Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров
Шрифт:
1.10. «Риэлторская шваль»
Так профессионалы называют мелких «маклаков», не гнушающихся суммами в 5—10 тыс. руб. с клиента. Эти деньги могут попросить за просмотр квартиры, которую никто не собирается продавать или сдавать, или за вхождение в мифическую компьютерную базу данных, или за сведение с «нужным партнером». Психологический расчет «швали» весьма точен – «где оборачиваются лимоны, там штуки не считают», и обманутые клиенты в подавляющем большинстве случаев не станут качать права.
О подобных действиях, являющихся разновидностью «относительно честных способов отъема денег у населения», более подробно рассказано, например, в главе 9 нашей книги.
1.11. Лжеобмены
В своей работе риэлторы классифицируют обмены на натуральные (квартира на квартиру или другое имущество) и альтернативные (квартира продается, т. е. меняется на всеобщий эквивалент – деньги, а затем покупается другая). Кроме того, обмены бывают неравноценные (коммерческие), когда одна из сторон получает доплату, и равноценные – всевозможные съезды, разъезды, цепочки, когда доплата не передается, а агенты работают за гонорар. С юридической точки зрения существуют три схемы оформления обмена: двух частных квартир друг на друга (мена), двух неприватизированных или находящейся в собственности на неприватизированную (последняя схема, кстати, наиболее сложная для проведения, но, с другой стороны, наиболее «зараженная» аферами).
Итак, основные виды мошенничества при обмене:
• под сорванную сделку
Когда жертва дает согласие на обмен на очень выгодных условиях или когда аферисты получают с «лоха» деньги, сделка вдруг «резко срывается».
• отказ от завершения обмена
В случае неравноценного обмена одна из сторон, получившая доплату или иные блага от оппонентов, либо не является за обменным ордером (после 01.03.2005 г. – на подписание нового договора соцнайма) или на регистрацию, либо отказывается сниматься с регистрационного учета (выписываться).
• продажа неприватизированного жилья
Эта схема чаще всего организуется нанимателями муниципального жилья, вступившими в преступный сговор с аферистами или находящихся под контролем последних.
На потенциального покупателя «неприватки» сначала фабрикуют подложный договор соцнайма муниципальной квартиры в бараке где-нибудь в Ново-Долбуново или Зуево-Кукуево, потом в соответствии со ст. 72–75 ЖК РФ оформляется договор обмена этих помещений, и новоиспеченный «наниматель» столичной жилплощади прописывается в продаваемую квартиру (комнату), заключая новый договор соцнайма на свое имя. После окончания расчетов «потерпевший» продавец, которого фактически «выписали в воздух» (барак в забытом Богом рабочем поселке или полуразрушен, или вообще от него остался один фундамент), подает исковое заявление в суд о признании обмена недействительным (подробнее об этом у нас пойдет речь в главе 4) и гарантированно выигрывает дело. Деньги же «лоху»-покупателю, естественно, никто не вернет.
• лжеальтернатива
Альтернативные обмены (двойные купли-продажи) гораздо сильнее подвержены воздействию мошенников, ведь в этом случае можно кинуть «лоха» и при продаже его квартиры, и при покупке другой, а «на кону» стоит не доплата, а полная стоимость обмениваемой жилплощади. Характер афер в этом случае мало отличается от того, о чем шла речь выше (см. схемы 1–9).
• лжерасселение (лжеразъезд)
Это одна из самых «денежных» афер на квартирном рынке, поэтому фармазоны планируют и проводят ее особо тщательно.
По газетным объявлениям или путем распространения собственной рекламы аферисты находят жильцов (коммунальной или отдельной) квартиры в престижном районе и хорошем типе дома, желающих разъехаться (сами мошенники представляются либо риэлторами, либо покупателями).
