Все о бизнесе в Германии
Шрифт:
Кроме расходов на приобретение недвижимости владелец недвижимости платит ежегодный налог на землю – земельный налог.
Если планируется строительство, то необходимо получение разрешения на строительство.
Данное разрешение необходимо при постройке, сносе, изменении внешнего вида любого строительного объекта, а также при изменении целей его использования.
Например, настоящее разрешение необходимо в случае, если жилой дом будет использоваться для предпринимательской деятельности (как гостиница, офисные помещения и т. д.). Разрешение на строительство выдает соответствующий низший административный
12. Аренда помещений
На что следует обратить внимание при подписании договора найма помещения (Mietvertrag)
Арендуя помещения, необходимо заранее знать, в каких целях оно будет использоваться – жилых или производственных. Использование жилых помещений в производственных целях возможно лишь после получения специального разрешения. Поэтому прежде, чем подписывать договор аренды, необходимо выяснить следующие вопросы.
• Может ли снимаемое помещение быть использовано для планируемых производственных целей? Следует иметь в виду, что для организации определенных видов предпринимательской деятельности (например, связанных с повышенным шумом) требуются специальные разрешения.
• В каком строительном состоянии находится объект и как определены договором обязанности наймодателя и арендатора по его ремонту? Планируется ли проведение капитального ремонта или модернизация здания?
• Есть ли возможность проведения необходимой перепланировки и переоборудования помещения? Желательно урегулировать этот вопрос при подписании договора (либо до этого) в письменном виде.
• Можно ли круглосуточно использовать помещение (в том числе в выходные и праздничные дни) или существуют ограничения на работу в определенные дни и часы?
• Предусмотрена ли контрактом стоянка для автомобилей или необходимо заключать дополнительный контракт на право пользоваться парковкой?
• Как развиты инфраструктура в данном районе, общественный транспорт, расположены ли рядом конкурирующие предприятия?
• Есть ли возможность включить в договор найма специальный пункт, запрещающий наймодателю сдавать соседние помещения конкурентам (Konkurenzschutzklausel)?
• Какой срок действия договора (Mietdauern) и условия прекращения договорных отношений:
Договор аренды можно заключить на неопределенное время – бессрочный договор (unbefristete Mietverhaltnis), что дает возможность каждой из сторон в любое время расторгнуть его. О расторжении договора требуется предварительно (обычно – за три месяца) поставить в известность другую сторону договора. Время, необходимое для расторжения договора, называется Kundigungsfrist.
Договор можно также заключить на определенный срок (befri-stete Mietverhaltnis): например, на 1 год, 5 или 10 лет. В этом случае до истечения срока договора ни одна из сторон без согласия другой стороны не может расторгнуть его.
При заключении договора на определенный срок важным для арендатора помещения является включение в договор права на опцион (Optionrecht). Данное право дает возможность арендатору, по его усмотрению, продлевать
• Оговорена ли договором аренды на определенный срок возможность арендатора досрочно расторгнуть договор, предоставив преемника (Nachmieter) на арендуемое помещение?
• Предоставляется ли арендатору право полностью либо частично сдавать арендованный объект третьим лицам (Untermiete)?
• Важно выяснить полную стоимость аренды помещений (размер эксплуатационных расходов (Betriebskosten), будет ли арендная плата повышаться и каким образом. Как правило, может быть оговорено повышение арендной платы в твердо установленном процентном отношении, например 2 % в год (Staffelmiete)).
Ориентировочная стоимость аренды помещений (на примере цен в Берлине)
Выбирая место расположения офиса, ресторана, мастерской или других производственных помещений, желательно получить максимум
информации о стоимости помещений, так как разница в ценах может быть весьма существенной.
Цены различаются в зависимости от места расположения арендуемых помещений. Так, например, в Берлине существуют два географических центра: Восточный и Западный, чьи территории относится к категории 1а. Примыкающие к обоим центрам улицы определяются как категория 1б.
Цены месячной аренды для данной категории помещений (в евро за м2)
Нецентральные районы также подразделяются на категории: центры административных районов, примыкающие к центрам районов улицы и жилые (спальные) районы.
Цены месячной аренды в них соответственно составляют (в евро за м2)
Стоимость аренды производственных помещений и складских площадей зависит от их место нахождения: в черте города или за его пределами.
Цены в Берлине можно определить как среднеарифметические для всей территории ФРГ. Арендная стоимость помещений на территории бывшей Восточной Германии ниже, чем на бывших Западных землях.
13. Налоги в Германии