Жилищное право
Шрифт:
Принципы и задачи жилищного законодательства:
1) обеспечение условий для реализации права на жилище;
2) безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища;
3) беспрепятственное осуществление жилищных прав, обеспечение их судебной защиты и восстановления в случае нарушения;
4) обеспечение сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению;
5) признание в качестве общего правила равенства участников жилищных отношений.
Действие жилищного законодательства во времени. Акты жилищного законодательства обратной силы не имеют, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Аналогия в жилищном праве. Применяется в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо предусматривающих такие отношения. К таким отношениям применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Основы регулирования жилищных отношений заложены в Конституции РФ, в соответствии с п. «к» ч. 1 ст. 72 которой жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Исходя из этого жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской Федерации, так и актами субъектов Российской Федерации. При этом законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам; в случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).
Система жилищного законодательства представляет собой совокупность источников жилищного права, которые можно разделить на следующие группы:
♦ Конституция РФ;
♦ федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты Российской Федерации;
♦ законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;
♦ нормативные акты органов местного самоуправления.
Положения Конституции РФ лежат в основе всего жилищного законодательства. Фактически можно выделить три конституционные статьи, непосредственно затрагивающие жилищные права и свободы граждан.
Прежде всего речь идет о ст. 40 Конституции, ч. 1 которой гласит: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».
По своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом и служит юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства. Право на жилище в нашей стране впервые
Данное право относится к числу основных прав человека. Согласно ст. 17 Конституции РФ этому праву свойственна неотчуждаемость, следовательно, право на жилище не может быть изъято у гражданина либо ограничено в объеме. Следует отметить, что даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции чрезвычайного положения право на жилище (как и другие основные права) не подлежит ограничению.
Лишение права пользования конкретным жилым помещением (расторжение договора найма, лишение права собственности на жилое помещение и т. д.) возможно только по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством, и не может носить произвольный характер.
Жилищный кодекс содержит исчерпывающий перечень оснований для лишения жилого помещения. Лишение жилого помещения всегда выступает как санкция за виновное деяние лица и должно основываться на вступившем в законную силу судебном решении. К общим основаниям для лишения жилого помещения относятся:
♦ использование жилого помещения не по назначению;
♦ нарушение прав и законных интересов соседей;
♦ разрушение или порча жилого помещения, влекущие возможность его утраты;
♦ незаконная перепланировка или переустройство жилого помещения;
♦ неуплата за жилое помещение и/или коммунальные услуги сверх установленного законом срока.
Кроме того, по иску органов опеки и попечительства могут лишить жилого помещения родителей, лишенных родительских прав в отношении несовершеннолетних детей, если их совместное проживание с детьми будет признано невозможным.
Лишение права пользования конкретным жилым помещением не лишает гражданина конституционного права на жилище в целом, следовательно, такие граждане в дальнейшем смогут его реализовать предусмотренными законом способами (получение жилого помещения на основании договора найма (в том числе социального), приобретение жилья в собственность и т. д.).
Часть 2 ст. 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Например, приобретение жилого помещения в собственность не влечет за собой прекращения права пользования им на основании договора социального найма; законодатель не ограничивает количество жилых помещений в собственности граждан и т. д. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ в настоящее время такое жилье предоставляется только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.
Конституционное право на жилище дополняется также нормами о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25 Конституции РФ), правом на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства (ст. 27 Конституции РФ) и др.
Понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. В соответствии с Международным пактом о гражданских и политических правах никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17). На данной международно-правовой норме основана ст. 25 Конституции РФ, текст которой почти дословно воспроизведен в ст. 3 ЖК РФ.
За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Положение ч. 1 ст. 27 Конституции РФ о том, что «каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства» нашло свое отражение в Законе РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (далее – Закон). Ограничения права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства могут быть установлены только федеральным законом (например, приграничные районы, закрытые военные и научные города и т. д.).
Закон предусматривает уведомительный регистрационный учет граждан по месту пребывания и жительства и устанавливает обязанность граждан, прибывших на новое место жительства, в течение установленного срока обратиться в органы регистрационного учета граждан (органы внутренних дел) с заявлением о постановке на постоянный или временный учет. Кроме того, Закон устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых для регистрации, а именно: паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иной документ о праве на вселение либо его надлежаще заверенная копия).
