Купить квартиру в Москве
Шрифт:
Согласитесь, что такая карта гораздо информативней трех предыдущих.
А какой бы мы увидели Москву в виде такой средневековой карты? Карта не города, а ландшафта, в котором архитектурные объекты равноправная часть вместе с реками, холмами и прочим? Представьте горные массивы вместо железных дорог, МКАД и ТТК; болота вместо промышленных зон; реки вместо дорог и дремучие леса вместо лесопарковых
Для нас такая карта будет гораздо полезнее, потому что мы будем видеть не границы абстрактных административных районов, а места, застроенные объектами недвижимости.
Давайте вспомним несколько терминов из школьного курса географии [5] :
Массив – ограниченный район с однородными свойствами;
Граница – линия, разделяющая районы с разными свойствами;
Барьер – линейно вытянутое препятствие;
Канал проницаемости – канал, через который осуществляется доступ к закрытой территории.
5
С. В. Рогачев. Уроки понимания карты (основы пространственного анализа»
Применим эти термины для наших целей.
Массив – район, обладающий однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). В риэлторском сообществе уже давно прижился термин «жилой массив», и мы для определения таких районов будем использовать именно его.
Граница – в случае города границы между жилыми массивами обычно проходят по улицам, магистралям, или по Москве-реке.
Барьер – железные дороги в черте города, промышленные зоны, лесные массивы, Москва-река.
Канал проницаемости – в некоторых случаях, дороги и Москва-река служат не барьерами, а «каналами проницаемости», т. е. дорога/река не разделяет жилой массив, а соединяет его.
Обратите самое пристальное внимание на железные дороги! На обычных картах их, в отличие от МКАД и ТТК, обычно не показывают, но железные дороги выступают аналогом горной гряды в природе (барьер) – они всегда разделяют местность.
Вдоль железных дорог в Москве, как правило, находятся промышленные зоны. Промышленные зоны также являются барьером. С 2013 года правительство Москвы начало программу жилой застройки промышленных зон. Как только промышленная зона превращается в жилой комплекс, мы фиксируем изменение ландшафта – аналог осушения болот. Новый жилой комплекс становится частью прилегающего жилого массива.
Для правильной оценки недвижимости, руководствуемся следующим алгоритмом:
1. Определение зоны города;
2. Определение жилого массива;
3. Оценка объекта жилой недвижимости (жилой комплекс, многоквартирный дом или что-то другое);
4. Оценка лота – рассматриваемой квартиры или другого объекта недвижимости.
Для иллюстрации такого подхода давайте
Часть Пресненского района расположена внутри Бульварного Кольца, часть – между Бульварным и Садовым кольцом, самая значительная часть района – между Садовым Кольцом и ТТК и, наконец, последняя часть – за ТТК.
Но непосредственно Пресней считается только Центральная часть этого района – часть между Садовым кольцом и ТТК.
Несмотря на то, что локация Москва-Сити полностью находится на территории Пресненского района, она выделяется как отдельный жилой массив со своей неповторимой архитектурой, равно как и район Патриарших Прудов, расположенный в Северо-Восточной части Пресненского района. Улицы Пресненского района, непосредственно примыкающие к Тверскому Бульвару, считаются частью Тверского района, а переулки к югу от Малого Никитского – частью Арбата.
Также обратите внимание, что часть Пресненского района, расположенная за ТТК (Шелепиха). относится к совершенно другой локации – формирующемся жилому массиву «Большой Сити».
Правило № 3. Для анализа объекта недвижимости нам требуется определить не административный район города, а жилой массив, в котором он расположен. Железные дороги являются барьером между жилыми массивами – аналог гор в природе. Промышленные зоны – аналог болот в природе – являются препятствием, но после осушения становятся обычными городскими территориями и входят в состав соседних жилых массивов.
История административного деления Москвы
* * *
К концу XIX века Москва довольно сильно вышла за пределы Садового кольца. Город теперь состоял из 17 районов (в то время называемых частями) и на Северо-Западе и Северо-Востоке границы города простирались далеко за пределы ТТК. Численность населения приблизилась к 1 миллиону.
Список частей (районов) Москвы 1888 год:
1. Городская
2. Тверская
3. Мясницкая
4. Пятницкая
5. Якиманская
6. Пречистенская
7. Арбатская
8. Сретенская
9. Яузская
10. Басманная
11. Рогожская
12. Серпуховская
13. Хамовническая
14. Пресненская
15. Сущевская
16. Мещанская
17. Лефортовская
Обратите внимание на ярко выраженный кольцевой принцип районирования. 3 района находятся полностью внутри Бульварного Кольца (Белый город); 7 – между Бульварным и Садовым Кольцом (Земляной город), причем территория 5 из них не пересекает Садовое кольцо.