Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

Смирнов Игорь

Небольшое примечание: в дальнейшем термины «продавец» и «покупатель» мы станем трактовать в расширенном смысле: к первому типу будут относиться фигуранты сделок, желающие «избавиться» от недвижимости и приобрести деньги, – арендодатели, собственно продавцы; граждане, желающие ухудшить свои жилищные условия за доплату; жильцы расселяемой коммунальной квартиры. Во вторую группу войдут физические и юридические лица, желающие избавиться от денег и приобрести недвижимость, – арендаторы и наниматели; «чистые» покупатели; лица, планирующие улучшить свои жилищные условия путем обмена с доплатой; инвесторы новостроек; будущие владельцы расселяемых коммунальных квартир.

Давайте более подробно рассмотрим типовой алгоритм проверки физического лица – собственника объекта недвижимости, которую придется, безусловно, организовывать покупателю.

Продавцу в этом отношении легче – отдельные этапы вполне можно исключить (об этом – в конце настоящей главы). Далеко не все действия удается выполнить покупателю или его доверенным лицам самостоятельно – за помощью придется обращаться в детективные фирмы, к сотрудникам правоохранительных органов или в службы безопасности риэлторских агентств (расценки на подобные услуги в Москве на конец 2015 года приведены в Видеоприложении 3 [6] ).

6

Видеоприложения к нашей кипе можно скачать с сайта videokniga.tv.

Итак, основные этапы проверки физического лица – собственника некоммерческого объекта недвижимости:

• паспорт клиента;

• базы данных;

• правоустанавливающие документы;

• цепочка отчуждения;

• опрос соседей;

• юридические запрещения.

На практике работы служб безопасности риэлторских агентств проверка проводится именно в такой последовательности.

3.1. Проверка паспорта клиента

С 1 января 2004 г. на территории нашей страны имеет силу только паспорт гражданина РФ образца 1997 года (паспорта СССР образца 1974 года с указанной даты отменены, что безусловно, значительно облегчает идентификацию граждан). Кроме того, продавец недвижимости может предъявить и иные документы, удостоверяющие личность (см. табл. 3.1).

В практике работы нотариальных контор и регистрационных органов (учреждений юстиции) ряда субъектов РФ, в первую очередь Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Воронежа, Краснодарского края, Московской и Ленинградской областей, сложилось положение, что нотариусы и госрегистраторы отказываются принимать у граждан – собственников недвижимости документы на оформление, если хотя бы один из них предъявляет любые удостоверения личности, кроме паспорта гражданина РФ (для иностранцев обязателен ВНЖ – вид на жительство). Это, безусловно, является нарушением основных гражданских прав, но, с другой стороны, облегчает процесс идентификации продавцов и весь процесс экспертизы.

Внимание! Если собственник объекта недвижимости предъявляет любой документ, кроме паспорта гражданина РФ, то от сделки лучше воздержаться!

Пусть Ваш оппонент сначала получит нормальный гражданский паспорт РФ (иностранец – вид на жительство), только после этого можно продолжать дальнейший разговор!

Это ограничение связано с тем, что документы на регистрацию все равно сразу могут не взять (причину см. выше), а также велика вероятность нарваться на подделку (чаще всего встречаются фальшивые документы 03; 04; 05; 07; 08; 10; 11; 12; 13; 27; см. табл. 3.1).

Таблица 3.1

ДОКУМЕНТЫ, УДОСТОВЕРЯЮЩИЕ ЛИЧНОСТЬ ГРАЖДАНИНА ПО СОСТОЯНИЮ НА 01.10.2015 Г.