С обеспечением конституционного права на жилище тесно связаны нормы Конституции РФ о недопустимости лишения собственника его имущества иначе как по решению суда (ст. 35), неприкосновенности частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46) и др.
К актам федерального жилищного законодательства относятся ЖК РФ и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы. Кроме того, следует иметь в виду, что право собственности и другие вещные права на жилые помещения, а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и др.), регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Хотя данные правоотношения и не относятся к жилищным, при их регулировании необходимо учитывать специфику предмета таких отношений – жилого помещения, определение и характеристика которого даются в жилищном законодательстве.
Жилищный кодекс Российской Федерации является базовым актом, поскольку в нем закреплены принципиальные (базисные) положения жилищного права. Он выполняет роль основного (головного) акта системы жилищного законодательства и включает в свой состав нормы, имеющие принципиальное значение для всей отрасли. Нормы ЖК РФ детализируются и конкретизируются в нормативных актах субъектов Российской Федерации.
Согласно ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основано:
♦ на необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище и его безопасности;
♦ неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища;
♦ необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав;
♦ признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями;
♦ необходимости восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
К числу федеральных актов жилищного законодательства относятся также принятые в соответствии с указанными федеральными законами указы Президента Российской Федерации (далее – Президент РФ), постановления Правительства Российской Федерации (далее – Правительство РФ), акты федеральных органов исполнительной власти.
Важнейшую роль в правовом регулировании жилищных отношений играют нормативно-правовые акты Правительства РФ. Постановления Правительства РФ могут издаваться на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ. Жилищный кодекс РФ содержит большой перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ: утверждение типового договора социального найма жилых помещений (ст. 63), установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно (ст. 51), установление порядка отнесения помещения к специализированному (ст. 92), утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100), утверждение порядка пересчета платежей за коммунальные услуги (ст. 155), определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156) и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги (ст. 157), определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальные услуги (ст. 159) и др. В частности, Правительством РФ приняты следующие постановления:
♦ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;
♦ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»;
♦ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»;
♦ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;
♦ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»; и т. д.
Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ. На практике для единообразного применения федерального жилищного законодательства указанные органы издают методические рекомендации по различным вопросам. Так, например, Министерством регионального развития Российской Федерации были изданы приказы:
♦ от 25 февраля 2005 г. № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма»;
♦ от 25 февраля 2005 г. № 18 «Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма».
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании ЖК РФ и принятых в соответствии с ним других федеральных законов. Компетенция органов государственной власти субъектов Российской Федерации определена в ст. 13 ЖК РФ.
Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Компетенция органов местного самоуправления определена в ст. 14 ЖК РФ.
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) устанавливает, что до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, эти законы и акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и указанному Закону. Согласно ст. 4 Закона о введении в действие ЖК РФ изданные до введения в действие ЖК РФ нормативные правовые акты Верховного Совета РСФСР, Верховного Совета Российской Федерации, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета РСФСР, Президента РФ, Правительства РФ, а также применяемые на территории Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета СССР, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР, Правительства СССР по вопросам, которые согласно ЖК РФ могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов. Все перечисленные нормативные правовые акты также входят в систему жилищного законодательства.
Согласно ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Принцип приоритета норм международного договора по отношению к нормам национального закона в Российской Федерации является определяющим практически для всех отраслей права и законодательства. Действие данного конституционного принципа теперь подтверждено на отраслевом уровне применительно к жилищному законодательству, поскольку в ст. 9 ЖК РФ установлен приоритет норм международного права по отношению к нормам национального жилищного законодательства.
На территории Российской Федерации действуют, в частности, международно-правовые акты ООН, содержащие правила в сфере жилищных отношений. Примерами могут служить Всеобщая декларация прав человека (1948 г.), международные пакты «О гражданских и политических правах» и «Об экономических, социальных и культурных правах» (1966 г.).Контрольные вопросы
1. Что понимается под основными началами жилищного законодательства?
2. Каким образом органы государственной власти и органы местного самоуправления призваны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище?
3. Каковы принципы жилищного права и каким образом они отражаются в ЖК РФ?
