Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем
Шрифт:
В наихудшем случае покупательница могла бы вообще не заметить низкого качества строительных работ до тех пор, пока не произошло бы обрушение всего здания или его части.
Методы предупреждения. В данном случае единственным надежным рецептом является старинный лозунг общества спасения на водах: «Спасение утопающих — дело рук самих утопающих». При покупке любого объекта недвижимости будьте предельно внимательны, изучайте все конструктивные особенности здания, в случае малейших подозрений требуйте проведения строительной экспертизы. Теоретически качество застройки должны контролировать органы архитектурно-строительного надзора (в Москве это Комитет государственного строительного надзора, сокращенно Мосгосстройнадзор, в Московской области — Главное управление государственного строительного надзора). По Градостроительному кодексу Российской Федерации предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
В реальности ответственность за нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства (согласно статье 9.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях) крайне незначительна. Самый большой штраф, который может быть наложен на юридическое лицо, по чьей вине нарушены нормы строительства и затронуты характеристики безопасности здания,— 500 тысяч рублей. При этом для физического лица, совершившего такое же нарушение, штраф составит не более 5 тысяч рублей. Понятно, что в случае выявления нарушения строительных норм владелец компании-застройщика, скорее всего, попытается дать взятку представителям строительного надзора для того, чтобы в акте о нарушении виновником оказалось физическое лицо. Дескать, виноват некий нерадивый рабочий, который с готовностью выплатит штраф. Даже при сумме взятки в 300 тысяч рублей для застройщика такое решение вопроса обойдется на 200 тысяч рублей дешевле, чем в случае признания виновным предприятия-застройщика.
Реальная судебная практика России доказывает, что даже в случае обрушения здания, повлекшего за собой гибель десятков людей, виновные могут вообще не понести никакой ответственности. Так, вечером 14 февраля 2004 года в результате обрушения крыши аквапарка «Трансвааль» погибли 28 человек (из них 8 детей), 193 человека получили ранения (из них 51 ребенок). По факту катастрофы прокуратура Москвы возбудила уголовное дело в рамках статьи 109 части 2 Уголовного кодекса РФ (причинение смерти по неосторожности). В результате расследования было установлено, что крыша обрушилась из-за «совокупности проектных ошибок» — при проектировании были допущены ошибки в расчетах, кроме того, во время строительства дорогие алюминиевые конструкции были заменены дешевыми железобетонными. Прокуратура пришла к выводу о виновности главного конструктора проекта Нодара Канчели, которому тут же была предложена амнистия в связи со 100-летием Государственной Думы РФ. В отношении второго обвиняемого — начальника Мосгорэкспертизы Анатолия Воронина — уголовное дело было прекращено за отсутствием состава преступления.
Ограничения в использовании. Достаточно распространенным видом мошенничества является сокрытие продавцом ограничений в использовании земельного участка. Такие ограничения могут существовать прежде всего в охранных зонах. Охранные зоны — это земельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, газо-, водо- и других трубопроводов, ЛЭП, электро- и телефонных кабелей. Кроме того, ограничениями на использование могут быть водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и полосы, а также земли с подвижной почвой, прилегающие к землям железнодорожного транспорта.
Все эти ограничения могут привести не только к невозможности построить на приобретенном участке дом, гараж или иное здание, но и к возбуждению государственными органами судебных дел о сносе уже существующих объектов.
Рассказывает юрисконсульт подразделения «ИНКОМ-Варшавское» Татьяна Васильевна Лиманская: «Бывают такие ситуации, когда продавец пытается продать участок с незарегистрированным строением, убеждая покупателя, что после покупки он сможет беспрепятственно оформить дом на себя по дачной амнистии, то есть в упрощенном порядке. Он же сам якобы не регистрирует имущество потому, что не хочет попасть под налогообложение, ведь в случае, если он узаконит дом, тот будет на момент продажи находиться в его собственности менее трех лет. Названная причина действительно может иметь место. Но бывают ситуации, когда покупатель идет навстречу продавцу и соглашается на его условия, а после покупки оказывается, что зарегистрировать дом невозможно. К примеру, он частично возведен на охранной зоне водопровода или телефонного кабеля, где строить вообще запрещено».
