Земельное право. Общая часть, Лиманская Анна

Земельное право. Общая часть

на обложку

Лиманская Анна

Шрифт:

Осуществление кадастрового учета земельного участка является условием совершения сделок с ним. Отражение уникальных характеристик земельного участка в договоре, предметом которого является земельный участок или право пользования им, подтверждает достижение соглашения сторон относительно предмета договора, что является условием признания договора заключенным.

На практике распространены споры, вызванные наличием противоречий сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости и правоустанавливающей документации на земельный участок. Эти споры обусловлены различными причинами – внесением недостоверных сведений в государственный кадастр недвижимости в силу ошибочных действий кадастрового инженера, технической ошибкой при осуществлении кадастрового учета, наличием противоречий в сведениях документов, определяющих правовой режим земельных участков (градостроительных регламентов, проектах планировки территории, актов предварительного согласования предоставления земельных участков). Преодоление данных противоречий требует установления соотношения правообразующих актов различной юридической силы в части определения уникальных характеристик земельных участков.

Неверное описание границ земельного участка служит основанием для внесения изменений в состав кадастровых сведений о земельном участке в порядке исправления кадастровой ошибки либо уточнения границ земельного участка. При этом применение названных процедур зависит от причины отражения недостоверных сведений о земельном участке. Такими причинами могут являться действия кадастрового инженера, послужившие

основанием внесения в государственный реестр недостоверных данных (кадастровая ошибка), действия органа кадастрового учета (техническая ошибка), действия правообладателей (например, самовольный захват земельного участка). Примером изменения уникальных характеристик земельного участка в государственном кадастре недвижимости в порядке уточнения границ земельного участка служит следующий судебный спор.

Нигматуллина Л.М. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области от 4 августа 2014 г. № 01/453/2014-293 и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с уплатой госпошлины при обращении в суд. Требования мотивированы тем, что ей и Аюповой Ф. М. на праве общей долевой собственности (4/9 и 5/9 соответственно) принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. 11 мая 2004 г. сведения об этом земельном участке, границы которого не устанавливались, внесены в Государственный кадастр недвижимости на основании перечня ранее учтенных земельных участков. Впоследствии сведения об этом объекте недвижимости в Государственный кадастр недвижимости внесены на основании межевого плана, изготовленного по результатам проведения кадастровых работ, в ходе которых уточнены местоположение его границ и площадь. В регистрации было отказано на том основании, что не представлены документы, подтверждающие законность увеличения площади спорного земельного участка, а также не проведено согласование границ земельного участка с землями общего пользования. Истец, полагая, что такой отказ является незаконным, поскольку изменение площади земельного участка произошло в связи с уточнением его фактических границ, обжаловала отказ в судебном порядке.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального права.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Указанное означает, что осуществление кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка возможно в случае, если в результате кадастрового учета площадь такого земельного участка будет больше площади, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости, но не более чем на установленную величину Поскольку было установлено, что при уточнении границ названные ограничения не были нарушены. Верховный Суд признал оспариваемое решение Управления Росреестра по Ульяновской области незаконным и подлежащим отмене [65] .

Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2015 № 80-КГ15-26.

При проведении кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. При отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. Такой порядок прописан в п. 9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Однако Закон не указал, какие именно документы можно использовать при отсутствии правоустанавливающего акта. В связи с этим в целях обеспечения единообразия применения законодательства Росреестр письмом от 16.02.2016 г. № 19—00221/16 дал разъяснения относительно того, какие документы, кроме предусмотренных п. 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ, могут быть представлены для определения местоположения уточняемых границ земельных участков. Согласно указанному письму для подготовки межевого плана кадастровый инженер может использовать также следующие документы: карты (планы), являющиеся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, подтверждающие фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет (картографические материалы); сведения, подтверждающие нахождение объекта недвижимости, в виде картографических материалов более мелкого масштаба; иной вспомогательный материал, который не противоречит результатам проведенного межевания, – генеральный план территории, план садового товарищества, план БТИ и другие материалы; картографические материалы, в том числе картографо-геодезического фонда, и (или) землеустроительную документацию, хранящуюся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. Также в качестве справочных документов, подтверждающих существование на местности границ земельных участков 15 и более лет, согласно разъяснениям Росреестра могут быть использованы ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках; материалы межевых (землеустроительных) дел из государственного фонда данных; материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местной администрации; документы по территориальному планированию (в том числе планшеты) муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов); проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и иные документы.