4. Что такое конституционное право граждан на жилище, в чем оно заключается?
5. Что означает неприкосновенность жилища?
6. Что понимается под местом пребывания и местом жительства гражданина?
7. В каких случаях допускается нарушение принципа неприкосновенности жилища?
8. Кто
9. Что подразумевается под проживанием в жилище на законных основаниях?
10. Каковы роль и значение ЖК РФ в системе источников жилищного права?
11. Как жилищное законодательство действует во времени и пространстве?
12. В каких случаях возможно применение жилищного законодательства по аналогии?
13. Что такое источники жилищного права и на какие группы они делятся?
Тема 3. Жилищный фонд. Государственный контроль и учет жилищного фонда
Основные понятия
Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам.
Государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов РФ).
Муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых им по договорам найма специализированных жилых помещений. Входит в государственный и муниципальный жилищные фонды.
Индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда.
Жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.
Государственный учет – учет жилых помещений, суть которого заключается во всестороннем обследовании жилых помещений на предмет их технического, санитарно-эпидемиологического состояния, потребности в ремонте, соответствия градостроительным нормам, а также в определении количества жилых помещений и их отношения к тому или иному
жилищному фонду, соответствия тарифов платы за жилье и коммунальные услуги установленным стандартам.
Технический учет – государственный учет, заключающийся в технической инвентаризации, то есть в обследовании технического состояния жилого помещения и его паспортизации (выдаче технического паспорта – документа, который содержит техническую и иную информацию о жилом помещении).
Статистический учет – проводится для выяснения количества жилых помещений в каждом жилищном фонде.
Бухгалтерский учет – связан с оплатой коммунальных услуг и жилья, а также с определением тарифов оплаты.
В ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд определен как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, вне зависимости от формы собственности и цели использования таких помещений. ЖК РФ устанавливает классификацию жилищного фонда, основывая ее на двух признаках: 1) принадлежность к той или иной форме собственности; 2) в зависимости от целей использования.
По первому признаку — форма собственности на жилые помещения – различают три вида жилищного фонда:
1) частный (находящийся в собственности граждан и юридических лиц);
2) государственный (принадлежащий на праве собственности: Российской Федерации – жилищный фонд Российской Федерации, субъектам Российской Федерации – жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3 ) муниципальный (находящийся в собственности муниципальных образований).
В зависимости от целей использования различают четыре вида жилищного фонда:
1) социального использования;
2) специализированный;
3) индивидуальный;
4) коммерческого использования.
Между двумя способами классификации существует определенная связь, которая выражается следующим образом.
1. Жилищный фонд социального использования может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Такое ограничение обусловлено понятием договора социального найма, по которому наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. В отношении частного жилищного фонда также может быть заключен договор найма жилого помещения, однако регулироваться он будет не ЖК РФ, а ГК РФ (гл. 35).
2. Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений. Он отличается от остальных фондов, поскольку является совокупностью разнородных фондов. В состав специализированного жилищного фонда входят следующие жилые помещения:
• служебные;
• в общежитиях;
• в домах системы социального обслуживания населения;
• маневренного фонда;
• фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
• фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
• предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Из указанных фондов в частной собственности могут находиться только жилые помещения в общежитиях и в домах системы социального обслуживания населения. Жилые помещения, входящие в состав остальных фондов, могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.
3. Индивидуальный жилищный фонд может находиться только в частном жилищном фонде. Данный фонд используется собственниками таких помещений для личного проживания, проживания членов своей семьи, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования. Юридические лица – собственники таких помещений используют их для проживания граждан также на безвозмездной основе.
4. Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, используемых собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, регулируемых гражданским законодательством, например: договор коммерческого найма, договор аренды и т. д. Данный фонд может находиться в любой форме собственности.
