Жилищное право
Шрифт:
Гражданское законодательство Российской империи, устанавливая пределы осуществления и ограничения права в отношении недвижимости, в некоторой степени затрагивало и права на жилые помещения (в основном при регламентации правового положения строений). Так, ст. 445 Гражданских законов предусматривала возможность одного собственника жилого дома требовать от другого, имеющего рядом (по соседству) жилой дом, не «пристраивать кухни или печи к стене его дома, не лить воды и не сметать сора на дом или двор, не делать ската кровли своей на двор его», а в ст. 446 указывалось на запрет «закладывать соседские окна или заслонять их другим зданием» 68 .
68
Гражданские законы с разъяснениями их по решениям Правительствующего Сената. Свод законов. Т. X. Ч. 1. СПб., 1884. С. 112, 113.
Комментируя данные нормы, К.П. Победоносцев указывал на то, что с умножением городского населения
Исследователи русского гражданского права, как правило, ото -ждествляя понятия «пределы» и «ограничения» права собственности, давали различную классификацию пределов (ограничений) права собственности на недвижимое имущество.
69
См.: Победоносцев К. Курс гражданского права. Ч. 1. СПб., 1883. С. 461.
Характеризуя пределы (ограничения) как отрицательную часть права собственности, К.П. Победоносцев разделял их на необходимые, установленные законом, и случайные, установленные договором. Указывая на то, что различные стеснения, установленные законом, «мешают нам принять обыкновенное определение права собственности, как полное господство лица над вещью», Д.И. Мейер выделял ограничения, налагаемые на все правомочия собственника (т.е. на владение, пользование и распоряжение) и на права относительно каждой составной его части 70 . В свою очередь А.М. Гуляев акцентировал внимание на том, что «всякое право предполагает границы, определяющие меру свободы». Такими границами, по его мнению, могут быть только закон и права других лиц 71 .
70
См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право, изданное по запискам слушателей / Под ред. А.И. Вицына. СПб., 1902. С. 265–281.
71
См.: Гуляев А.М. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики Правительствующего Сената и проекта Гражданского уложения: Пособие к лекциям. СПб., 1913. С. 170.
Законодательство зарубежных государств XIX в. также устанавливало определенные пределы осуществления и ограничения прав. Особенно это касалось недвижимого имущества, в том числе и жилья. Наиболее ярко тенденция в установлении пределов осуществления прав собственности на недвижимое имущество проявилась в Великобритании. Одним из шагов в реформировании жилищных отношений Англии XIX в. стали принятые в 1848–1851 гг. законы об охране общественного здоровья, о благоустройстве жилых домов и о домах, сдаваемых под квартиры. Целью этих законодательных актов являлось установление, с одной стороны, пределов, вызванных определением единых санитарно-гигиенических и технических норм для строителей домов и их жильцов, а с другой – пределов, обусловленных возможностью городских органов власти строить новое либо приобретать возведенное жилье за счет городских налогов для предоставления его бездомным гражданам 72 .
72
См.: Clarc John J. The Local Government of the United Kingdom. London, 1927. Р. 205.
Современное зарубежное законодательство принуждает собственников к выполнению так называемой социальной функции, т.е. общественной миссии по рациональному, в интересах всего общества, использованию собственности. Соответствующие положения этого законодательства имеют цель воспрепятствовать произвольному, «непродуктивному» обращению собственников с принадлежащим им имуществом 73 . Право свободного использования имущества, извлечения выгоды и распоряжения во второй половине XX в. имеет не более чем историческое значение, отмечали японские исследователи гражданского права С. Вагацума и Т. Ариидзуми 74 . Аналогичного мнения придерживались и участники проходившей в 1983 г. конференции Англо-американского института права недвижимости под девизом: «Кончина свободного феода». Исключительная неограниченная собственность в то время – это скорее теоретическая схема, вызывавшая академический интерес, чем реально существовавший правовой титул. По мнению участников конференции, распад титула свободного феода происходил под воздействием двух основных факторов. Во-первых, это разделение земли в процессе аренды, продажа отдельных правомочий, выделение прав на землю, на воздушное пространство. Во-вторых, ограничения со стороны государства путем установления налогов на недвижимость, экспроприации прав собственности, введения других ограничений 75 .