Таким образом, административная практика применения законодательства о кадастровом учете земельных участков развивается по пути признания открытого характера перечня документов, подтверждающих фактически сложившиеся границы земельного участка.

Дополнительные характеристики земельных участков.

Перечень дополнительных сведений о земельных участках, подлежащих отражению в государственном реестре объектов недвижимости, закреплен в п. 2 ст. 7 Закона о кадастре. Согласно данной норме в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения о земельных участках: 1) ранее присвоенный государственный учетный номер; 2) кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее – преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (далее –

образование объекта недвижимости); 3) кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого изданного объекта недвижимости; 4) кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок; 5) номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости; 6) адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное); 7) сведения о вещных правах на объект недвижимости; 8) сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости; 9) сведения о кадастровой стоимости объекта; 10) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; 11) категория земель, к которой отнесен земельный участок; 12) разрешенное использование; 13) отметка о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством земельного участка; 14) условный номер земельного участка; 15) отметка о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков.

Дополнительные сведения об объекте недвижимости служат официальным источником информации о правовом режиме земельного участка и являются основанием определения размера платы за пользование земельным участком.

Наиболее распространенными в судебной практике являются споры об определении разрешенного вида пользования земельным участком и его кадастровой стоимости. Заслуживает подробного рассмотрения следующий спор.

Расческова Н. А. обратилась в Боровский районный суд Калужской области с заявлением об исправлении ошибки, возникшей в результате неправильного определения группы видов разрешенного использования в отношении земельного участка. Обращаясь в суд, Расческова Н.А. указала, что ошибка, допущенная в отчете об определении кадастровой стоимости в части определения группы видов разрешенного использования земельного участка, привела к уплате земельного налога в большем размере, что нарушает права и законные интересы заявителя. Отказывая в удовлетворении заявления об исправлении ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, суд первой инстанции исходил из того, что требования заявителя не сформулированы применительно к ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения суда. В силу ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Исходя из содержания ст. 28 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

В рассматриваемом случае постановлением Администрации муниципального образования городское поселение «Город Балабаново» Боровского района Калужской области земельный участок предоставлялся в целях строительства жилого дома. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности вид разрешенного использования земельного участка также поименован как «для строительства жилого дома». Сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка в материалах дела отсутствовали.

Согласно решению органа кадастрового учета от 28 июля 2014 г. № 40/14-1-76014 исполнителем оценочных работ в отчете об определении кадастровой стоимости допущена ошибка в части определения группы видов разрешенного использования, состоявшая в отражении вида использования – индивидуальное жилищное строительство. Ошибка подлежала устранению на основании решения суда.

Представитель Правительства Калужской области подтвердил, что выявленная ошибка допущена при передаче оценщику Управлением Роснедвижимости по Калужской области перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценке. По результатам новой кадастровой оценки указанная ошибка исправлена, и кадастровая стоимость земельного участка рассчитана исходя из удельного показателя для 2-й группы видов разрешенного использования.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что отнесение земельного участка при проведении государственной кадастровой оценки к 7-й группе (административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии) видов разрешенного использования является технической ошибкой, которая повлекла неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости и подлежит исправлению в порядке статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с даты проведения государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Калужской области от 6 июля 2009 г. № 257 [66] .

Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 № 85-АПГ15—3.

Земельный участок, являясь объектом имущественных отношений, не утрачивает правовой характеристики в качестве природного объекта и природного ресурса. В связи с отсутствием законодательного определения термина «земля» в литературе предлагается доктринальное толкование данной категории [67] . Определение данной категории содержится также в актах технического регулирования, что не соответствует предмету законодательства о стандартизации, установленному ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации». Так, ГОСТ 26640-85 «Земли. Термины и определения» под термином «земля» понимает важнейшую часть окружающей природной среды, характеризующуюся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющуюся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства [68] .

Сагитов С.М., Шараф А. Э. О разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Вестник ТИСБИ. 2008. № 3. С. 36–39.

ГОСТ 26640—85 «Земли. Термины и определения». URL:Catalog/12/12687.shtml.