Самая серьезная проблема, с которой можно столкнуться при экспертизе паспорта РФ – получение документа на внешне похожего человека (двойника) продавца. Тут возможен случай как и откровенного сговора мошенников с работниками паспортного стола (на конец 2015 года стоимость подобных «услуг» в Москве составляла 600–800 тыс. руб., подробнее об этом см. главу 7), так и элементарная невнимательность последних, особенно в «горячие денечки» конца 2003 года, когда шла кампания замены старых паспортов СССР – аферисты приводят в паспортный стол или иной уполномоченный орган типа МФЦ двойника, который заявляет, что потерял паспорт. Такие вещи проходят чаще всего с пожилыми людьми. Также возможен и самый простой случай: аферисты завладевают паспортом «оригинала», т. е. собственника, и элементарно подбирают похожего человека.

Внимание! Приняв решение совершать сделку, обязательно попросите вашего оппонента предъявить паспорт и тщательно сличите его внешность с фотографией!

В случае возникновения малейших сомнений или неадекватного поведения клиента для проверки его личности необходимо обращаться в профессиональную службу безопасности: сотрудник СБ или детективного агентства имеет возможность сравнить фотографию (даже с копии паспорта, которую попросите сделать), с карточкой формы 1 в учетном деле паспортного стола и обнаружить двойника (профессионал, обученный работать с методиками «словесный портрет» и «фоторобот», это легко сделает). Естественно, что Вы тоже должны иметь при себе свой паспорт и аналогично предъявить его по требованию других участников сделки.

Как показала практика, и среди паспортов РФ образца 1997 года встречаются документы, выданные незаконно (например, при задержании или обыске у гражданина могут оказаться два или даже три новых паспорта на разные фамилии). Наиболее надежны документы, выданные в Москве (серии 45), а также Подмосковье (серия 46, кроме отдаленных районов области, где возможно «купить прописку»). Далее следуют, в порядке убывания надежности, паспорта, полученные в областях Центрального и Северо-Западного федеральных округов, на Урале, в Сибири и Дальнем Востоке (кроме национальных округов); в Поволжье и на юге России. Самыми ненадежными считаются паспорта из национальных республик, включая приволжские, а также выданные в регионах Северного Кавказа. Последние две группы документов (нацреспублики и Кавказ) подлежат, безусловно, профессиональному контролю подлинности, который выполняется силами работников служб безопасности риэлторских фирм, детективными агентствами, а также при помощи действующих сотрудников правоохранительных органов. При этом особое внимание следует обращать на тех собственников недвижимости, которые получили паспорт в другом регионе и затем приобрели предлагаемый к продаже объект – именно по такой схеме чаще всего совершаются аферы.

Кроме того, Вы можете столкнуться с паспортами, выданными либо гражданам непризнанных государств (Абхазия, Южная Осетия, Приднестровье), либо, начиная с 2014 г., в Крыму и Севастополе. Как показывает практика, в собственниками объектов недвижимости, у которых такие паспорта, лучше не связываться (исключение составляют сделки в «домашнем» регионе).

При неквалифицированно подготовленном мошенничестве можно столкнуться с такими примитивными способами подделки паспорта, как переклейка фото, перестановка страниц с других паспортов, поддельные штампы о прописке, браке и расторжении брака, изготовленные без применения спецкраски, кустарное нанесение (накатка) серии и номера на тех страницах, где их не предусмотрено. Указанные методы подделки паспортов легко выявляются при органолептическом контроле документов (см. Видеоприложение 2) и свечении страниц в ультрафиолетовых лучах. В настоящий момент на сайте ФМС России (fms.gov.ru) появился в открытом доступе бесплатный (и без регистрации) сервис проверки действительности паспортов, которым может воспользоваться любой гражданин.

3.2. Проверка клиента по базам данных

Формально базы данных, о которых пойдет речь ниже, закрыты для рядовых граждан, однако, имея знакомых в правоохранительных органах или обратившись в детективное агентство или службу безопасности риэлторской фирмы (расценки на подобные услуги приведены в Видеоприложении 3), можно получить всю необходимую информацию. Итак, типовая проверка проводится по следующим базам:

• центральное адресное бюро ГУ МВД (ЦАБ)