Инвестиции. Шпаргалки
Шрифт:
Отличия рынка недвижимости от других рынков : 1) сделки купли-продажи недвижимости не осуществляются по образцам; 2) сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав; 3) очень мало достоверной информации о состоянии рынка, что увеличивает риск; 4) финансирование может ограничивать свободное функционирование рынка.
Развитие рынка недвижимости зависит от: 1) экономического роста (или его ожидания); 2) финансовых возможностей приобретения недвижимости; 3) взаимосвязи между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
95. Формирование портфеля недвижимости. Ипотека
Классификация недвижимости : в зависимости от характера использования выделяют группы: для жилья, для ведения коммерческой деятельности, для производственных целей, для сельскохозяйственной деятельности.
Важными с точки зрения инвестирования в недвижимость являются экономические и физические показатели.
Экономические включают наличие различных пристроек, их особенности.
Физические – это неподвижность недвижимости, ее неразрушимость (обусловливает стабильность инвестиций), неоднородность (не существует двух одинаковых объектов).
Для принятия решения об инвестировании необходим анализ рынка недвижимости и решение вопросов об оценке стоимости отдельных видов недвижимости, о выявлении наиболее доходных сегментов; определение уровня рисков инвесторов, целесообразность инвестирования в строительство.
При формировании портфеля недвижимости необходимо планировать его доходность путем подбора недвижимости различных типов.
Выделяют этапы формирования портфеля недвижимости:
1) подбор типов недвижимости с учетом приемлемой ставки доходности;
2) рассмотрение возможных вариантов размещения типов недвижимости в регионах;
3) анализ полученной информации;
4) принятие инвестиционного решения.
Ипотека – это разновидность залога недвижимости для получения ссуды. Особенности ипотечного кредита:
1) ссуда предоставляется под определенный залог (в качестве него используется имущество предприятия);
2) ипотечные кредиты предоставляются на срок от 10 до 30 лет;
3) ипотечные ссуды имеют целевое назначение (для формирования, приобретения, постройки, перепланировки, освоения земельных участков);
4) есть возможность получения под залог одного и того же имущества дополнительных ипотечных ссуд;
5) необходимость регистрации залога: ипотечная ссуда оформляется закладной; закладные обращаются на вторичном рынке.
96. Принципы оценки недвижимости для инвестирования
Принципы оценки недвижимости в зависимости от объекта делятся на:
1. Принципы того, кто использует результаты оценки.
2. Принципы, связанные с земельным участком и зданиями: остаточная продуктивность выражается в доходе, приходящемся на землю после вложений труда, капитала, управленческих мероприятий.
Принцип сбалансированности заключается в том, что части, составляющие производство, должны сочетаться между собой в определенных пропорциях.
Принцип оптимальных величин исходит из того, что при тенденциях, сложившихся на рынке, большим спросом пользуется определенный тип объекта.
Принцип оптимального разделения имущественных прав подразумевает, что права на объект следует разъединять и соединять так, чтобы увеличить стоимость объекта. Разделение имущественных прав может быть физическим, по времени владения, разделением совокупности имущественных прав, разделением по залоговым правам (накладные, налоговые залоги, судебные залоги).
3. Принципы, связанные с рыночной средой: принцип зависимости (влияние оказывают различные факторы внешней среды; они делятся на основные и дополнительные, климатические и региональные); принцип соответствия (объект соответствует существующим рыночным стандартам); принцип спроса и предложения (выявление взаимозависимости между потребностью в объекте и ограниченностью его предложения); принцип конкуренции (обострение конкуренции приводит к росту предложения; если спрос не возрастает, снижаются цены); принцип изменения (изменению подвержены как сам объект, так и все факторы внешней среды).
4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и здания подразумевает их разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую стоимость объекта. Этот принцип является базовым при оценке, применяется при оценке каждого объекта. Анализ происходит в два этапа – 1) земельного участка; 2) здания.
97. Недвижимость как актив для инвестирования. Методы оценки
Затратный метод – основан на предположении, что затраты на строительство объекта (кроме износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта. Метод применяется для определения восстановительной стоимости, для налогообложения, при осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства, при выборе профиля объекта недвижимости, при оценке зданий специального назначения, для страхования.
Порядок применения затратного метода:
1) определение рыночной стоимости неосвоенного земельного участка – с помощью сопоставимых продаж, метода соотнесения, капитализации земельной ренты;
2) освоение земельного участка – использование для определения стоимости участка, пригодного для разбиения;
3) определение восстановительной стоимости – с помощью метода сравнительной единицы (текущая стоимость определяется как стоимость 1 единицы на число единиц), поэлементного способа, сметного способа расчета, индексного способа;