Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем
Шрифт:
Таким образом, Земельный кодекс РСФСР прямо утверждал, что право собственности удостоверяется государственным актом, а не каким-либо свидетельством. В соответствии с требованием кодекса 17 сентября 1991 года Совет Министров принял постановление № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю». Данное постановление поручало Роскомзему (Комитету Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству) в месячный срок утвердить инструкцию о порядке выдачи государственных актов, а органам исполнительной власти на местах — обеспечить издание бланков этих актов. Теоретически владельцы земельных участков должны были получить государственные акты в начале 1992 года, но на практике большинство граждан вместо актов получили свидетельства, утвержденные постановлением правительства России от 19 марта 1992 года № 177. Так появились на свет голубые свидетельства. Если подходить со строгих позиций закона, то все голубые свидетельства были выданы незаконно, так как действовавший на тот момент Земельный кодекс требовал выдачи не свидетельств, а государственных актов. Заметим, что порядок выдачи и регистрации этих свидетельств голубого цвета не был официально опубликован, а значит, никогда не вступал в законную силу, хотя органы власти при выдаче свидетельств руководствовались именно этим документом. Все это можно было бы считать юридическими казусами, если бы не одна проблема, которая продолжает сказываться на владельцах голубых свидетельств до сих пор.
Рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Проспект Вернадского» Алексей Анатольевич Сенчук: «У нас было несколько случаев, связанных с голубыми свидетельствами. Эти свидетельства выдавали органы местного самоуправления в соответствии со своими хозяйственными книгами. Во многих случаях получалось, что свидетельство владельцу земли выдавали, но факт выдачи свидетельства нигде не фиксировали или выдавали несколько свидетельств на один и тот же участок. Шлейф от этих событий доходил до нас, мы были вынуждены приостановить несколько сделок, потому что к нам приходили с такими свидетельствами. Когда мы начинали проверять документы, оказывалось, что участок данному владельцу не выделялся. То есть свидетельство есть, и в нем записано, что оно выдано на основании такого-то постановления, а когда мы требуем это постановление из архива, то оказывается, что постановление за таким номером либо не имеет отношения к выделению земли (например, там поздравляют с юбилеем ветерана Великой Отечественной войны), либо его вообще никогда не существовало в природе». То есть многие голубые свидетельства либо выданы с нарушениями либо и вовсе являются подделкой.
Помимо голубых, существуют еще и розовые свидетельства. История их появления такова. 27 октября 1993 года Президент России издал Указ № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», которым было утверждено новое свидетельство на право собственности на землю розового цвета с российским флагом. В Указе Президента об утверждении розовых свидетельств было сказано, что это свидетельство «подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге». Казалось бы, все хорошо: получай свидетельство и регистрируй его в поземельной книге. Беда в том, что поземельных книг на тот момент в России не существовало, а 25 января 1999 года Указом Президента РФ было отменено даже поручение о «подготовке проекта положения о поземельной книге и порядке ее ведения». Таким образом, все розовые свидетельства также выданы с нарушением действовавшего на тот момент законодательства, а значит, потенциально могут быть оспорены в суде.
С 1998 года свидетельства о государственной регистрации права собственности стали выдавать регистрационные палаты. Но голубые и розовые свидетельства, а также государственные акты образца 1991 года по-прежнему остаются законными документами.
Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137 утверждает, что все они имеют «равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП)», а регистрация данных прав «производится по желанию самих собственников таких участков».
Методы предупреждения. Как и во всех остальных случаях, лучшим способом предупреждения мошенничества является внимательность. Необходимо помнить, что государственные акты (по форме, утвержденной Совмином РСФСР) выдавались до 19 марта 1992 года главами сельских советов, с марта 1992 года по 29 октября 1993 года главами поселений выдавались голубые свидетельства, а с конца 1993 по 1999 год выдавались розовые свидетельства. Причем выдавали их исключительно местные земельные комитеты. Если вам предлагают розовое свидетельство, выданное в 1992 году или подписанное главой администрации, то оно заведомо поддельное.
Следует обратить внимание, что бланки свидетельств, которые использовались государственными учреждениями с 1991 по 1999 год, в разных регионах РФ различались фоном, качеством бумаги и другими характеристиками.
Поэтому если вам придется столкнуться с государственным актом 1991 года, голубым или розовым свидетельством, то лучше потребовать его обладателей предъявить выписку из постановления, на основании которого оно было выдано (такую выписку можно получить в органах местной власти).
