Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров
Шрифт:
Из вышеперечисленных документов особое внимание нужно обращать на так называемые вторичные договора (на жаргоне риэлтеров – «вторяки»), Эти документы (3.1; 4.1; 5.1; 6.1; 9.1) в 1992–1996 гг. составлялись на чистых листах бумаги без каких-либо степеней защиты (в 1997–1999 гг. – на «нотариальных» бланках, которые наряду с голографическими наклейками нотариальной палаты все равно попадали в руки мошенников). Документы 1.2; 2.2; 10.1; 11.2, выдававшиеся в 1992–1999 гг., изготовлялись на специальной бумаге фабрики Гознака, и их подделка осуществлялась весьма примитивными способами (распечатка на цветном принтере или срезание верхнего края бланка со словами «Дубликат»), что, безусловно, легко определяется методом органолептического контроля (подробнее об этом см. таблицу в конце приложения 2).
Со всех предъявленных оригиналов документов снимите копии или хотя бы их сфотографируйте (это Ваше
3.4. Проверка цепочки отчуждения объекта
Под термином «цепочка отчуждения» юридические отделы и службы безопасности риэлтерских фирм подразумевают установление личностей всех бывших собственников объекта, являющегося предметом сделки (в том числе и несовершеннолетних), их дальнейшего местожительства, отсутствия взаимных претензий и споров, которые теоретически могут привести к признанию совершенной сделки (нынешней или предшествующей) недействительной (см. раздел 6.2).
Любой объект недвижимости (комната, квартира, дом, нежилое помещение) мог как участвовать, так и не участвовать в операциях на вторичном рынке. В последнем случае его первый собственник, который, например, приватизировал квартиру, построил дом или выкупил нежилое помещение у муниципальных властей, является и нынешним его владельцем, т. е. продавцом. Процедура проверки «первого и последнего» хозяина объекта, естественно, упрощается, и никакой «цепочки отчуждения» здесь не существует. Совершенно иная ситуация возникает, если по объекту недвижимости уже совершалось несколько отчуждений способами, указанными в пп. 3–9; 12 таблицы 6.1.4. В этом случае каждый из бывших собственников может в течение срока исковой давности (от 3 месяцев до 3 лет) обратиться в народный суд о признании совершенной когда-то им сделки недействительной, и, если иск будет удовлетворен, то все последующие сделки могут быть также аннулированы (подробнее об этом см. раздел 6.2).
Такие длинные цепочки отчуждения (кстати, рекорд по Москве – 288 раза за 14 лет) практически невозможно «пробить» до конца и установить судьбу всех бывших собственников.
Каким же образом проверяется «цепочка отчуждения» на практике? Во-первых, у собственника объекта недвижимости нужно попросить на экспертизу правоустанавливающие документы, найти на них шифр базы данных ЕГРП или кадастровый номер (как это делается, см. выше). Если «цепочка отчуждения» короткая (два звена, т. е. нынешний продавец купил объекту его первого владельца, что видно из текста правоустанавливающего документа, или получил жилплощадь в наследство), то задача несколько упрощается – проверять надо только личность «первичного владельца» (если таковой уже умер, что, естественно, бывает при наследовании, то необходимо выяснить причины смерти последнего, а также наличие других наследников).
В более сложных случаях, когда объект отчуждался более двух раз (в «цепочке» три звена и более), необходимо в первую очередь получить так называемую «расширенную выписку» из базы данных ЕГРП, в которой указаны все бывшие сделки с жилплощадью, начиная с ее строительства или приватизации, вид и описание правоустанавливающих документов на каждом из этапов, а также фамилии, новые адреса и паспортные данные всех участников предыдущих сделок, включая несовершеннолетних. Формально получить указанный документ имеют право: сотрудники правоохранительных органов; любой из бывших или нынешних собственников, а также иные должностные лица, участвующие в оформлении сделок (нотариусы, регистраторы, работники управ, префектур, жилотделов и т. д.). На практике покупатель для получения выписки подходит непосредственно к продавцу (если последний отказывается это сделать, то нужно еще раз подумать, стоит ли вести сделку дальше, ведь честным людям нечего скрывать) или обращается за плату в любое из риэлтерских агентств, сотрудники которого имеют выход на должностных лиц, указанных выше.
