Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение

Бойкова Мирина Петровна

В нашем примере инвесторы приобретают недвижимость не по фактической себестоимости, а по инвестиционной стоимости строительства. Для каждого из соинвесторов она равна 3 500 000 рублей. Однако здесь надо учитывать следующее. Если размер инвестиционного вклада будет превышать инвестиционную стоимость строительства, а распределение (возврат) суммы экономии договором не предусмотрено, то полученный объект строительства будет приниматься к учету по стоимости вклада. Основанием такого вывода является статья 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно этой статье, в договоре указывается цена договора. По этой цене будет приниматься

к учету завершенный строительством объект, если конечно эта цена не будет изменена. При этом изменение цены договора допускается только в случае, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

3.5.3. Расходы, связанные с подключением внешних коммуникаций

В результате строительства у организаций неизбежно возникают расходы, связанные с подключением внешних наружных коммуникаций. Это – водоснабжение, канализация, тепло– и газоснабжение, энергоснабжение и пр. Ведь без подключения названных коммуникаций невозможна нормальная эксплуатация объекта.

Расходы по подключению неразрывно связаны с реконструкцией и прокладыванием кабеля, труб и пр. В результате возникают объекты инженерного и коммунального назначения, которые передаются в собственность органам власти или по их распоряжению на баланс эксплуатирующим организациям (Строительные нормы и правила «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (СНиП 3.01.04–87), утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 года № 84).

Порядок передачи таких объектов и их документальное оформление устанавливаются местными органами власти.

Например, в Москве обязанность по передаче территориальным или другим эксплуатационным организациям внешних коммуникаций и инженерных сооружений на обслуживание, а также получение заключений специальных разрешений на эксплуатацию объектов и оборудования в соответствующих органах государственного надзора лежит на застройщике (п. 5.2 Московских городских строительных норм «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (МГСН 8.01.
– 00), утвержденных постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 года № 530).

Порядок приемки-передачи объектов инженерного и коммунального назначения установлен постановлением Правительства Москвы от 22 августа 2000 года № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы». А перечень документов, необходимых для оформления объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы, установлен распоряжением первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 21 декабря 2000 года № 1058-РЗП «О дополнительных мерах по приемке-передаче объектов инженерного и коммунального назначения».

Построенные и реконструированные объекты инженерного и коммунального назначения исключаются из общей стоимости до раздела долей. Передача указанных объектов осуществляется на основании актов приемки-передачи основных средств и авизо.

Списание расходов по построенным и реконструированным объектам внешних коммуникаций будет производиться за счет средств инвесторов. Принцип распределения этих затрат (с учетом уплаченного подрядным организациям НДС) должен быть определен организацией-застройщиком и закреплен в учетной политике организации. На наш взгляд, распределение целесообразно произвести пропорционально долям распределяемых площадей между инвесторами на основании произведенного расчета.

Общая схема бухгалтерских проводок застройщика (заказчика-застройщика),

связанная с распределением между инвесторами затрат, приходящихся на передаваемые органам власти внешние коммуникации, будет выглядеть следующим образом:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство основных средств»

– объект внешних коммуникаций передан органам власти;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации»

– списана за счет средств инвестора часть расходов по внешним коммуникациям;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации» КРЕДИТ 19

– отражена сумма «входного» НДС по объектам внешних коммуникаций;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат на внешние коммуникации»

– списана сумма «входного» НДС, относящаяся к объектам внешних коммуникаций.

3.5.4. Сдача и приемка построенного объекта

Сдача и приемка объектов строительства регулируется Строительными нормами и правилами «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (СНиП 3.01.04–87).

По общим правилам приемку законченных строительством объектов от исполнителя работ (генерального подрядчика) производит заказчик (заказчик-застройщик) или уполномоченное инвестором другое лицо в соответствии с условиями договора подряда (контракта) на строительство, которым должны быть регламентированы требования к приемке в соответствии с действующим законодательством. Объекты принимаются в целом, в том числе «под ключ», или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда (контракте) на строительство, в соответствии с другими условиями договора. При этом должен оформляться акт приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 30 октября 1997 года № 71а).

Заказчик-застройщик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), авторов проекта, специализированные фирмы, страховые общества и других юридических и физических лиц, создавая при этом приемочные комиссии. В эти комиссии включаются также и органы госнадзора (пожарного, экологического, санитарно-эпидемиологического, архитектурно-строительного). При этом оформляется акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма № КС-14).

Безусловно, в каждом регионе существуют свои особенности, связанные с приемкой и сдачей инвестору объекта строительства, которые регулируются местным законодательством. При этом местными органами власти зачастую утверждаются свои формы различной документации, связанные с приемкой объекта. Остановимся на этом несколько подробнее, на примере Москвы.

При строительстве в Москве необходимо руководствоваться Московскими городскими строительными нормами «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (МГСН 8.01.
– 00), утвержденными постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 года № 530 (далее – Строительные нормы). Этими нормами утверждена специальная форма акта приемки законченного строительством объекта (приложение «К» – 1) и форма акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (приложение «М»), которые обязательны к исполнению. Этими актами оформляется приемка объекта строительства.