Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров
Шрифт:
По этой полицейской базе можно установить следующие сведения: фамилия, имя, отчество гражданина, дата и место рождения, серия и номер паспорта, прописка, числится ли человек как пропавший без вести (или паспорт утерянным). Если гражданин состоит в браке, то дополнительно предоставляются аналогичные сведения о супруге. Существенным недостатком ЦАБ является «локальный» характер базы – по ней можно проверить только лиц, прописанных (зарегистрированных) на территории только одного субъекта РФ (например, сделать запрос-телефонограмму из Москвы в ЦАБ той же Тверской области по силам только весьма высокопоставленным сотрудникам УМВД, УФСБ или городской прокуратуры, а традиционные письменные запросы от работников правоохранительных органов более низкого звена, которые обычно «крышуют»
• зональный информационный центр (ЗИЦ)
Через ЗИЦ сотрудники полиции получают следующие сведения: наличие у гражданина судимостей, в том числе не связанныз с лишением свободы, снятых, погашенных, с условным отбыванием наказания, а также его административные правонарушения. Кроме того, ЗИЦ предоставляет информацию, не числится ли проверяемое лицо в федеральном розыске. Точно также, как и ЦАБ, ЗИЦ носит закрытый и «локальный» характер;
• база данных городской телефонной сети
В Москве – МГТС, или «единый государственный телефонный справочник». По этой базе можно установить номер телефона по адресу и наоборот. Последние версии этой базы позволяют «пробивать» номера телефонов государственных организаций (ранее «закрытых»), всевозможных VIP-персон (звезд политики, эстрады, спорта), а также номера «прямых» мобильных телефонов (последние, к сожалению, очень часто меняются). Эта база относительно доступна – на радиорынках крупных городов она продается (естественно, пиратская версия) на компакт-дисках (стоимость на начало 2015 г. – 1000–2500 руб., в зависимости от «свежести»);
• единый государственный реестр прав (ЕГРП)
Это база данных собственников объектов недвижимости (в Москве квартир и комнат). В 1992–1998 гг., до вступления в действие Закона № 122-ФЗ [7] , в каждом из субъектов РФ собственники жилья учитывались по-разному: в Москве, например, реестр всех сделок вело полугосударственное-полукоммерческое ОАО «Мосприватизация» (в 1998–1999 гг. – «Мосжилрегистрация»), в Московской области (до 01.04.1998 г.) – районные БТИ. Это, безусловно, создавало много путаницы и возможностей для злоупотреблений. Первым из субъектов РФ на новую систему регистрации сделок с недвижимостью (с апреля 1998 г.) перешло Подмосковье: в районах области при регистрационных палатах были созданы соответствующие подразделения, подчиняющиеся МОРП – Московской областной регистрационной палате (сейчас Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по МО), которая и ведет соответствующий реестр. Регистрационные (кадастровые) номера стали присваиваться объектам недвижимости по общефедеральному принципу.
7
Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вред, от 13.07.2015 г.).
В Москве ситуация немного иная: в ныне функционирующей базе данных Росреестра по Москве наряду с присвоением нового обще федерального номера сохранился старый, введенный с 1992 г. шифр учета собственников жилья, представляющий собой набор из 5, 6 или 7 цифр (типа 1 – 999999 или 2 – 1236547, причем первая цифра перед тире означает номер массива данных, а не количество комнат в квартире). Указанный «условный номер» присутствует на всех правоустанавливающих документах на объект недвижимости, выданных до 01.01.2008 г. и с переходом прав собственности не меняется (за исключением случая определения, выдела или деления долей).
В соответствии с вышеупомянутым Законом № 122-ФЗ и постановлением Правительства РФ № 219 [8] любое физическое или юридическое лицо может обратиться в уполномоченные регистрирующие органы и получить за умеренную плату информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Кроме того, собственники объекта (в том числе бывшие), работники муниципальных органов, а также сотрудники силовых структур могут получить также и «расширенную выписку» – сведения о всех сделках, которые проводились с объектом с момента приватизации. Порядок обращения за подобными сведениями более подробно изложен в подразделе 6.1.4 («Проверка цепочки отчуждения»);
8
Постановление Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 г. «Правила ведения единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред, от 14.10.2014 г.).
• архивная база собственников 1992–1998 гг.
В указанный период, до введения в действие (с 01.02.1998 г.) Закона 122-ФЗ, в каждом субъекте Федерации формировалась своя база собственников, приобретавших или отчуждавших жилые помещения. Естествеенно, в настоящий момент она закрыта (в смысле не пополняется), но вполне «легально» присутствует на всех радиорынках или в профильных сетевых ресурсах (естественно, не бесплатно). Для Москвы эта база получила название ДМЖ (департамент муниципального жилья), и в большинстве агентств недвижимости уже установлена (в ней имеются сведения о всех сделках по 30.12.1998 г. включительно). Врегионах, включая Подмосковье, необходимо считывать (или приобретать ранее считанную) базу БТИ, ведь именно там происходила «госрегистрация» прав и сделок в 90-е годы.
Все из указанных баз данных, за исключением в какой-то степени МГТС и ЕГРП, являются официально «закрытыми» для рядовых граждан, что, вполне естественно, привело к активному их распространению пиратскими способами. На радиорынках крупных городов (в Москве – Горбушка, Царицино, Савеловский) можно вполне легально или полулегально, «из-под полы», купить последние версии всех указанных выше баз, записанных на компакт-дисках. Также можно воспользоваться соответствующими сайтами в Интернете (типа «Прописка», «Розыск», «Москва-2013» и др., а также сделать через Сеть заказ на самые свежие версии или фрагменты из них). Базу данных ЕГРП сотрудники агентств недвижимости обычно получают через «прикормленных» работников регистрирующих органов, а ЦАБ и ЗИЦ считывают при помощи «прикомандированных» сотрудников полиции, которые в «свободное» от основной работы время помогают риэлторам (подробнее об этом – в главе 9).
3.3. Проверка правоустанавливающих документов по сделке
Когда покупатель или эксперт ведут с продавцом переговоры о возможной сделке, то они должны попросить последнего предъявить оригиналы правоустанавливающих документов на тот объект недвижимости, где продавец является собственником. Конечно, на «стационарную» экспертизу свои бумаги продавец, безусловно, отдать не захочет, но покупатель имеет право «подержать оригиналы в руках», т. е. провести их органолептический контроль и сделать с бумаг необходимые для дальнейшей проверки копии.
Если на первую встречу с покупателем продавец пришел только с копиями (или интересы последнего представляет поверенный), то принятие окончательного решения по сделке следует отложить до момента просмотра оригиналов документов, а вступать в денежные отношения с продавцом (например, выдавать ему аванс или задаток) можно только после всесторонней экспертизы личности отчуждателя, пакета документов по сделке (см. приложение 2), а также проверки «цепочки отчуждения» (об этом см. ниже). Сведения об основных правоустанавливающих документах, оригиналы которых продавец должен показать (а копии отдать на экспертизу), приведены в табл. 6.1.3.