Заметим, что в подобном случае покупатель не может сослаться в суде на то, что он является добросовестным приобретателем, ведь добросовестный приобретатель — это тот, кто не знал и не мог знать, что он приобретает имущество у лица, которое не вправе это имущество продавать. Но в данном случае ситуация похожа на покупку самодельного автомата, собранного из ворованных частей. Продавец действительно является его владельцем, но поскольку это оружие в принципе находится вне закона, то право на его ношение получить невозможно.
Кроме уже перечисленных ограничение на использование земельного участка может возникнуть в силу наличия сервитута. Сервитут — это право ограниченного пользования чужим имуществом, в нашем случае — земельным участком.
Рассказывает юрисконсульт подразделения «ИНКОМ-Новослободское» Гюзель Равильевна Агишева: «Однажды мы столкнулись с такой ситуацией: в обществе рыболовов и охотников были два соседних участка, проход и проезд к одному из которых осуществлялся через другой. Отношения у соседей были прекрасные, и хозяин участка, через который осуществлялся проход, выдал своему соседу письменное разрешение на проход и проезд через свой участок на бланке общества рыболовов и охотников, председателем которого он являлся. При этом он не указал ни срок (на который он разрешает проход и проезд), ни условия (на которых он их разрешает: платно, бесплатно, в обмен па какие-либо услуги и т. д.). Прошло время, у участка сменился хозяин. Нового хозяина не устроило то, что через его участок бесплатно проходят люди и проезжают машины, и он потребовал плату за проход и проезд, угрожая в случае отказа вообще перекрыть доступ. В этой ситуации новый хозяин участка совершенно прав, поскольку право прохода-проезда через его территорию есть сервитут, то есть право ограниченного пользования чужой недвижимостью. Инициатором установления сервитута должен быть тот, кому это право необходимо. То есть тот, кому нужно пройти или проехать через чужой участок, должен просить об этом хозяина участка, через который осуществляется проход-проезд, а тот имеет право требовать за это плату».
Таким образом, в случае если продавцу удастся сокрыть ограничения на использование, то в результате у покупателя может остаться земельный участок, на котором вообще ничего нельзя строить (охранные зоны) или к которому невозможно проехать (плата за проезд в рамках сервитута может быть сопоставима со стоимостью участка).
Методы предупреждения. Лучший способ предотвращения мошеннических действий, связанных с сокрытием ограничений на использование, это внимательное изучение всех документов на приобретаемую недвижимость. Обычно информация об ограничениях использования участка содержится в кадастровом паспорте. Что же касается соглашений о сервитуте, то они подлежат государственной регистрации в соответствующих органах и их можно выявить при получении актуальных выписок из Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Необходимо также помнить, что если вам понадобится проезд через участок соседа, то, во-первых, он сможет потребовать с вас значительную плату, а во-вторых, для заключения соглашения о сервитуте необходимо внести в Государственный земельный кадастр описание части участка, на которую распространяется право соседа, что требует определенных расходов и усилий сторон (межевание, подготовка документов, внесение сведений в Единый государственный реестр земель, регистрация сервитута в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Строить или копать? Частным случаем предыдущего пункта является сообщение покупателю неверных сведений о категории приобретаемых земель и, как следствие, о том, как он сможет в дальнейшем использовать купленный земельный участок, не нарушая российского законодательства. Здесь возможны два варианта. Продавец может преднамеренно обмануть покупателя. А может быть и так, что покупатель, даже отдаленно незнакомый с Земельным кодексом и уверенный, что земля она и есть земля, просто не уточнит у продавца, можно ли использовать приобретаемый участок для того, для чего он планирует его использовать. А продавец со своей стороны планами покупателя на всякий случай не поинтересуется. Чтобы разобраться с этим видом мошенничества, нужно уточнить, что любой земельный участок в России принадлежит к той или иной категории земель, а также имеет вид разрешенного использования, определяющий, какую деятельность на нем можно осуществлять. Проще говоря, на одном земельном участке можно посадить помидоры и картошку, но нельзя построить дом. На другом, напротив, можно законно построить дом, а вот посадка на нем клубники автоматически сделает вас правонарушителем. А на третьем — ни дома, ни клубники по закону быть не должно. Есть и такие участки, где построить дом или посадить картошку не просто разрешено, а является прямой обязанностью владельца. Всего российским законодательством предусмотрено семь категорий земель и великое множество видов разрешенного использования. Но, поскольку пять из семи категорий относятся к тому случаю, когда нельзя ни дома строить, ни картошку сажать, мы в рамках нашей книги говорить о них не будем. А две оставшиеся — это земли сельскохозяйственного назначения, которые занимают на рынке загородной недвижимости около 70 %, и земли населенных пунктов, на которые приходятся остальные 30 %.