Лжерасселение заключается в том, что фармазоны предлагают жильцам коммунальной квартиры очень хорошие варианты разъезда и после их согласия оформляют сделку так, что бывшая коммуналка продается абсолютно законно, а меньшие квартиры для жильцов приобретаются по схемам 1 (чужие) или 2 (многократные). В результате несчастные граждане оказываются на улице (отстаивать свои жилищные права через суд бесполезно – ведь бывшая коммуналка была продана без нарушений), а аферисты получают с покупателя 10 млн. руб. и более.
1.12. Продажа «недоквартир»
Указанная схема мошенничества, появившаяся несколько лет назад в Сочи и в дальнейшем распространившаяся на Подмосковье, включая территории «новой Москвы», и другие регионы, заключается в том, что на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или садоводства (а иногда – и для ведения личного подсобного хозяйства), незаконно возводится многоэтажный (до 8 этажей включительно, обычно 3–5) многоквартирный дом, в котором жилплощадь (отдельные изолированные блоки, которые риэлторы на жаргоне уже назвали недоквартирами) продается как доли в праве. Например, в таком объекте 20 псевдоквартир, и потенциальный собственник получает Свидетельство о госрегистрации на 1/20 (точнее 5/100) долей в праве на весь дом. Естественно, такая «самодеятельность» застройщика противоречит ныне действующему жилищному и градостроительному законодательству, и подобный самострой подлежит сносу по решению суда. Деньги же обманутым «лохам» никто, естественно возвращать не собирается (обычно организаторы такой аферы скрываются или уезжают на ПМЖ за границу).
1.13. Искусственное признание сделок недействительными
На сегодняшний день эта афера (на жаргоне риэлторов именуемая «признанкой») является самой квалифицированной, интеллектуальной и изощренной. Суть ее заключается в том, что сделка совершается таким образом, чтобы в дальнейшем ее было легко признать в судебном порядке недействительной с неполной двусторонней реституцией (т. е. продавцу возвращается назад квартира, покупателю – денежная сумма, указанная в договоре). Собака зарыта здесь в том, что по документам цена в 2—20 раз ниже, чем на самом деле передал продавцу покупатель («признанка» организуется, когда в договоре указывается заниженная сумма в пределах 1—2 млн. руб.). Авторы надеются, что с введением в 2016 году нового порядка налогообложения сделок (подробнее об этом речь пойдет в главе 8) количество «признанок» сильно сократится, однако на сегодняшний день эта тема пока еще актуальна. Более подробно о признании сделок недействительными и методах защиты от них речь пойдет ниже (см. главу 4).
Глава 2
Простака развести – не поле перейти (Психологические приемы аферистов)
Меня забавляет высказывать презрение людям, которые всех презирают
В предшествующей главе мы рассмотрели основные виды жилищных афер «по существу», т. е. как они организуются и проводятся. Но все-таки главное для фармазона – не только продумать схему преступления, подобрать «реквизит» и распределить роли, но и втереться жертве в доверие, убедить человека в том, что предлагаемая схема «сделки» выгодна и безопасна, что ее «участник» (т. е. аферисты) честные и порядочные люди, а потом жестоко «лоха развести», т. е. жертву обмануть.
В подавляющем большинстве случаев мошенник выбирает при работе с клиентом манипулятивный стиль общения: для него жертва – соперник в игре, которую обязательно надо выиграть, т. е. получить выгоду: сначала – психологическую, а в перспективе – материальную. При этом выявляются и «схватываются» слабые места в характере «лоха» (один человек очень жаден до денег, другой покупается на дешевую лесть, третий мнит себя Наполеоном наших дней – у каждого «шизика», как известно, есть свой пунктик…), после чего манипулятор, улавливая первые психологические реакции собеседника, старается внушить ему постулат «Ты – честный, и я – честный. Давай держаться друг друга». При этом тактика общения постоянно меняется: схемы воздействия на клиента, не приносящие успеха, отбрасываются, и мошенник переходит к другим, взятым из его богатого арсенала.