73
См.: Гражданское и семейное право развивающихся стран / Под ред. В.К. Пучинского и В.В. Безбаха. М.: Изд-во Университета дружбы народов, 1989. С. 90.
74
См.: Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии. Книга первая. М.: Международные отношения, 1983. С. 179.
75
См.: Галятин М.Ю. США: правовое регулирование использования земель. М.: Наука, 1991. С. 78.
В отечественном гражданско-правовом регулировании пределы осуществления и ограничения права можно разделить на три периода.
Первый период длился до октября 1917 г., второй – «советский» – от октября 1917 г. до начала 90-х гг. прошлого столетия, третий – период экономических и правовых реформ, берущий свое начало в 90-х гг. и продолжающийся в настоящее время.
Подробнее остановимся на особенностях «советского» периода. В законодательстве и юридической литературе того времени вопросам установления пределов права уделялось значительное внимание 76 .
76
Необходимо также отметить фундаментальное исследование В.П. Грибанова «Пределы осуществления и защиты гражданских прав» (М.: Изд-во Моск. ун-та, 1972).
Советское законодательство устанавливало потребительское назначение имущества, находящегося в личной собственности граждан, и прямо запрещало извлекать доходы, не относящиеся к трудовым (ст. 13 Конституции Союза ССР; ст. 13 Конституции РСФСР; ст. 111 ГК РСФСР). Земля в тот период принадлежала только государству. Понятие «недвижимое имущество» не использовалось в нормативных правовых актах. Исключительность права государственной собственности на землю была закреплена в Основных Законах как Союза ССР, так и всех его республик (например, ст. 11 Конституции Союза ССР и ст. 11 Конституции РСФСР). Законодательство не допускало «использование имущества для частнохозяйственной деятельности, систематического извлечения нетрудовых доходов». В полной мере вышеизложенное касалось и жилых помещений. Так, название указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 26 июля 1962 г. «О безвозмездном изъятии домов, дач и других строений, возведенных или приобретенных гражданами на нетрудовые доходы» говорит само за себя 77 .
77
Ведомости ВС РСФСР. 1962. № 30. Ст. 464.
Одним из последних нормативных актов «советского» периода, касающихся данного вопроса, было постановление Совета Министров РСФСР от 22 июля 1986 г. «О мерах по усилению борьбы с нетрудовыми доходами», которым перед органами государственного управления прямо ставилась задача по усилению контроля за использованием гражданами жилых домов и помещений исходя из того, что они не могут использоваться для личной наживы и в других корыстных целях 78 .
Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал ответственность за использование жилого дома для получения нетрудовых доходов: такой жилой дом подлежал безвозмездному изъятию в фонд местного Совета народных депутатов.
78
Собрание постановлений (далее – СП) Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1986. № 20. Ст. 154.
Помимо запрета извлечения «нетрудовых доходов» советское законодательство устанавливало пределы количества и размеров жилья, находящегося в собственности одного гражданина. Так, ст. 106 ГК РСФСР указывала на то, что у гражданина или совместно проживающих супругов на праве собственности мог находиться только один жилой дом (или его часть). Кроме того, названная статья устанавливала предельный размер жилого дома (или его части), принадлежащего гражданину на праве личной собственности: жилая площадь дома не должна была превышать 60 кв. м (исключение могло быть сделано только для некоторых категорий граждан и с разрешения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов). Указанные ограничения не имели под собой никаких, кроме идеологических, оснований и, по выражению Е.А. Суханова, «были крайне неэффективны и даже вредны для общества» 79 .
79
Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юрид. лит., 1991. С. 145.
С началом экономических преобразований в нашей стране законодательство, регулирующее отношения собственности, предусмотрело значительное сокращение экономически необоснованных пределов осуществления права собственности. Законы «О собственности в СССР», «О собственности в РСФСР» значительно расширили возможности осуществления права собственности; ГК РФ установил правило, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209). Кроме того, были сняты количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.