Чтение онлайн

на главную - закладки

Жанры

Ваши деньги должны работать. Руководство по разумному инвестированию капитала
Шрифт:

• для инвестирования – в надежде, что недвижимость поднимется в цене.

Если вы хотите приобрести квартиру (дом) для собственного жилья, не стоит обращать внимание на рыночную цену и ждать, когда цена упадет еще больше, – вы можете прождать очень долго и упустить хорошие возможности.

При приобретении с целью инвестирования вам необходимо уметь оценивать этот рынок, иначе инвестиция может оказаться неэффективной.

Как узнать – переоценена недвижимость или недооценена? Давайте поймем, почему происходят рост и падение цен на недвижимость на установившихся, развитых рынках.

К 2003 году процентные ставки в США и Европе упали до очень низких уровней. В США, к примеру, ставка ФРС составляла

в 2003 году 1 % годовых (сегодня, в конце 2009 года, она еще ниже – 0,25 %). Соответственно, упали ставки и на банковские кредиты. Процентная ставка на ипотечный кредит в США в 2003 году также достигла минимальной отметки – менее 5 % годовых. Безусловно, подобные ставки стимулируют население к получению кредитов и покупке (или строительству) домов и квартир. Именно увеличение спроса явилось причиной того, что с 2000 года цены на недвижимость росли.

Но после длительного падения ставок по кредитам начинается обратное движение – в сторону их повышения. Что тогда происходит с рынком недвижимости? Обратное движение или, как минимум, фиксация цен на текущем уровне. Так и случилось в США в 2006–2007 гг.: из-за увеличения стоимости банковских кредитов спрос на недвижимость упал, а некоторые ипотечные компании даже обанкротились. Ну а далее вы знаете, что произошло – глобальный экономический кризис, который начался именно с ипотечного кризиса в США. Выросшие процентные ставки стали причиной массовых невозвратов ипотечных кредитов, и банки оказались в очень трудном финансовом положении. [8]

8

Подробнее об этом см.: Сорос, Д. Мировой экономический кризис и его значение. Новая парадигма финансовых рынков / Джордж Сорос; пер. с англ. Кристофа Вагнера. – М.: Манн, Иванов и Фербер, 2010.

Произойдет ли то же самое в России? Первая часть этого спектакля уже происходит: цены на недвижимость весь 2009 год падали. Нам сложно оценить, на сколько они упали, так как в отличие от зарубежной статистики, которая оценивает изменение цены на недвижимость по реально заключенным сделкам, в России статистика использует те цены, которые выставляют продавцы. Но это цены начальные, а далее идет торг (причем сейчас он идет очень успешно для покупателей). На мой взгляд, до дна нам еще довольно далеко.

Еще один нюанс. К любому виду инвестирования следует подходить с точки зрения эффективности вложения средств. Сравните доход, получаемый от сдачи недвижимости в аренду, с уровнем банковских депозитов.

Нельзя забывать и о примере Японии, где, по данным Википедии, «самые высокие цены на коммерческую недвижимость были в 1989 году в Токио в районе Гинза (Ginza) – чуть выше 1 миллиона долларов за квадратный метр. В других районах цены были немного ниже. К 2004 году коммерческая недвижимость класса А в финансовых районах Токио стоила в 100 раз ниже, чем на пике стоимости, а жилая недвижимость – в 10 ниже. Тем не менее эта недвижимость остается самой дорогой в мире». [9]

9

http://en.wikipedia.org/wiki/Japanese_asset_price_bubble

Конечно, пузырь на рынке недвижимости США и России несравним с японским пузырем, но здесь важен принцип – все случается, в том числе и падение цен на недвижимость в течение 20 лет (!): семнадцать лет падения цен на недвижимость, затем незначительное движение вверх вместе со всем миром в 2006 году, и потом снова падение в 2008-м. Самый терпеливый инвестор вряд ли смог бы столько ждать. Вы только взгляните на рис. 15 – и поймете, что к вопросу инвестирования следует относиться со всей возможной ответственностью и никогда не инвестировать свой капитал в один актив, даже если он кажется вам очень привлекательным и вы думаете, что он ни при каких условиях не упадет в цене.

Рис. 15.График изменения цен на коммерческую (commercial) и жилую (residential) недвижимость в Японии в период 1955–2004 гг.

Источник: www.chartmechanic.com

Можно, конечно, рассчитывать на рост цен на недвижимость, но может произойти и обратное – еще большее их снижение. Это рынок. Помимо низкой доходности присутствует вечная головная боль с квартиросъемщиками: если они затопят стояк, то все ваши доходы от сдачи пойдут на ремонты соседям, поскольку, как правило, квартиросъемщики и владелец квартиры не связаны жесткими договорными обязательствами.

