Вещное право

Иванова Светлана

Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим лицу на законных основаниях, в силу перечисленных ранее обстоятельств, она не может признаваться полноценным объектом гражданских правоотношений. Исходя из этого, гражданским законодательством устанавливается следующее:

1) лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности;

2) оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Постройка не включается в наследственную массу. Хотя данное обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку [27] ;

27

Пункт 27 Постановления

Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [Электронный ресурс]: Доступ из справ. – правовой системы «ГАРАНТ».

3) объекты самовольного строительства подлежат сносу осуществившим ее лицом [28] или приведению в соответствие с установленными требованиями (параметрами правил застройки, документами по планировке территории и др.) (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

Материальные затраты на снос самовольной постройки должны быть компенсированы лицом, которым данная постройка была возведена. Как подчеркнул Конституционный суд РФ в определении от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство; за указанное нарушение ст. 222 ГК РФ предусмотрена санкция в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом.

28

В случае если сведения о таком лице отсутствуют, то самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями закона лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (ессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случая, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (ч. 2 ст. 222 ГК РФ).

Решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными законом требованиями или ее сносе принимается судом. Вместе с тем, в ч. 4 ст. 222 ГК приводится перечень случаев, когда такое решение может быть принято органом местного самоуправления (городского округа поселения, муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории). При этом в части 4 указанной нормы также предусмотрены случаи, при которых решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями не может быть принято органами местного самоуправления.

Срок для сноса самовольной постройки и срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса самовольной постройки – не менее чем 3 месяца и не более чем 12 месяцев; для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями – не менее чем 6 месяцев и не более чем 3 года.

Возможны следующие способы легализации самовольной постройки: во внесудебном (административном) порядке и в судебном порядке.

Во внесудебном порядке признак самовольности ликвидируется посредством обращения в компетентные органы, без «узаконения» постройки в суде. В данном случае выбираемый «путь» легализации зависит от вида правонарушения, которое было совершено при строительстве. Например, в случае получения разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и получение правоустанавливающего документа на земельный участок, обращения с заявлением об изменении целевого назначения земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, приведение постройки в соответствие с градостроительными нормами и правилами и получение соответствующего заключения и др. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 24 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» [29] , отсутствие разрешения на строительство, архитектурно-планировочного задания, архитектурного проекта, либо нарушение условий, установленных в данных документах, влекут признание постройки самовольной.

В то же время возможно устранение допущенных отступлений.

29

СЗ РФ. 20.11.1995. № 47. Ст. 4473.

Если имеющиеся нарушения законодательства будут устранены, то самовольное строение приобретает полноценный статус объекта гражданских правоотношений, как объект недвижимости, легализованный во внесудебном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке базируется на ч. 3.2 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольное строение может быть признано за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о ее приведении в соответствие с установленными законом требованиями.

Право собственности может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В данном случае суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию [30] .

30

Пункт 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // [Электронный ресурс]: Доступ из справ. – правовой системы «ГАРАНТ».

Помимо собственника земельного участка, а также лиц в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого он находится, право собственности на самовольную постройку может быть приобретено лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности во временное владение и пользование, в целях строительства (абз. 2 ч. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Что касается земельных участков, находящихся в частной собственности, то арбитражные суды, как правило, отказывают в признании права собственности на самовольную постройку за арендаторами. Однако судебная практика судов общей юрисдикции допускает такое признание, если по условиям договора аренды собственник определенно выразил свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения конкретного объекта недвижимости [31] .

31

См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) // [Электронный ресурс]: Доступ из справ. – правовой системы «ГАРАНТ».

На основании вступившего в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество. При этом собственник недвижимости возмещает лицу, ее построившему, расходы на строительство за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными законом требованиями (абз. 3 ч.3.2 ст. 222 ГК РФ).

7. Приобретение права собственности по давности владения имуществом (ст. 234 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Приобрести имущество в собственность по давности владения может любое лицо, которое полагает, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности.