Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде

Шабалин Вадим

Арендный обмен за границу

Для обозначения этой сделки, приобретающей в последние годы все большее распространение, используется термин дауншифтинг (downshifting – буквально переключение на более низкую передачу, замедление или ослабление какого-либо процесса). Собственник жилья в крупном и дорогом городе его сдает, а сам снимает объект (начиная со студии и бунгало) где-нибудь на берегу теплого моря (для сезонного проживания: в Болгарии, Черногории, Хорватии, Турции; для зимнего или круглогодичного: в Таиланде, Индии, Вьетнаме, Малайзии, Индонезии), в большинстве случаев продолжая работать в режиме фрилансинга (free lance – удаленный доступ) по своей основной профессии.

К числу типичных дауншифтеров относятся, в первую очередь, молодые люди в возрасте 23–28 лет, у которых нет своего жилья, а снимать его гораздо выгоднее в странах юго-восточной Азии, включая Гоа. Во-вторых, это уже более зрелые и состоявшиеся граждане, использующие уже нажитую недвижимость в России (или живущие на доходы от заработанных и работающих капиталов).

При

этом объекты, остающиеся на родине, сдаются в наем аналогично схемам, рассмотренным в предыдущем подразделе (особенностью управления имуществом дауншифтеров является то, что жилье за границей они подбирают все-таки себе сами, поэтому платят агентству более низкую комиссию 10–15 % фактически за присмотр за российской квартирой или домом). Кстати, в этом случае часто используется договор доверительного управления имуществом, который, как говорилось выше, подлежит государственной регистрации в качестве обременения и является дополнительной гарантией «сохранности» недвижимости на родине.

1.6. Посуточная сдача квартир

Указанная схема получила в последние годы значительное распространение во всех крупных городах мира, а не только у нас в России. При поверхностном рассмотрении сдача жилья в посуточном режиме очень выгодна. Например, среднестатистическую 1-к квартиру в Москве можно сдать за 30 тыс. руб/мес., а в сутки – за 3 тыс. руб. (90 тыс. в месяц).

Однако все так замечательно лишь на бумаге: во-первых, никогда и никому не удавалось обеспечить стопроцентной заполняемости объекта (7 дней в неделю, 30 в месяц, 365 в год) – для Москвы отличным результатом считается 18–20 дней, а при сдаче при помощи специализированных фирм 23–25; во-вторых, частая смена жильцов рано или поздно приводит к разгрому в квартире (например, жилье снимала компания молодых людей для проведения вечеринки); в-третьих, к таким объектам предъявляются повышенные требования по меблировке, обстановке и уборке:

• выполнение ремонта. В посуточной квартире постоянно приходится освежать текущий ремонт, ибо из-за частой смены жильцов ее состояние быстро ухудшается;

• мебель и обстановка. Требуется обставлять жилье в едином стиле, хотя бы самой дешевой (из магазина ИКЕА), но относительно новой мебелью. Также необходимо дополнительное оборудование и электроприборы (чайник, СВЧ, хорошая посуда, утюг, DVD-проигрыватель, Wi-Fi-роутер).

• уборка, стирка, смена белья. Выполняется либо силами кого-либо из соседей (за отдельную плату им), либо сотрудниками специализированной фирмы;

• перепрограммирование замков. Необходима установка на входной двери механического или электронного кодового замка, который заново перепрограммируется при заселении очередного жильца.

* * *

В большинстве случаев хозяева квартир сами не справляются с их обслуживанием в посуточном режиме, поэтому более целесообразно помочь им заключить договор со специализированными посредническими фирмами (такие легко найти в Интернете по запросу «квартира на сутки в Москве»). При этом часть оплаты (от 25–30 %, если жилье полностью соответствует требованиям к посуточной сдаче, до 40–50 %, если управляющая компания «приводит его в порядок» за свой счет) передается посредникам, которые также вправе потребовать заключения договора (аренды с юрлицом или ИП) на срок более года с его госрегистрацией. Однако даже при распределении доходов 50 / 50 сдавать квартиру в посуточном режиме выгодно: вместо 30 тыс. при ежемесячной оплате хозяин получает, как показывает практика, 35–38 тыс., и при этом освобожден от обязанности подбирать жильцов и следить за состоянием квартиры, особенно если его имущество дополнительно застраховано.

