Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Шрифт:
Нередко фирмы или индивидуальные предприниматели грешат тем, что предоставляют за определенную плату недостоверные сведения о квартирах, домах, дачных участках, которые продаются, сдаются в аренду или обмениваются. Бывает, что такая информация просто навязывается потребителям.
В Челябинской области некие риелторы- «информаторы» включали в договоры условие о том, что «договор действует до вселения заказчика». В результате срок их исполнения становился неопределенно долгим, и столь же долго граждане получали ненужные им сведения [38] .
38
Надо
4. Качество комплекса услуг определяется всем процессом деятельности фирмы в интересах клиента с момента заключения договора до получения правоустанавливающих документов на приобретенную недвижимость и подписания акта о приеме работ.
Поэтому помимо характеристик подбираемого жилья клиент должен оговорить и ряд других требований, предъявляемых к качеству услуг риелторской фирмы. К их числу могут относиться, например, требования к рекламе, ее объему, формату, периодичности в изданиях, куда она будет помещена. При этом исполнитель не вправе навязывать средства и способы рекламирования или обусловливать их какими-либо дополнительными услугами. Сюда же можно отнести предоставление заключения о техническом состоянии предлагаемых вариантов недвижимости с указанием интересующих параметров оценки.
В принципе перечень требований к качеству услуг, которые может установить клиент, не ограничен ничем, кроме здравого смысла, согласия и возможности риелторской фирмы исполнять их и способности клиента оплатить заказанную работу.
Двор, подъезд, лифт — составная часть вашей будущей собственности. Не покупайте камеру в тюрьме. В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются в листингах: это и высота потолка, и тип перекрытий, и проводка, и состояние сантехники, пола.
5. Решив, что квартира вам подходит, расставьте все точки над «i»: кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма будет указана в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.
6. Бывают случаи, когда недостатки оказанных фирмой услуг выявляются уже после завершения работ и проведения сделки. Например, если клиентом в договоре были определены параметры технического состояния объекта, об отклонении от которых исполнитель должен был поставить в известность клиента, а их обнаружение при приеме работ было невозможно, то фирма отвечает за недостатки проведения работ в течение 2 лет со дня принятия работ (если договором не было установлено гарантийного срока).
Договором также может быть установлена ответственность риелторской фирмы за несоблюдение согласованных требований к качеству услуг в форме неустойки (пени), которая подлежит уплате помимо понесенных клиентом убытков. Кроме того, это не освобождает нарушителя от реального исполнения договорного обязательства [39] .
39
Вы имеете право // Квартира. Дача. Офис. — 2000. — № 191.
Важно при заключении договора
Прежде всего, нужно очень внимательно относиться ко всем деталям. Внимательно читайте все условия договора (кстати, в некоторых агентствах текст договора написан очень мелким шрифтом — делается это специально, чтобы клиенту лень было вчитываться). Если вы подпишете документ, в котором есть заведомо невыполнимый пункт,
Действительно, трудно человеку, не имеющему опыта проведения сделок с недвижимостью, разобраться в договорах на риелторское обслуживание, тем более, если они набраны мелким шрифтом. Совет здесь в поэтапном освоении разделов договора.
Каждый раздел и пункт договора необходимо читать отдельно и при этом задаваться вопросом: что он значит и чего ждать от его содержания в процессе исполнения договора, а также если произойдет какой-нибудь сбой. Как при этом данный пункт будет «работать» против вас? Эти вопросы следует продумать самому, обсудить их с близкими и попросить риелтора дать на них ответ. Не мешает подключить к разъяснению пунктов договора и юристов.
Конечно, этот метод не даст вам полной ясности на 100 % и не ответит на вопрос, чего же ждать от этого договора в будущем, однако он вам позволит «докопаться» до целого ряда вопросов, о которых вы не имели представления. Да и если риелтор вам станет отвечать на поставленные вопросы, значит, он их понимает и не скрывает от вас.
При заключении договора будьте внимательны и вдумчиво вчитывайтесь в текст. Особое внимание следует уделить предмету договора, правам и обязанностям сторон, сроку действия соглашения, санкциям и условиям их применения. Нельзя подписывать бессрочные договоренности, в которых не указаны точные сроки исполнения обязательств. Нельзя забывать о том, что в конце договора должны стоять печать и подпись ответственного лица.
Не только перечисленные факты определяют нравы риелторского рынка (здесь достаточно высока конкуренция), и солидные конторы, дорожа своей репутацией, стараются не допускать проколов. Да и суды имеют хорошую практику разрешения споров в этой области.
При проведении сделки агент, юрист и менеджер риелторской компании должны проверить, получить, заверить и подтвердить порядка двух десятков документов. Насколько сложен тот или иной процесс, свидетельствует простая иллюстрация стандартной технической документации. Ниже мы приводим внутренний документ одного крупного агентства по недвижимости, который даст вам достаточно полное представление о том, сколь сложны и кропотливы операции с нею. Документ касается в первую очередь сделок не с новостройками, а с вторичным жильем.
Особое внимание нужно обратить на моменты, где указано «проверено ЛИЧНО», «в моем присутствии», «ВСЕ предыдущие», «ВСЕ бывшие», «ВСЯ история».
Но и после этого вы увидите еще не все нюансы сделок. Например, за требованием указания дат рождений родственников стоит тот факт, что для каждой ранее состоявшейся сделки надо определить применимость или неприменимость московских законов о регистрации сделок с несовершеннолетними и престарелыми, принятых за последние 10 лет [40] .
40
28 шагов риелтора к клиенту // Квартира и дача. — 1999. — № 2.
Рассмотрим, какие данные должны представить и подтвердить 3 специалиста фирмы — агент, юрист и менеджер, чтобы получить разрешение у начальника отдела продаж на сделку. Автор благодарит агентство недвижимости «БЕСТ» за предоставленный документ.
Агент подтверждает, что:
1) договор проверен у нотариуса мной лично;
2) все предыдущие договоры по данной квартире проверены у нотариуса;
3) список всех бывших собственников квартиры (вся история) с указанием дат рождения и других сведений прилагается;