Инвестиции в недвижимость от А до Я
Шрифт:
Мой шеф был умницей, хотя излагал, по сути, базу. Но это были основы, проверенные суровой практикой российских реалий. Конечно, в этом была и манипуляция: ни один начальник не хочет потерять толкового подчиненного. Его импровизированная лекция о бизнес-планировании ненавязчиво мотивировала сидеть на
Так вот, план F действительно важен не только для бизнеса в классическом понимании, но и для инвестиций: войти в сделку – при всех видимых сложностях на рынке – стократ проще, чем выйти из нее с прибылью. Даже если речь идет не о продаже недвижимости, а об аренде. Правило «Вход рубль – выход два» работает в этом случае точно так же. Перед сдачей внаем или в аренду жилье или гараж необходимо спланировать, что вы будете делать, когда и если:
• закончится срок договоренности с нынешним съемщиком;
• изменится рынок и прежний размер ренты станет для вас невыгодным;
• съемщик станет настаивать на снижении платы, на которое вы не согласны;
• из-за съемщика у вас начнутся проблемы с соседями или полицией;
• съемщик причинит вашему имуществу ущерб кратно больший, чем размер ренты.
Наконец, как вы будете завершать устную сделку или писаный договор, чтобы свести свои потери к минимуму?
Еще важнее с самого начала продумать план выхода из владения недвижимостью. Даже если вы предполагаете держать ее пожизненно, а затем передать детям. К слову, это также одна из форм выхода из сделки, которая требует весьма тщательного планирования. Ибо мы предполагаем, а рынок располагает. Словом, покупайте недвижимость, когда понимаете, как и кому вы ее продадите, а продавайте, когда знаете,
Об этом мы подробнее поговорим в следующих главах. А пока разберемся с «тремя китами».
2.3. Три кита успешного инвестирования
Современники Дамира, Таштемира и Покана верили, что плоская Земля покоится на трех китах в безбрежном океане. Позже ученые высчитали, что масса каждого из водных млекопитающих должна быть больше 250 квинтиллионов тонн, а воды на них не хватит во всей Вселенной. В этом смысле наши далекие предки ошиблись, но в чем-то они были правы: три точки опоры – это надежно.
У инвестиций в недвижимость есть свои три кита – три вида сделок, которые инвестору придется заключать на рынке, создавая первоначальный капитал и последующий поток ренты:
• покупка;
• аренда;
• продажа.
На них, как земная твердь, покоятся все доходные стратегии в недвижимости. К самым простым относятся известные формулы: «купил – продал», «купил – сдал» и «купил – сдал – продал». Более сложные могут включать в себя перепланировку, реконструкцию, ремонт, смену статуса. Особняком стоит комбинация «аренда – субаренда», или «наем – поднаем», которая теоретически позволяет войти в дело с минимальным капиталом. Но сколь бы хитровыдуманной ни была стратегия, для успеха не обойтись без понимания тонкостей каждого вида сделки. И потому каждой из них в книге отводится отдельная часть со своим набором приемов, техник и фишек.
Конец ознакомительного фрагмента.