Таблица 6.1.4
ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Когда «расширенная выписка» находится на руках у покупателя или эксперта (желательно присутствовать при ее получении, чтобы недобросовестный продавец не принес искусно изготовленную подделку), начинается установление нынешних адресов всех бывших собственников, их дальнейшей судьбы и возможных претензий. Самостоятельно покупателю выполнить этот этап проверки весьма сложно, ведь приходится работать с базами данных ЦАБ, МГТС, обзванивать или даже встречаться с бывшими владельцами, выяснять все тонкости ранее проведенных сделок. В этом случае более рационально обратиться в службу безопасности одного из агентств недвижимости или в ассоциацию риэлтеров, специалисты которых выполнят необходимую работу в среднем за 3–5 рабочих дней. Только имейте в виду, что если «цепочка отчуждения» будет очень длинная (более 10 звеньев), то стоимость заказа значительно возрастет (скорее всего, эксперт из службы безопасности просто посоветует Вам не связываться с подобными вариантами или просто не возьмется за работу). Если стоимость услуг по проверке Вас не устроит (приблизительные тарифы на конец 2015 г. приведены в Видеоприложении 3), то можно договориться следующим образом: эксперт собирает необходимую информацию по базам и координирует Ваши действия, а Вы самостоятельно осуществляете звонки и встречи с бывшими владельцами, что, естественно, обходится гораздо дешевле.
Не исключено, что при проверке цепочки отчуждения могут обнаружится следующие факты:
– гражданин, на которого оформлялась первичная приватизация, уже умер (или, что еще хуже, пропал без вести);
– все участники последующих сделок – единственные собственники (одиночки), причем не состоящие в браке;
– отчуждение объекта оформлялось очень быстро – в течение месяца – двух после предыдущей сделки;
– объект «висел» в риэлторских базах (РБД) и в профильных СМИ недолго, потом снимался с рекламы.
Все это – признак криминальных цепочек по «отмывке палева» о котором шла речь в подразделе 5.1.3 нашей книги, и от такой сделки лучше отказаться.
3.5. Беседа с соседями
После того как Вы посмотрели квартиру или дом, дождитесь ухода хозяев и позвоните в двери соседей (зайдите на близлежащие участки или в дома). Честно расскажите людям о цели своего визита – хочу купить квартиру (дом), поэтому интересуюсь, кто жил здесь раньше, не было ли у бывших собственников каких-либо конфликтов и претензий друг к другу. Можно использовать для этих целей «сарафанное радио» – вездесущих старушек у подъездов, работников домоуправления, старших по дому или подъезду, участковых инспекторов полиции. Эти способы сбора информации доступны каждому из нас. Если соседи не открывают дверь – не отчаивайтесь, все равно задавайте вопросы. Конечно, Вам сообщат много сплетен и порожняковых никчемных сведений, но обязательно попадутся крупицы информации, которую никогда не соберет профессиональная служба безопасности.
СКОЛЬКО РАЗ МОЖНО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ?
Статистика, как известно, знает все. Например, каждая московская квартира раз в 8–9 лет меняет своих хозяев, и за период 1992–2002 гг. среднестатистическая единица жилой площади (комната или квартира) в столице продавалась-покупалась (или отчуждалась другим способом) 2–3 раза (если быть более точным, то 2,54).
Но эти цифры – аналог сред ней температуры человеческого тела по больнице. Согласно более точным данным Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, ни разу не продавались после приватизации 24,8 % московских квартир, 1 раз – 28,3 %; 2 раза – 21,3 %; 3–5 раз – 19,5 %; 5-10 раз – 4,8 %; 10–20 раз – 4,3 %; 20–50 раз – 0,3 %; более 50 (максимум – 56) – 0,05 %.
Совершенно другая картина по комнатам в коммуналках. Для фиктивной продажи неприватизированных комнат используется так называемое «подменное» жилье, через обмен квартир которого с дальнейшей «обратной» продажей и проводятся подобные операции.
Так, одна из комнат в московской коммуналке переоформлялась на новых владельцев 288 раз за 14 лет, причемчасто ее номинальные «хозяева» менялись через 2–3 дня.
«Квартира, дача, офис»