1.7. Сдача жилья юридическому лицу

Иногда встречаются случаи, когда жилое помещение (квартиру, дом или даже комнату) планирует снимать юридическое лицо или ИП для проживания своих сотрудников. С точки зрения защиты интересов хозяина, это вроде бы выгодно, ведь в случае неадекватных действий жильцов (подробнее о таковых у нас пойдет речь в главах 5 и 7) будет с кого спросить.

Однако в жизни получается не все так просто, в первую очередь потому, что оформлять договор и приложения к нему с юрлицом и ИП сложнее – это уже будут правоотношения не найма (глава 35 ГК РФ), а аренды (глава 34). При этом у арендатора прав намного больше, чем у нанимателя. Так что рекомендуем относиться к предложениям заключить договор с юрлицом более взвешенно и осторожно, особенно если в нем будет указан заниженная цена сделки!

Давайте более подробно рассмотрим три основных схемы взаимодействия сдатчика жилья с юридическими лицами и ИП:

• серая (жилье снимается либо непосредственно на сотрудников, либо с уклонением от налогообложения);

• белая (юрлицо выполняет в отношении физлица-сдатчика функции налогового агента);

• по ДДУ (договору доверительного управления).

Серая схема сдачи юрлицу

В рассматриваемом случае стороны либо заключают договор найма между хозяином и ответственным от организации сотрудником, обычно с пропиской в том же населенном пункте, либо договор аренды, который не проводится через бухгалтерию фирмы и оговоренную денежную сумму собственнику отдает то же самое ответственное лицо. Однако это вовсе не означает, что именно он (она) и будет проживать в квартире (комнате), что на практике часто приводит к злоупотреблениям: хозяину сначала говорится, что жилье займет семья нашего директора, а на деле на объект вселяются два десятка гастарбайтеров. Чтобы исключить такие ситуации, в договоре найма (аренды) должно быть указано предельное число проживающих (что на практике, конечно, трудно проконтролировать), а также условие о досрочном внесудебном расторжении договора по инициативе наймодателя в случае существенных его нарушений (например, использование под гостиницу, мини-офис, жалобы соседей и т. д.). Более подробно об этом у нас пойдет речь в

разделе 4.1.

Сдача юрлицу с удержанием НДФЛ

В этом случае юрлицо предлагает собственнику работать в белую – между сторонами обычно оформляется краткосрочный договор аренды на 11 месяцев или 364 дня (в соответствии со статьей 651 ГК РФ таковой подлежит госрегистрации, если заключен на срок более одного года).

Кроме того, в силу статьи 226 НК РФ предприятие обязано выполнять по отношению к арендодателю функции налогового агента, т. е. удерживать и перечислять за него в бюджет 13 % НДФЛ. Если же договор заключен в серую, о чем шла речь выше, то юрлицо рискует попасть под санкции, предусмотренные статьей 123 НК РФ – не перечисление сумм налога, подлежащего удержанию налоговым агентом (штраф в размере 20 % суммы, подлежащей перечислению).

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ (извлечение)

Статья 603. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

Статья 680. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ)

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 – 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ)

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 699. Отказ от договора безвозмездного пользования

1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи.

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Все вышеперечисленное не относится к иностранным юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, находящимся на упрощенной системе налогообложения (УСН) в соответствии со статьей 23 частью 3 ГК РФ ИП в рассматриваемой ситуации приравниваются к юрлицам и должны заключать именно договоры аренды, а не найма.

Итак, давайте отметим особенности рассматриваемой схемы белой сдачи жилого помещения юрлицу.

• если компания настаивает на таком оформлении взаимоотношений, то арендная (именно арендная) плата должна быть повышена в среднем на 15 % (налог на добавленную стоимость физического лица (НДФЛ) рассчитывается не простым добавлением 13 %, а по формуле АПх100:87, что несколько больше, к тому же собственник в этом случае необходимо будет отчитываться перед налоговой).