляет 3–6 % от стоимости жилья.
Некоторые агентства уверяют, что не берут комиссионные при покупке через них квартиры, однако этот факт не должен радовать, а, наоборот, настораживать. В большинстве подобных случаев комиссионные уже заранее «спрятаны» в цене. Если приглянувшееся вам агентство работает именно по такой схеме, то лучше обратиться в другую компанию или, по крайней мере, проанализировать объявления о продаже аналогичных квартир, чтобы понять, не завышена ли реальная стоимость предлагаемого жилья.
При обсуждении финансовых условий следует четко объяснять ваши требования. Если вы разъезжаетесь и после продажи квартиры планируете купить две, то суммарный размер комиссионных за 3 сделки, проведенные агентством, может оказаться решающим, так как денег может просто не хватить. Поинтересуйтесь, получите ли вы скидку при совершении всех сделок через одно агентство.
Указывать расценки на различные услуги, оказываемые агентствами недвижимости, нет смысла. Эти цифры постоянно меняются. На практике же к цене прибавляются «накрутки», которые существуют во всех видах бизнеса. Остановимся лишь на особенностях оказания различных услуг, из которых и образуется цена.