Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

Шабалин Вадим

(тыс. руб. в месяц, по состоянию на сезон 2015/16 гг)

Давайте подробнее разберем, от каких факторов в большей степени зависят реальные ставки найма и аренды (в пределах приведенных выше ценовых вилок). Таковыми в первую очередь являются:

• состояние и наличие ремонта. Большинство квартир эконом класса сдаются, мягко говоря, в плохом состоянии, и наличие текущего ремонта позволяет назначать цену ближе к верхней границе вилки;

• наличие обстановки. Для недорогих вариантов обычно оговаривается следующий

ассортиментный минимум (на примере 1-к квартиры): наборная мебель (диван-кровать, стол, стулья, шкаф для одежды в комнате, встроенная кухня или гарнитур), а также телевизор, холодильник, стиральная машина, кухонная посуда и приборы. Все это может быть морально устаревшим (привозится из квартир, где проживают хозяева), однако должно находиться в работоспособном состоянии. Конечно, жилплощадь можно сдавать и без обстановки, но тогда собственники не вправе рассчитывать на высокую цену или должны мириться с соответствующим составом и происхождением жильцов;

• расстояние от метро. Критическим значением здесь является 1 километр (1–3 остановки или 15–20 мин. пешком), при превышении которых цены начинают снижаться;

• наличие парковки непосредственно во дворе (капитальный гараж, открытая стоянка, ракушка или даже два колышка с цепочкой) а также в пешеходной доступности (чуть меньше, чем в случае «от метро» 10–15 мин. пешком);

• социальная инфраструктура – наличие также в пешеходной доступности известных сетевых магазинов, работающих круглосуточно или до 23–24 часов, торгово-развлекательных центров, зеленых насаждений (парки, скверы, стадионы), детских и медицинских учреждений, студий красоты и здоровья (тренажеры, фитнес), т. е. объектов, необходимых интенсивно работающим людям в возрасте 25–45 лет (именно они, как показала практика, обычно снимают жилье в большом городе).

На практике существует дюжина основных схем сдачи жилых объектов в наем (аренду), причем внутри каждой из них имеются отличия в зависимости от того, кем (собственником, нанимателем/арендатором или агентом) Вы, уважаемый читатель, являетесь. В этой главе мы будем рассматривать самые распространенные из них, а именно:

1.1. Моментальная схема

Свое название указанная схема получила из-за ее внешне кажущейся быстроты и одноразовости – в самом простейшем случае (без участия агента) хозяин и жилец ищут друг друга (на практике обычно потенциальный наниматель вызванивает наймодателя). Они встречаются на объекте, жилец осматривает помещение, стороны оговаривают условия, хозяин получает деньги, отдает ключи и уходит. При этом (обычно съемщик) заранее скачивает в Интернете типовой договор найма квартиры и стороны его оформляют (подписывают).

Казалось бы, все сделано чисто, честно и прозрачно (в Нью-Йорке, например, таким путем сдается уже 70–75 % жилья, причем участники сделки самостоятельно находят друг друга преимущественно в Фейсбуке и далее списываются-со-званиваются). Но к сожалению, а может быть к счастью, мы живем не в городе Большого яблока (в США, кстати, за умышленный обман оппонента по арендной сделке или неуплате налогов с нее, можно запросто получить тюремный срок, а недобросовестный агент на всю оставшуюся жизнь будет отлучен от профессии риэлтора), поэтому в суровых условиях российской правоприменительной практики моментальная схема весьма непроста в реализации. Однако же именно она в большинстве случаев (для московского региона это 75–80 % всех сделок) используется, так что все повествование

авторы будут вести, подразумевая по умолчанию как раз такую схему.

Назначение комиссии агентства при моментальной схеме

Даже с участием риэлтора (или, что часто встречается, двух специалистов – от сдатчика и съемщика) указанная выше моментальная схема предельно проста: агент после предварительных прозвонов приводит на объект потенциального жильца, стороны еще раз оговаривают условия сделки, собственник с нанимателем под Вашим контролем подписывают договор, агент получает свою комиссию и уходит с объекта уже вместе с хозяином, который передал ключи жильцу и последний с этого момента имеет право квартирой пользоваться. На практике, если не считать посуточный наём (ибо по нему нет никакой статистики) моментальная схема используется в большинстве случаев (именно из-за своей простоты и отсутствия какой-либо ответственности со стороны агента по последствиям сделки – с глаз долой, из сердца вон).

Давайте подробнее разберем вопрос назначения комиссии агентства при реализации моментальной схемы.

Для эконом-квартир (в Московском регионе – до 50 тыс. руб. в месяц) по умолчанию оплата услуг риэлтеров составляет 70—100 % от месячной платы за наем, причем вся сумма взимается с жильца. Для более дорогих квартир наблюдаются две тенденции: снижение процента и распределение вознаграждения на обе стороны, т. е. наймодателя и нанимателя.

Например, для квартиры за 70 тыс. руб. (средний ценовой диапазон): комиссия 75 % (52,5 тыс. руб), из которых 42 тыс. руб вносит жилец, 10,5 тыс. руб. – хозяин; для премиум-квартир за 100 тыс. руб.: комиссия 50 % (50 тыс. руб.), вся сумма взимается с хозяина, ибо в сдаче такого объекта в первую очередь заинтересован собственник, ведь его простаивание крайне невыгодно именно ему, а у потенциального жильца за такие деньги имеется возможность долго и придирчиво выбирать.

1.2. Аннуитетная схема

Иногда она иногда называется «рентной» – что юридически некорректно, также как и употребление слова «аренда» при правоотношениях найма (например, арендный обмен, см. ниже). Суть этой схемы заключается в том, что хозяин сдает свое жилье (чаще из среднего и верхнего ценового диапазона) не напрямую жильцу, а через посредника – агентство или его представителя (сотрудника), т. е. сразу выстраивается схема «наймодатель – наниматель – поднаниматель». Конечно, хозяин немного теряет в деньгах, но зато приобретает уверенность, что в случае нанесения крупного ущерба его имуществу (буйный жилец, кража) или третьим лицам (пожар, затопление соседей) ответственность за это будет нести агентство.

При аннуитетной схеме плата за наем взимается по принципу наценки – собственник назначает свою цену (например, 30 тыс. руб/мес), а агентство находит нанимателя уже на большую (40 тыс. руб/мес) и именно эта разница (10 тыс. руб/мес) и является той комиссией, ради которой стоит брать на себя ответственность за сохранность имущества хозяина (при моментальной схеме в рассматриваемом случае квартира сдалась бы за 40 тыс. руб/мес, комиссия – 40 тыс., при аннуитетной же комиссия составит 10 тыс. х 12 мес. = 120 тыс. руб., а если договор будет продлен – еще больше).

Рассматриваемая схема выгодна агентству в следующих случаях:

• разница между ценой хозяина и жильца составляет минимум 10 тыс. руб/мес (при стандартном договоре на год);

• собственник готов передать свое жилье агентству в доверительное управление по соответствующему договору (например, сам уезжает на год за границу или постоянно там живет);

• хозяин сильно беспокоится за сохранность своего имущества или у него есть определенные ограничения по «нежелательным» клиентам.