Строим дом вашей мечты

Шубняков Владимир

Как я уже упоминал, самым дорогим видом строительства является способ, при котором заключается договор подряда с одной из строительных организаций, которая сделав все «под ключ» и согласовав со всеми инстанциями, передает вам по акту приемки полностью готовый для проживания дом. Цены, правда, в этом случае – «кусаются», так как в любом случае в сметную стоимость строительства вашего дома будут заложены все налоги, которые платит строительная организация, вся зарплата и отчисления от нее административно – управленческого персонала, сложившиеся накладные расходы по этой организации и прочее. Таким образом, вам придется платить и за украденный бензин, идущий только в доход водителям автотранспорта и спецтехники, которая на вашем участке даже никогда и не появлялась. Вам придется платить и за украденные нечестными кладовщиками материалы со склада этой организации и за многое другое, не имеющее никакого отношения к строительству вашего дома. Не верьте обычным в данной ситуации заверениям, что организация, с которой вы хотите заключить договор подряда (или

она хочет заключить его с вами) работает по Государственным расценкам, то есть по, так называемым, ТЕРам или ФЕРам. По секрету вам сообщу, что и ТЕРы и тем более ФЕРы ушли далеко вперед от реальных рыночных расценок. Произошло это по простой причине – денег у народа мало, а желающих ими воспользоваться много. Вот конкуренция за обладание этими деньгами и снижает реальные расценки. Федеральные же и территориальные единые расценки используются, как правило, на строительстве «бюджетных» объектов, а про «откаты» на таких строительных объектах я вам ничего не говорил. Думаю, они также заложены и в ТЕРы и в ФЕРы.

Между тем, если вы изберете этот самый дорогой способ оплаты за строительные работы – вам никто не гарантирует, что строительные работы будут выполнены качественно и в установленные договором подряда сроки. Дело в том, что вам, скорее всего, придется общаться только с руководителями строительной организации, и они вам будут обещать «золотые горы», а реальные строительные работы будут выполнять рабочие. Вот тут и возникает проблема. В строительной компании платить высокую зарплату рабочим не хотят, руководству и самому нужны деньги, поэтому высококвалифицированные рабочие-мастера уходят на «вольные хлеба», а остаются те, кто мало чего умеет и сам себя прокормить не может. Да и юридическое лицо – сама строительная организация, при отсутствии регулярных подрядов из-за коррупционной практики распределения объектов через тендеры, имеет частые простои, то есть отсутствие в определенные периоды времени предмета труда. Естественно, руководство такой организации не заинтересовано платить заработную плату своим рабочим, которые в такое время приходят на работу играть в домино. Как результат – политика большинства не очень крупных строительных компаний состоит в уменьшении или в полном отсутствии собственных рабочих кадров. По мере необходимости, они привлекают для выполнения подрядных работ тех же «халтурщиков», которые ушли когда-то на «вольные хлеба» и которых, кстати, вы можете нанять и сами, без участия строительной компании. Это старое и обидное слово «халтурщики», которое сейчас почти не используется. Оно обозначало раньше, в годы всеобщего развитого социализма, «вольных» строителей не связанных ни с какой строительной организацией твердыми трудовыми договорами, работавших «за наличку», как правило, сильно пьющих и выполнявших работы для частников очень низкого качества. Действительно, при огромном, в сравнении с прошлым, масштабе индивидуального строительства, эта группа строителей, объединяющаяся в бригады, выполняет «львиную долю» строительства этого самого индивидуального жилья. Но это уже совсем другая категория людей, такими строительными работами теперь занимаются в своем большинстве квалифицированные и умелые рабочие, имеющие большой опыт работы. Правда, «наличка» осталась. Скажете – так ведь это незаконное предпринимательство, статья 171 УК РФ! В общем, да. Но – кто без греха сейчас в России? Те, кто разыгрывает комедии с тендерными конкурсами, или повсеместно использует откатные схемы? Так, что пока на это незаконное предпринимательство карательные органы страны смотрят сквозь пальцы. Таковы, как говорил один известный борец за мир, современные реалии.

Таким образом, использование индивидуальных строителей или их же, объединенных в бригады – это самый распространенный способ в настоящее время строительства частных жилых объектов в нашей стране. Кого выбрать? Как не ошибиться? Действительно, кого только нет в этой сфере – и прибалты, и узбеки, и таджики, и молдоване, и украинцы, и белорусы, и даже русские, наконец. Первый совет. Если такие строители говорят, что они делают все «под ключ», то есть от фундамента до кровли и отделки – будьте осторожны. Как правило, эти ребята выдают желаемое за действительное. Такие строители, которые знают и умеют делать все строительные работы иногда, конечно, встречаются, но я за все время работы в этой сфере строительства, а это более чем двадцать пять лет, встречал только считанные единицы таких специалистов или бригад. Состояли они обычно из литовцев или белорусов, а все остальные строители, которые декларировали работы «под ключ» просто нанимали не занятых в данное время рабочих нужных им специальностей, стараясь на этом заработать и, подчас, смутно представляли их истинную квалификацию, что конечно, не добавляло качества выполняемым работам.

