Жилищное право: учебное пособие
Шрифт:
Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) – это установлено в ст. 62 ЖК РФ.
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
В настоящее время действует утвержденный постановлением Правительства
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).
Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
§ 5. Расторжение и прекращение договора социального найма
Расторжение договора — это досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Жилищное законодательство предусматривает следующие варианты расторжения договора социального найма и прекращения соответствующего жилищного правоотношения, установленные ст. 83 ЖК РФ:
1) по соглашению сторон – оно допускается в любое время, этот способ прекращения договора не требует обращения в судебные органы;
2) по инициативе нанимателя – в любое время с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи;
3) в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства – при этом договор является расторгнутым со дня выезда;
4) по инициативе наймодателя – при существенном нарушении нанимателем условий договора социального найма жилого помещения (существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора). По общим правилам требование о расторжении договора может быть заявлено наймодателем в суд после получения отказа нанимателя на предложение расторгнуть договор по соглашению сторон. Расторжение по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке и при наступлении следующих обстоятельств:
а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Основной обязанностью нанимателя жилого помещения и проживающих с ним членов его семьи является внесение им платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 67 ЖК РФ). В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение представляет собой оплату содержания жилья, т.е. плату, взимаемую с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения, за услуги
б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
г) использования жилого помещения не по назначению.
Прекращение договора социального найма согласно ст. 83 ЖК РФ происходит в следующих случаях:
1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Правовым последствием расторжения договоров социального найма наймодателями является выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по указанным договорам.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке на основании ст. 84 ЖК РФ:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом размер другого жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
То есть за определенные действия нанимателя предусмотрена такая мера ответственности, как его выселение совместно с членами его семьи и иными гражданами, пользующимися указанным помещением.
Последствием принудительного выселения без предоставления другого жилого помещения является тот факт, что гражданин после выселения сам подыскивает себе другое помещение для проживания.
Глава 8
ПОДНАЕМ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА, ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