Инвестиции в недвижимость от А до Я
Шрифт:
Вот только примеров, когда здания не пережили свою эпоху, гораздо больше. Даже если ограничиться горизонтом активной жизни среднестатистического человека двадцать первого века, можно вспомнить Бейрут 1976 года, Исфахан и Тегеран 1984 года, Спитак 1988-го, Белград 1999-го, Тикрит 2004-го, Алеппо 2012-го, Донецк и Луганск 2014-го, Мариуполь 2022-го.
Наводнения в России каждый год повреждают, а то и вовсе разрушают несколько тысяч домов. Десятки тысяч жилых помещений в городах и весях выгорают при пожарах. Ежегодно происходит до двух десятков «взрывов бытового газа», приводящих к полному или частичному разрушению зданий. Горе тем, кто решил сэкономить на полноценной страховке.
Миф второй. Недвижимость защищена
Действительно, 35-я статья российской Конституции декларирует, что «право частной собственности охраняется законом» и что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». От совсем уж явного беспредела, когда сосед выгоняет вас из дома, эта норма права худо-бедно защищает.
Однако есть нюансы. Их много, но для понимания важен один момент. Ваша недвижимость на самом деле ваша не безусловно, а именно до того момента, пока ее признает вашей то государство [8] , где она расположена, и ровно на тех условиях, которые оно установило.
Это означает, что вы вправе распоряжаться своей собственностью не так, как именно вам угодно, а всегда в границах дозволенного законами. Например, вы не сможете, выкупив и объединив несколько квартир, открыть мини-отель в многоквартирном жилом доме. Кроме того, недвижимое имущество у вас могут отобрать – даже без суда! – либо за символическую компенсацию, либо вообще без оной.
8
Так повелось со Средних веков, когда суверен наделял подданного правами на землю при условии вассальной зависимости. Собственно, по некоторым данным, английское обозначение недвижимого имущества, real Estate, происходит от изначального royal Estate. Что ненавязчиво намекает: вся собственность страны в действительности принадлежит Короне.
Для России это особенно актуально. Как сказал один градоначальник, «нельзя прикрываться бумажками о собственности». Подробности можно погуглить по фразе «Ночь длинных ковшей».
За рубежом также «все не так однозначно», особенно с 2022 года. В странах Балтии многим российским собственникам местные власти под предлогом соблюдения санкций ограничивают возможность вносить коммунальные платежи: это короткий путь к изъятию собственности «за долги». На Пиренейском полуострове принимаются нормативные акты, затрудняющие въезд российским владельцам недвижимости, не успевшим оформить вид на жительство. По локальным законам, «пустующие» дома и квартиры вправе занимать сквоттеры [9] . Наконец, в некоторых странах ЕС вовсю звучат инициативы о внесудебном изъятии собственности россиян «за поддержку режима™».
9
Сквоттер (от англ. squat – «присесть [на чужое]») – человек, который самовольно вселился в чужой незанятый дом или неправомерно поселился на незанятой земле. Это явление получило развитие в Италии, Дании, Испании и других европейских странах с 1970-х гг.
Миф третий. Недвижимость – это доходно: даже в кризис людям надо где-то жить и работать, так что арендаторы всегда найдутся.
Многие считают, что быть рантье [10] – круто, ведь это совсем не то же самое, что портье, сомелье или, прости господи, крупье. Хорошая недвижимость «сама себя сдает», так что делать ничего не надо, только раз в месяц получать от жильцов деньги. Конечно, так действительно бывает. Люди встречаются, женятся, обзаводятся детьми, разводятся, меняют работу, доход и образ жизни – одним словом, находят сотни поводов искать новое пристанище, поначалу съемное. Растет спрос – растет и рента. Лепота!
10
Рантье – тот, кто живет за счет
Только вот не реже бывает и по-другому. Например, тренд последних десятилетий – центростремительное движение населения. Из деревни люди переезжают в город, из города тянутся в мегаполис, а некоторые меняют страну и континент. Самые молодые и активные бегут в центр, где проще найти работу и устроить жизнь. В это время на периферии спрос на жилье падает, увлекая вниз и арендные ставки.
Здесь можно сделать вывод: бери недвижимость в столице, сдавай ее и в ус не дуй – центростремительный тренд вывезет, куда надо. Но охота к перемене мест – это едва ли не родовая черта двух поколений: Y, набирающего силу в социуме, и особенно Z, входящего в возраст зрелости. Для наймо- и арендодателя их легкость на подъем оборачивается проблемами. Например, сегодня люди снимают жилье на год-два, а на горизонте пяти лет съезжают почти 90 % временных жильцов. Поиски новых постояльцев длятся от двух-трех недель до двух-трех месяцев в наиболее востребованном сегменте – городском эконом-классе, и до полугода в сфере элитного жилья. Такие простои – это минус к доходности.
Другие проблемы преподносят экономические кризисы [11] . В России они повторяются каждые четыре-шесть лет. В такие периоды спрос на съемное жилье быстро сокращается, ибо люди пытаются «ужаться» в расходах. Рента летит вниз. «Денежная машина» с автоматической коробкой передач оказывается припаркованной совсем не в том месте.
Миф четвертый. Недвижимость – это гарантированная сохранность сбережений: хотя колебания возможны, в долгосрочном периоде цены на недвижимость всегда обгоняют инфляцию.
11
Пальцев обеих рук не хватит посчитать, сколько их было с 1991 года. Если вспоминать только крупнейшие, это валютный обвал 1994 года, дефолт по ГКО 1998 года, банковский кризис 2004 года, глобальная рецессия 2008–2009 годов, нефтяной шок и санкции 2014 года. С 2020 года Россия и вовсе пребывает в перманентной депрессии.
Действительно, как показывает практика, в России даже доллар может превратиться в «фантик», а недвижимость по-прежнему будет свободно продаваться и покупаться или, в крайнем случае, обмениваться.
Кроме того, с 2000 года потребительские цены в России выросли примерно в семь с половиной раз, а стоимость квадратного метра в Москве – в 12,5 раз. Но, как водится, и здесь есть нюансы: весь этот сумасшедший рост сконцентрировался в первом десятилетии нашего века. За последние десять лет цены на потребительском рынке почти удвоились, тогда как метр подорожал всего на 60 %. С учетом свежих российских трендов надеяться, что ценник в обозримом будущем поскачет вверх в темпе «золотых нулевых», могут совсем уж безнадежные оптимисты.
По авторитетным свидетельствам экономических учебников, цена в каждый момент времени – результат баланса спроса и предложения. Но в кризисные периоды интерес к недвижимости падает: люди бросают все силы на решение более насущных проблем, нежели жилищный вопрос. Рынок либо замирает до лучших времен, либо откатывается назад. Тем, кому срочно нужно продать квартиру, комнату или гараж, придется столкнуться с множеством неприятных открытий.
Как скоро вы сможете обменять свою недвижимость на всеобщий эквивалент стоимости – деньги? Одна только регистрация перехода права собственности обычно занимает от пяти рабочих дней. При очень сильном везении весь цикл продажи – экспозиция, заключение договора, регистрация, завершение расчетов – может занять месяц. Но это в случае, если никто не косячит и сделка идет как по маслу. В реальной жизни порой проходит от двух-трех месяцев до полугода и более.
Что делать, если жизненные обстоятельства отводят на сделку дни или даже считанные часы? Брошенные квартиры в Херсоне показывают, что могут потребоваться непростые решения. В таких ситуациях план замуровать сбережения в недвижимости разбивается о суровую реальность.