На одном из заседаний нашего клуба инвесторов при обсуждении вопроса приобретения рентной недвижимости один из наших клиентов сказал следующее:

– Знаете, я сдаю в аренду несколько квартир, и иногда возникают довольно неприятные ситуации. Один из моих квартирантов испортил мне стены, и когда я попросил его оплатить ремонт, он ответил, что квартира изначально была такой. Я понимаю, что все это нужно оговаривать в договоре, но все оговорить просто невозможно. Поэтому лично я не собираюсь больше приобретать недвижимость и сдавать ее в аренду: слишком много проблем.

В связи с этим я рекомендую вам взглянуть на такие способы инвестирования в недвижимость, которые не потребуют вашего времени и нервов, а будут лишь приносить доход.

Апарт-отели. Апарт-отель, или кондоминиум-отель (кондо-отель), – это гостиница категории 4 или 5 звезд, представляющая собой одно или несколько зданий (зачастую это многоэтажная башня-небоскреб). Как правило, на первых этажах размещены холл со стойкой администрации, рестораны, СПА– и фитнес-центры, бассейны и другие элементы инфраструктуры. Нижние этажи занимают обычные гостиничные номера, а верхние отведены под частные отельные апартаменты, которые можно приобрести в собственность. Для управления кондо-отелями нередко приглашают известных операторов пятизвездочных гостиничных сетей, таких как Marriott, Kempinski, Ritz-Carlton, Sheraton и др.

При покупке такой недвижимости инвестор заключает с оператором договор на управление. Оператор будет осуществлять менеджмент всего отеля, а покупатель будет получать гарантированную (или негарантированную – на усмотрение инвестора) прибыль от аренды. Управляющая компания при этом берет на себя эксплуатацию недвижимости, ремонтные работы, поиск арендаторов и расчеты с ними.

Распределение прибыли. Существуют как минимум два варианта распределения полученной прибыли от аренды гостиничных апартаментов, находящихся в частной собственности: в первом случае оператор отеля выплачивает собственнику гарантированный доход в размере 5–8 % в год в течение срока контракта (независимо от того, какая фактическая прибыль была получена), а все, что заработано сверху, оставляет себе; а во втором – собственник не имеет гарантированных дивидендов, но получает при этом от 40 % до 70 % рентного дохода, остальная часть которого становится прибылью оператора.

Поделиться:
Популярные книги

Черный Маг Императора 4

Герда Александр
4. Черный маг императора
Фантастика:
юмористическое фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Черный Маг Императора 4

Ярослав Умный. Первый князь Руси

Ланцов Михаил Алексеевич
1. Ярослав Умный
Фантастика:
альтернативная история
6.71
рейтинг книги
Ярослав Умный. Первый князь Руси

Кодекс Крови. Книга IХ

Борзых М.
9. РОС: Кодекс Крови
Фантастика:
фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Кодекс Крови. Книга IХ

Предатель. Ты не знаешь о сыне

Безрукова Елена
3. Я тебя присвою
Любовные романы:
современные любовные романы
5.00
рейтинг книги
Предатель. Ты не знаешь о сыне

Вечная Война. Книга V

Винокуров Юрий
5. Вечная Война
Фантастика:
юмористическая фантастика
космическая фантастика
7.29
рейтинг книги
Вечная Война. Книга V

Законы Рода. Том 4

Flow Ascold
4. Граф Берестьев
Фантастика:
юмористическое фэнтези
аниме
5.00
рейтинг книги
Законы Рода. Том 4

Довлатов. Сонный лекарь

Голд Джон
1. Не вывожу
Фантастика:
альтернативная история
аниме
5.00
рейтинг книги
Довлатов. Сонный лекарь

Титан империи 7

Артемов Александр Александрович
7. Титан Империи
Фантастика:
боевая фантастика
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Титан империи 7

Ученик

Губарев Алексей
1. Тай Фун
Фантастика:
фэнтези
5.00
рейтинг книги
Ученик

Черный Маг Императора 9

Герда Александр
9. Черный маг императора
Фантастика:
юмористическое фэнтези
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Черный Маг Императора 9

Паладин из прошлого тысячелетия

Еслер Андрей
1. Соприкосновение миров
Фантастика:
боевая фантастика
попаданцы
6.25
рейтинг книги
Паладин из прошлого тысячелетия

Специалист

Кораблев Родион
17. Другая сторона
Фантастика:
боевая фантастика
попаданцы
рпг
5.00
рейтинг книги
Специалист

Чехов. Книга 3

Гоблин (MeXXanik)
3. Адвокат Чехов
Фантастика:
альтернативная история
5.00
рейтинг книги
Чехов. Книга 3

Кодекс Крови. Книга VII

Борзых М.
7. РОС: Кодекс Крови
Фантастика:
боевая фантастика
попаданцы
аниме
5.00
рейтинг книги
Кодекс Крови. Книга VII