Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Ткач Александр Николаевич

подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки) и копия договора об ипотеке (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложений;

подлинник и копия закладной (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

подлинники и копии документов, названных в закладной в качестве приложения;

кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой (подлинник и копия).

В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

письменное согласие на ипотеку

всех собственников жилого помещения, если жилое помещение, являющееся предметом договора об ипотеке, находится в общей совместной собственности;

нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов;

разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних (если залогодателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, также представляется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей), ограниченно дееспособных (в этом случае также требуется представление письменного согласия попечителей) или недееспособных лиц, над которыми установлена опека;

разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя, и т.д. [137] .

Государственная регистрация договора об ипотеке помещения является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Регистрационная запись как о договоре об ипотеке, так и об ипотеке вносится в ЕГРП одновременно.

4. Ипотека может возникнуть в силу федерального закона при наличии указанных в нем обстоятельств.

137

Порядок регистрации ипотеки жилых помещений установлен в Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам. 

Ипотека может возникнуть на основании закона при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (ст.586 ГК РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ); при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст.488 ГК РФ); при заключении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.77 Закона об ипотеке [138] ), а также в иных случаях, предусмотренных законом.

138

Так, например, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. 

Государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией

права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.). Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляются также: закладная, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

5. Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации смены залогодержателя должны быть представлены:

договор уступки прав;

документ об оплате государственной регистрации;

ранее зарегистрированный договор об ипотеке.

6. Регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона — на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона — копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

7. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

8. Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества.

Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного характера.

9. Следует отметить, что Закон об ипотеке устанавливает особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Так, в случаях, когда предметом ипотеки служат здания и сооружения, это возможно только с одновременной ипотекой по одному и тому же договору земельного участка, на котором находится передаваемая в ипотеку недвижимость, либо части указанного участка, на котором находится передаваемая в ипотеку недвижимость, либо части указанного участка, которая функционально обеспечивает закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его части.