Вторым по стоимости способом строительства является, назовем его – доверительное строительство. В этом случае вам необходимо найти квалифицированного и опытного производителя работ (в просторечье – прораба) или управляющего вашим строительством, который бы за хорошую заработную плату взял бы на себя всю организацию, руководство и контроль всех этапов строительства вашего индивидуального дома или коттеджа. Лично им или только по его указанию приобретаются необходимые строительные материалы, им нанимаются и в дальнейшем контролируются рабочие нужных специальностей, им привлекается необходимая спецтехника. Имея такого человека, вы получите гарантированно

хороший результат строительства с наименьшими затратами времени с вашей стороны и безусловно это обойдется вам гораздо дешевле варианта с заключением договора подряда со строительной организацией. Проблема тут одна. Найти такого управляющего, да еще, чтобы он был умный, квалифицированный, честный и порядочный – очень большая удача. Но такие люди есть и их с каждым годом становится все больше. Если не удастся найти такого прораба, придется все перечисленные функции выполнять самому. Это также не является чем-то сверхординарным. Во многих «вольных» бригадах имеются старшие или бригадиры, которые на определенных этапах строительства, которые выполняет их бригада, могут почти полностью заменить упомянутого выше персонального управляющего. Кроме того, получается, что этот способ строительства является самым экономичным, а значит и самым распространенным.

Как не ошибиться в людях? Как найти тех, кто не только говорит, а действительно умеет квалифицированно выполнить нужные строительные работы? Я бы посоветовал, если вы решили идти по этому, третьему способу индивидуального строительства, подробно изучить данное руководство. Оно как раз для вас и предназначено в первую очередь для объяснения этапов строительства тем людям, которые хотят знать – что на их земельном участке реально строится, как это правильно нужно делать и как правильно организовать, чтобы не оплатить за свое строительство двойную, а бывает, что и тройную стоимость.

Прежде чем переходить к разбору этапов строительства, необходимо закончить все подготовительные работы, касающиеся земельного участка. Во многих странах Европы и мира, если вы приобретаете участок земли для строительства жилого дома – к этому участку уже должны быть подведены все инженерные сети, иначе вам его не продадут. Эти работы там выполняют местные власти. Наша же страна, в этом плане также идет своим путем – у нас нужно побегать, чтобы получить на своем участке, который вы купили для строительства индивидуального жилья, электричество, газ и воду. Попробуем разобраться с каждой составляющей этих инженерных сетей

3. Электроэнергия

Первое, что нужно сделать, когда вы юридически грамотно оформили и зарегистрировали право собственности на приобретенный вами участок, это обратиться в местную электросетевую организацию за Техническими условиями (ТУ). Как правило, в таких организациях есть специальный отдел – Центр обслуживания клиентов (ЦОК). Ваш путь туда, так как они ведут работу с будущими потребителями электроэнергии. Подчеркну, что в ЦОК можно идти только имея документ, удостоверяющий ваше право собственности на земельный участок. В ЦОКе с вами должны заключить договор на технологическое присоединение, причем отказать в заключении такого договора вам не имеют права, так как в п.3 Постановления правительства РФ №861 от 27.12.2004 года четко прописано, что «сетевая организация обязана выполнить в отношении любого обратившегося к ней лица мероприятия по технологическому присоединению при условии соблюдения им настоящих Правил и наличии технической возможности технологического присоединения.

Независимо от наличия или отсутствия технической возможности технологического присоединения на дату обращения заявителя, сетевая организация обязана заключить договор с лицами, указанными в пунктах 12.1, 14 и 34 настоящих правил (физические до 15 кВт, юридические лица и ИП с мощностью до 100 кВт), обратившиеся в сетевую организацию с заявкой на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, принадлежащих им на праве собственности или на ином предусмотренном законом основании (далее – заявка), а также выполнить в отношении энергопринимающих устройств таких лиц мероприятия по технологическому присоединению». Вот так вот путано и витиевато написано, но ведь не Паустовские, же сочиняли.

Нужно не забывать, что такой договор сетевая организация должна заключить с вами в течение 30 дней с момента подачи вами заявления. Если не заключит – можете «качать права», но не забывайте, в каком государстве вы живете и помните, что у нас везде есть «подводные камни». Есть они и здесь, в виде так называемых, избыточных требований. Дело в том, что любой договор всегда подразумевает двухсторонние обязательства, поэтому прежде чем подписать договор на технологическое присоединение, проконсультируйтесь с грамотным специалистом на предмет избыточных требований в ваш адрес. Также необходимо обратить внимание на сроки выполнения работ. Там также есть свои нюансы. Главное после получения ТУ и подписания договора на технологическое присоединение, это досконально, в установленные договором сроки выполнить все пункты технических условий, то есть все требования к заявителю, читай к вам и если они есть – общие требования. Как правило, эти требования заключаются в монтаже вашего узла учета.

Когда все будет сделано – получаете акт выполнения ТУ и обращаетесь уже в сбытовую организацию для заключения договора электроснабжения. До получения электроэнергии на ваш участок – путь не близкий, ведь есть еще ряд промежуточных мероприятий и организаций, таких как РЭС (Районные электрические сети), например, но он в настоящее время вполне проходим. Чтобы ускорить этот процесс необходимо конечно поискать знакомых, побегать, возможно, и слегка потратиться. Что поделаешь – Россия, остается Россией. Еще один совет. Пока вам не подключат электричество, не торопитесь начинать активное строительство. Без электроэнергии строить нельзя! И ни какой бензиновый электрогенератор в этом случае вам не поможет.