В соответствии с жилищным законодательством за использованием и сохранностью жилищного фонда установлен государственный контроль (ст. 20 ЖК РФ). Данный контроль осуществляется вне зависимости от формы собственности жилищного фонда.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется органами государственной жилищной инспекции, которые действуют на основании Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086. Система органов государственной жилищной инспекции в Российской Федерации состоит из Главной государственной жилищной инспекции и ее органов в субъектах Российской Федерации. Главная государственная жилищная инспекция выполняет следующие функции:
♦ координирует и организует работу государственной жилищной инспекции по контролю за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
♦ анализирует отчетные, статистические данные, результаты проверок на местах, другие информационные материалы и на их основе подготавливает предложения по совершенствованию эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве, переходу на договорные отношения, развитию конкурентной среды, улучшению работы государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации, осуществлению перехода к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг, стимулированию процессов участия населения в управлении жилищным фондом и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, сохранности и улучшению их использования, содержания и ремонта;
♦ разрабатывает нормативно-методическую документацию по вопросам деятельности государственной жилищной инспекции;
♦ осуществляет контроль за разработкой, совершенствованием и изданием ведомственных нормативных документов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
♦ осуществляет работу по подбору, профессиональной подготовке и переподготовке кадров органов государственной жилищной инспекции;
♦ участвует в разработке нормативно-правовых документов, определяющих порядок использования, ремонта и содержания жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:
♦ за использованием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территориях;
♦ техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;
♦ обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
♦ санитарным состоянием помещений жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
♦ осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме к сезонной эксплуатации;
♦ рациональным использованием в жилищном фонде, общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме топливно-энергетических ресурсов и воды;
♦ соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т. д.);
♦ соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
♦ соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;
♦ наличием и соблюдением условий договоров между собственниками государственных или муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями услуг и потребителями;
♦ проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов;
♦ выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам населения;
♦ наличием в жилых домах приборов регулирования, контроля и учета энерго– и водоресурсов.
На объектах жилищного фонда, которые подконтрольны органам государственной жилищной инспекции, они вправе проводить инспекционные обследования и проверки. В случае выявления нарушений в ходе проверок ими даются предписания собственникам, владельцам и пользователям жилых помещений об устранении таких нарушений. В соответствии со ст. 23.55 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (КоАП РФ) органы государственной жилищной инспекции рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21-7.23 Ко АП РФ. К их числу относятся нарушения правил пользования жилыми помещениями, нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, а также нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.
Органы государственной жилищной инспекции наделены правом выносить заключения о пригодности жилых помещений для проживания в них граждан, а также вправе давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности предприятий, учреждений и организаций. Такое право они имеют, если юридические и физические лица, осуществляя свою профессиональную деятельность, грубо нарушают жилищное законодательство, правила и нормативы, связанные с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда.
Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляет и каждый собственник соответствующего жилищного фонда. Так, органы государственной власти Российской Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации (п. 17 ст. 12 ЖК РФ); органы государственной власти субъектов Российской Федерации – за использованием и сохранностью жилищного фонда субъектов Российской Федерации (п. 8 ст. 13 ЖК РФ); органы местного самоуправления – за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда (п. 9 ст. 14 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету. Учет производится на основе Положения о государственном учете жилищного фонда, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301.
Основная задача государственного учета жилищного фонда – получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей.
Учету подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд.
Государственный учет также должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию.
Государственный учет жилищного фонда включает в себя:
♦ технический (оперативный) учет;
♦ официальный статистический учет;
♦ бухгалтерский учет.
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ). Указанные организации осуществляют следующие функции:
♦ технический учет жилищного фонда, его техническую инвентаризацию и паспортизацию;
♦ контроль технического состояния жилых помещений;
♦ оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
♦ информационное и консультативное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный ч. 5 ст. 19 ЖК РФ, содержит следующие разделы.
♦ Раздел I. Сведения о принадлежности.
♦ Раздел II. Экспликация площади квартиры.
♦ Раздел III. Техническое описание квартиры.
♦ Раздел IV. Стоимость квартиры.
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ. Статистический учет ведется в соответствии с постановлением Госкомстата России от 25 июля 2002 г. № 158 «Об утверждении статистического инструментария для организации статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере услуг, транспорта и связи, жилищно-коммунального хозяйства, здравоохранения, правонарушений, науки и инноваций на 2003 г.» (в ред. от 22 июня 2006 г.).
Государственному учету придается большое практическое значение: если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, объектом которых является данное помещение, не применяются нормы жилищного законодательства, в частности о проживании, регистрации, вселении и выселении.