Плюс в пользу профессионализма: чем поможет агентство недвижимости
В заключение необходимо добавить, что иногда, будучи неспециалистом, тяжело удержать в голове все нюансы, которые нужно учесть, чтобы сделка оказалась успешной и не имела печальных последствий. Особенно это нелегко, когда какой-либо участок или дом соответствует всем вашим ожиданиям, оказался домом вашей мечты. В этой ситуации бывает трудно хотя бы ненадолго не утратить бдительность. И самым лучшим решением в таком случае может оказаться обращение к специалисту по недвижимости, который будет сохранять бдительность за вас. Есть и еще одна причина обратиться в солидное агентство. Дело в том, что когда в серьезном агентстве берут на реализацию объект, то, во-первых, тщательно проверяют все документы, а во-вторых, сотрудники агентства тесно взаимодействуют с продавцом-собственником на протяжении длительного времени. Сначала реклама, потом показы, в процессе которых агент налаживает контакты с соседями. Таким образом, даже те факты, которые продавец изначально намеревался утаить, так или иначе всплывают. Выясняется, есть ли у него родственники, которые еще не вступили в наследство, разрешены ли конфликты с соседями по поводу границ участка. Если же вы ищете участок самостоятельно, то ваше общение с продавцом сведено к минимуму: посмотрели участок, понравился, купили. Кроме того, общение покупателя со специалистом агентства всегда начинается с большого количества вопросов. Необходимо не просто выяснить, какой участок хочет покупатель, но и с какой целью он его покупает. И, зная ответы на эти вопросы, грамотный агент по загородной недвижимости уже не предложит вам участок, который не соответствует критериям вашего поиска: находящийся не в той категории земель, имеющий неподходящий вид разрешенного использования или с трубопроводом в том углу, где вы планируете возвести дом. А главное, вы будете застрахованы от неприятных неожиданностей, которые могут возникнуть уже после заключения сделки.
Нарочно не придумаешь: курьезные и просто необычные истории из риелторской практики
Укрощение строптивой
Однажды у меня зазвонил телефон: женщина объяснила, что хочет продать свою квартиру и приобрести другую, подешевле. Конечно, я согласилась работать и поехала смотреть ее квартиру.
Меня встретила дама средних лет и непререкаемым тоном заявила с порога: «Будем подписывать договор! Я вас во сне видела. Да и гадалка сказала, что придет блондинка с каре». Я просто опешила и машинально поправила прическу. А хозяйка уже показывала мне комнаты.
Она жила в квартире с дочерью и мужем-подполковником. Но сразу было ясно, кто в семье главнокомандующий... Клиентка пожаловалась, что пытается решить свои жилищные вопросы уже пять лет: то ей потенциальные покупатели не нравятся, то риелторы не подходят. Я осторожно поинтересовалась, с какими агентствами недвижимости она сотрудничала. На что мне было предъявлено не менее полусотни визиток различных компаний; среди них нашлась пара бело-синих карточек с именами знакомых коллег...
На следующий день я поймала в офисе одного из этих сотрудников и расспросила про экстравагантную клиентку. «Юля, забудь про нее! — был ответ. — Дело — труба. Дама очень капризна, из риелторов все соки выжимает. Говорит, кто первый найдет подходящего покупателя, с тем и подпишу договор. Да только ей не угодишь, хоть в лепешку разбейся: во всем эта клиентка находит изъян и с квартирой своей расставаться не собирается».
«Она со мной уже эксклюзивный договор подписала и оригиналы документов оставила», — растерянно сказала я. И поймала сочувствующий взгляд коллеги.
А во мне азарт риелторский проснулся, думаю: во что бы то ни стало я эту квартиру продам!
Перед нашими с клиенткой глазами прошла череда потенциальных покупателей. Милая супружеская пара была отвергнута сразу: «Сам такой видный мужчина, а жена у него за-мух-рыш-ка», — поставила диагноз моя привереда. Влюбленным молодоженам она зловеще заявила: «Здесь у вас долго детей не будет...» — после чего они поспешно ретировались. Словом, с этой дамой нужно было показать себя тонким психологом и компетентным риелтором одновременно, незаметно подсказывать решения и переубеждать, не вступая в споры. Но до определенного момента все мои планы терпели крах перед ее крутым нравом.
Наконец на горизонте появился немногословный полковник из соседнего дома. По-военному сурово глянул он на клиентку, повел бровью, покрутил ус... И что-то дрогнуло в лице капризной дамы. Тут уж я не сплоховала: «Сразу видно, — говорю, — человек солидный, офицер!» «У меня у самой муж военный», — задумчиво протянула клиентка. Я с облегчением поняла, что полковнику удалось пройти фейс-контроль. В итоге он стал собственником приглянувшегося жилья, а даме мы подобрали объект подешевле, чтобы за счет разницы она могла купить квартиру на Украине для своей дочери.