Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Ткач Александр Николаевич

Ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с квартирой соответствующая доля в праве общей собственности на этот дом. 

Статья 30.

Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Комментарий к статье 30

1. Комментируемая статья содержит

общее правило о регистрации прав в отношении недвижимого имущества, переданного в доверительное управление, или имущества, распоряжение которым осуществляется опекуном. Основанием для объединения данных случаев является правовая природа институтов доверительного управления и опеки.

2. Вопросы, связанные с доверительным управлением, урегулированы гл. 53 ГК РФ.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Доверительный управляющий наделяется обязанностью управлять имуществом в интересах учредителя управления либо выгодоприобретателя. Поэтому передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п.1 ст.1012 ГК РФ).

Закон предъявляет определенные требования к договору доверительного управления имуществом. Так, среди существенных условий договора названы: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора, который не может превышать 5 лет (ст.1016 ГК РФ). При регистрации прав на недвижимое имущество регистратор обязан проверить наличие данных условий в тексте договора.

Таким образом, при передаче недвижимого имущества доверительному управляющему по договору доверительного управления и последующем распоряжении доверительным управляющим переданным ему имуществом государственная регистрация прав (сделок) с этим имуществом проводится только при наличии достаточных доказательств существования отношений по доверительному управлению.

Статья 1017 ГК РФ содержит важное правило о форме договора доверительного управления недвижимым имуществом. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, а передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение требований к форме договора влечет его недействительность.

3. Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Малолетними гражданами считаются лица, не достигшие возраста 14 лет. Они обладают частичной дееспособностью и не вправе совершать сделки без согласия законных представителей, к которым закон относит и опекунов. Над лицами, страдающими психическими расстройствами, также может быть установлена опека. Важно, чтобы данные лица были признаны недееспособными на основании решения суда.

Лицо назначается опекуном органом опеки и попечительства, в роли которых выступают органы местного самоуправления. Закон устанавливает строгие требования к личности опекуна: опекунами могут назначаться только совершеннолетние дееспособные граждане, которые не были лишены родительских прав. При этом важны согласие самого опекуна на принятие опеки, отношения, сложившиеся между ним и опекаемым, а также желание опекаемого.

Опекун является законным представителем подопечного и полностью заменяет его в имущественных отношениях. Он вправе совершать от имени подопечного все сделки, в том числе и с недвижимым имуществом. Однако в целях защиты интересов подопечного некоторые действия опекун не вправе совершать без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Перечень таких действий установлен в гражданском законодательстве. Закон относит к ним сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей; а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).

При проведении государственной регистрации передачи недвижимости малолетних к заявлению органов опеки и попечительства или опекуна о регистрации ограничения права собственности на недвижимое имущество подопечного должны быть приложены документы на недвижимость и решение о назначении гражданина опекуном.

В случае установления опеки над лицом, страдающим психическим расстройством, данный перечень должен быть дополнен решением суда о признании лица недееспособным.

На основании вышеназванных документов в ЕГРП вносится запись об опеке как о прочих ограничениях (обременениях) права собственности (II-6). 

Статья 30.1.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю

Комментарий к статье 30.1

Данная статья включена в комментируемый акт и введена в действие с 1 июля 2006 года Федеральным законом от 17 апреля 2006г. N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" [139] .

139

СЗ РФ. 2006. N 17 (ч.1). Ст.1782.

Необходимость в дополнении комментируемого Закона статьей 30.1 обусловлена внесением изменений и дополнений в ряд федеральных законодательных актов, посвященных разграничению государственной собственности на землю.

С 1 июля 2006г. признан утратившим силу Федеральный закон от 17 июля 2001г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" [140] .

Подверглись изменениям несколько положений Земельного кодекса РФ. В новой редакции пункта 2 ст.16 ЗК РФ федеральный законодатель указал, что разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ и федеральными законами. Прежняя редакция данной нормы отдавала регулирование данного вопроса исключительно Федеральному закону "О разграничении государственной собственности на землю".

140

СЗ РФ. 2001. N 30. Ст.3060.