Земли сельскохозяйственного назначения попали в поле зрения инвесторов еще в 90-е годы. Тогда самые обычные поля, пашни и сенокосы, прежде бывшие во владениях колхозов или совхозов, делили на паи и раздавали экс-колхозникам/совхозникам бесплатно. Но поскольку это были земли с видами разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства» или в лучшем случае «для ведения личного подсобного хозяйства (полевые участки)», на которых вообще нельзя возводить никаких строений, то новые владельцы не очень понимали, как они могут с пользой распорядиться таким подарком государства. И вот тогда уже упомянутые инвесторы, что называется, за копейки скупали землю у колхозников. Так бывшие поля и луга попали на рынок загородной недвижимости. У части земель новые владельцы поменяли вид разрешенного использования. Но поскольку перевести землю в другую категорию значительно сложнее, то в большинстве случаев этим они и ограничились.
Что же будет, если использовать землю не по назначению, например построить дом там, где вид разрешенного использования этого не подразумевает? В тюрьму вас, конечно, не посадят. В лучшем случае вы никогда не сможете легализовать свое строение, а значит, когда вы соберетесь продавать участок, у вас возникнут проблемы, а в худшем — вас обяжут снести дом и заплатить штраф.
Методы предупреждения. Категория и вид разрешенного использования земельного участка указываются в кадастровом паспорте. Поэтому, прежде чем соглашаться на сделку, выясните, соответствует ли та информация, которую вам сообщил продавец, действительности. Если вы покупаете участок с целью построить на нем дом и зарегистрироваться в нем, то выбирайте участки с категорией «земли населенных пунктов». Также возможна регистрация на участке, относящемся к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для дачного строительства», но в этом случае прописаться в своем новом доме вы сможете только в судебном порядке. Если вы просто хотите выращивать огород и построить дачный домик, то подойдут земли сельскохозяйственного назначения с видами разрешенного использования «для садоводства или огородничества» и «для дачного строительства», а также земли населенных пунктов «для индивидуального жилищного строительства».
Межевые войны. Еще одна проблема, которая может возникнуть после покупки земельного участка, — это споры и судебные тяжбы с соседями по поводу его границ. Это может быть следствием мошенничества, когда продавец преднамеренно показывает вам свой участок и половину соседского, а может быть и результатом неразберихи с границами, которая тянется еще из 90-х годов.
«Продавался земельный участок без дома, — рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Новослободское» Гюзель Равильевна Агишева. — Покупатель его посмотрел, остался доволен и изъявил желание его приобрести. Продавец предоставил полный пакет документов, необходимых для сделки, в том числе свидетельство о праве на землю и кадастровый паспорт участка. А уже после сделки к новому собственнику пришли соседи и предъявили претензии, что его участок частично заходит на их землю. За разъяснением этой ситуации новый владелец обратился в специализированную организацию, которая выявила, что купленный земельный участок действительно наслаивается на соседний, что подтверждается планом топографической съемки. Оказалось, что предыдущий владелец, торопясь продать участок, оформил документы в соответствии с дачной амнистией в упрощенном порядке, но частью действий, которые необходимо было при этом совершить, он пренебрег. В частности, работы по межеванию земельного участка включают в себя определение границ, их согласование с соседями, закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и составление кадастрового плана. Продавец же границы с соседями не согласовывал. Это пришлось делать новому владельцу, причем в процессе нового определения границ его участок значительно уменьшился».