Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение
Шрифт:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 86
3.5. Завершение строительства
3.5.1. Формирование инвентарной стоимости объекта
Учет долгосрочных инвестиций должен осуществляться по фактическим расходам в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и др.), входящим в него. Такое правило установлено пунктом 2.1 Положения № 160.
По завершении строительства объекта застройщик определяет инвентарную стоимость каждого вводимого в эксплуатацию в составе объекта строительства элемента, становящегося в процессе эксплуатации отдельной единицей основных средств или малоценных предметов.
Инвентарная стоимость объекта – затраты застройщика по возведению объекта в соответствии с договором на строительство
Инвентарная стоимость зданий и сооружений складывается из затрат на строительные работы и приходящихся на них прочих капитальных затрат.
Затраты по строительству объектов определяются сметной документацией и складываются из расходов, связанных с их возведением, вводом в эксплуатацию или сдачей инвестору (п. 7 ПБУ 2/94).
Прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость объектов по прямому назначению (п. 5.1.1 Положения № 160). В случае если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной стоимости вводимых в действие объектов. Если ввод объектов производится частями, то прочие капитальные затраты включаются в инвентарную стоимость вводимых объектов пропорционально, исходя из соотношения ассигнований на эти цели в смете на строительство объекта в целом и общей договорной стоимости возводимых объектов. В этом случае после окончания строительства и определения фактических сумм прочих капитальных затрат целесообразно сделать перерасчет инвентарной стоимости введенных в действие объектов.
В учете застройщика затраты по законченным строительством объектам в размере их инвентарной стоимости, а также другие расходы аккумулируются на счете 08 «Капитальные вложения», а затем списываются с этого счета:
› на счета учета приходуемого имущества (если объекты предполагаются к эксплуатации организацией заказчика);
› за счет источников финансирования (если объекты подлежат передаче, а также те суммы затрат, которые не увеличивают инвентарную стоимость объекта).
3.5.2. Формирование инвестиционной стоимости строительства
Теперь поговорим об инвестиционной стоимости строительства. Сразу скажем, на законодательном уровне определение инвестиционной стоимости не дано. Для того чтобы разобраться с этим понятием, сначала поясним, в результате каких обстоятельств оно появляется и на что влияет.
Для того чтобы начать строительство, необходим земельный участок. А им, как правило, распоряжаются органы власти. Для реализации инвестиционного контракта земельный участок на праве аренды передается собственником – Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями (в лице органов власти, уполномоченных совершать такие сделки). В этой связи органы власти, уполномоченные совершать такие действия, являются участниками инвестиционного контракта (договора) и претендуют на определенные площади в возводимом объекте, хотя зачастую никакого финансирования они не совершают.
В этой связи бремя затрат, которые приходятся на безвозмездно передаваемые органам власти площади, ложится на инвесторов (дольщиков). Аналогичным образом складывается ситуация и относительно внешних коммуникаций, которые передаются органам власти или по их распоряжению на баланс специализированной организации.
Учитывая, что по завершении строительства необходимо распределить площади построенного объекта, а также списать сумму затрат, приходящуюся на каждого соинвестора (если их несколько), перед застройщиком возникает необходимость расчета себестоимости одного квадратного метра площади.
В результате безвозмездной передачи определенных площадей органам власти себестоимость одного квадратного метра площади, распределяемой между непосредственными инвесторами, получается выше, чем себестоимость, рассчитанная исходя из фактических затрат на строительство. Она и представляет собой инвестиционную себестоимость строительства.
Для наглядности сказанного представим расчет себестоимости в виде формулы:
где Ис. – инвестиционная себестоимость 1 м. кв.;
3 стр. – фактические капитальные затраты на строительство; S общ. – общая площадь строительства;
S безв. – площадь строительства, безвозмездно переданная органам
где Фс. – фактическая себестоимость 1 м. кв.;
3 стр. – фактические капитальные затраты на строительство;
S общ. – общая площадь строительства.
С точки зрения практики, расчет инвестиционной и фактической стоимости строительства необходим планово-экономической службе застройщика. Для бухгалтерии важно знать только разницу между инвестиционной и фактической стоимостью строительства, которая и подлежит распределению между соинвесторами (дольщиками). Она представляет собой некую величину затрат, по которой определенные площади передаются органам власти. Как и в случае со списанием затрат, не предусмотренных в сводном сметном расчете, эту разницу, на наш взгляд, целесообразно распределить за счет средств соинвесторов (дольщиков) пропорционально долям распределяемых между ними площадей.
Общая схема бухгалтерских проводок заказчика (заказчика-застройщика), связанная с распределением затрат между инвесторами, приходящихся на передаваемые органам власти площади, выглядит следующим образом:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– отражена разница между инвестиционной и фактической стоимостью строительства;
ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства»
– списана за счет средств инвестора часть разницы.
Участниками инвестиционного контракта являются два юридическихлица (Инвестор № 1 и Инвестор № 2), а также администрация муниципального образования. По условиям инвестиционного контракта 25 % построенных площадей передаются администрации города, а 75 % распределяются между юридическими лицами в равной пропорции.
Общая стоимость строительства – 7 000 000 руб. (без НДС).
Площадь объекта строительства по данным оценки – 4000 м кв.
Для упрощения примера предположим, что себестоимость общих площадей помещения и площадей общего пользования одинакова (цифры примера условные).
Расчет фактической и инвестиционной стоимости строительства:
1) находим размер площади, приходящейся на каждого инвестора:
1500 (4000 x 75 % : 2);
2) находим фактическую себестоимость 1 м кв.:
1750 руб. (7 000 000 : 4000);
3) находим инвестиционную себестоимость 1 м кв.:
2333 руб. (7 000 000 : (4000–1000));
4) определяем разницу между фактической и инвестиционной стоимостью строительства, по которой часть объекта передается безвозмездно муниципальному образованию:
1 750 000 руб. (2333–1750) x 3000;
5) распределяем разницу между соинвесторами пропорционально их долям:
875 000 руб. (1 750 000 : 3000 x 1500);
6) рассчитываем фактическую себестоимость строительства, приходящуюся на каждого инвестора:
2 625 000 руб. (1 750 000 x 1500);
7) определяем инвестиционную стоимость строительства для каждого юридического лица:
3 499 500 руб. ((2333 x 3000): 2).
Отражение в бухгалтерском учете заказчика затрат, связанных с передачей части площадей объекта строительства органам власти:
ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 1» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– 2 625 000 руб. – списана фактическая себестоимость строительства в доле, приходящейся на Инвестора № 1;
ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 2» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– 2 625 000 руб. – списана фактическая себестоимость строительства в доле, приходящейся на Инвестора № 2;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– 1 750 000 руб. – часть объекта строительства передана муниципальному образованию с одновременным списанием на расчеты разницы между инвестиционной и фактической стоимостью строительства;
ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 1» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства»
– 875 000 руб. – расходы на покрытие разницы отнесены за счет Инвестора № 1;
ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 2» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства»
– 875 000 руб. – расходы на покрытие разницы отнесены за счет Инвестора № 2.