Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
7. Карты. Приложите карту штата, планы города и земельного участка с недвижимостью.
8. Фотографии. Приложите несколько фотографий, дающих представление о приобретаемой недвижимости, ее состоянии, а также о районе, в котором она находится.
9. Акт оценки. Если была проведена официальная оценка стоимости недвижимости, приложите весь документ целиком или, по крайней мере, его итоговый раздел. Если этого еще не было сделано, дайте примерный расчет стоимости, основанный на сравнительном рыночном анализе, или перечень цен на недвижимость
10. Акт экологической экспертизы. Поскольку содержание в недвижимости веществ, вредных или опасных для здоровья, практически всегда автоматически губит сделку, в ваших интересах провести первичное экологическое обследование здания и участка и включить этот документ в кредитную заявку. Такие обследования проводятся специализированными экологическими фирмами. Единственное исключение можно сделать для недвижимости, о которой достоверно известно, что она не подвергалась вредному воздействию окружающей среды, так как находится, к примеру, в отдаленной от городов сельской местности или в горах.
11. Заключение об использовании недвижимости в прошлом и прогнозы на будущее. В этом разделе приводятся данные о ежегодных доходах от недвижимости и расходах на ее содержание за последние два-три года. Это одна из самых важных частей заявки, поэтому постарайтесь тщательно собрать и проанализировать всю информацию по этому вопросу. Ничто не сможет так подорвать доверие к вашему проекту, как недостоверные данные о доходах и расходах, служащие основанием для финансовых прогнозов на будущее. Предоставление недостоверных или неполных сведений свидетельствует о том, что вы недостаточно полно продумали экономическую составляющую своего проекта. В этом случае велика вероятность, что кредитная заявка будет отклонена.
12. Информация о финансовом состоянии заемщика и его кредитной истории. К этому разделу обычно прилагается бухгалтерский баланс и отчет о доходах и расходах заемщика и гаранта, а также данные об уплате налогов за последние два года. Вполне возможно, что заемщика и гаранта попросят также представить отчет о всех взятых в последнее время кредитах или разрешить банку самому получить эти сведения.
13. Опыт работы с недвижимостью. Убедитесь, что в вашей команде есть человек, имеющий опыт реализации подобных проектов. Включите в заявку его резюме и данные о профессиональной квалификации и опыте.
14. Заявление об использовании выделенных средств. Это краткое (на одну страничку или даже меньше) описание тех мер, на которые будут потрачены кредитные деньги. Если на них покупается недвижимость, то приводятся условия оплаты с указанием источника средств, которые будут использованы на внесение первоначального платежа.
15. Подтверждение права собственности. В местной титульной организации возьмите документ, указывающий, кому и на каких правах принадлежит приобретаемая недвижимость.
16. Поинтересуйтесь заранее, в каком виде должна подаваться заявка. У разных кредиторов свои требования на этот счет. Одни принимают заявки в электронном виде, а другие на материальных носителях.
Но, пожалуй,
Получение денег от инвесторов
Сбор средств среди частных инвесторов – это особая тема. Прежде всего необходимо учитывать, что в этой области деятельности действуют строгие государственные правила. Не приступайте к сбору средств, не проконсультировавшись предварительно с хорошим юристом, чтобы убедиться, что вы соблюли все требования. Штрафы за нарушения различных норм и предписаний могут оказаться очень высокими.
Если банки первым делом смотрят на стоимость залоговой недвижимости, денежные потоки и платежеспособность заемщика, то венчурные капиталисты, выразившие желание инвестировать деньги в ваш проект, дополнительно оценивают ваш опыт в реализации подобных проектов и основательность бизнес-плана. Сбор средств на покупку недвижимости сочетает в себе элементы займа и инвестиций. Если кто-то подходит ко мне с предложением поучаствовать в его проекте, то прежде всего мне хочется взглянуть на информацию, которая содержится в приведенной выше кредитной заявке. Дополнительно мне требуются следующие сведения:
• Что вносят в проект другие участники? Инвестиции в недвижимость состоят из двух основных компонентов – финансового и управленческого. Кто вносит деньги и в каких суммах? Кто будет заниматься менеджментом проекта? Одни инвестиции требуют больше денег, чем управленческой деятельности, а другие наоборот. Наши компании, в принципе, могут взять на себя и ту и другую часть работы. Иногда мы предпочитаем комбинацию обоих направлений деятельности. Если мы вносим венчурный капитал, то просим потенциальных партнеров ответить на следующие вопросы:
• – О какой сумме идет речь?
• – На какой срок?
• – Будут ли складываться наши доходы из погашения основного долга и процентов по нему или они будут включать в себя часть удорожания недвижимости и денежного потока от ее эксплуатации?
• Какие управленческие знания и навыки необходимы, чтобы защитить капитал и получить прогнозируемую прибыль?
• Располагает ли кто-либо из участников команды такими умениями или придется привлекать специалистов со стороны?
• Сколько времени и труда с нашей стороны потребует реализация проекта?
• Как будет компенсироваться потраченное время? Получат ли участники проекта вознаграждение в денежной форме или в виде доли приобретенной собственности?
• Каковы приоритеты и порядок расходования собранных средств? Как правило, устанавливается следующая очередность:
1) оплата всех счетов, процентов по кредиту и работы сотрудников,
2) расходы по приобретению недвижимости,
3) погашение основного долга,