Земельное право. Общая часть
Шрифт:
В литературе высказана позиция о том, что земля как природный объект или как природный ресурс не может быть объектом земельных правоотношений [69] . Эта позиция аргументирована тем, что объектом земельных правоотношений не может выступать вся земля Российской Федерации в целом. А самым крупным объектом земельных отношений могут выступать земли определенной категории. И объясняется это тем, что требования охраны и использования земель той или иной категории сильно отличаются от другой. С этой позицией трудно согласиться, потому что, несмотря на различия требований охраны и использования земель в зависимости от категорий, состав земель Российской Федерации формируется с учетом единого требования дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы, а следовательно, объектом отношений государственного управления в сфере использования и охраны земель является земля как важнейший компонент окружающей среды, обеспечивающий в совокупности с другими компонентами окружающей среды (недрами, лесами, водами, атмосферным воздухом и животным
69
Давыдова Е. И. Земельный участок. К вопросу о разграничении понятий земля и земельный участок // Молодой ученый. 2012. № 12. С. 371–374.
Так, Постановлением исполняющего обязанности главы администрации г. Звенигорода Московской области от 26 марта 1996 года № 169 обществу с ограниченной ответственностью «Поречье-1» предоставлен в пользование земельный участок для сельскохозяйственного производства. Пунктом 1 постановления исполняющего обязанности главы администрации г. Звенигорода Московской области «О прекращении права бессрочного пользования ООО «Поречье-1» на земельные участки» прекращено право бессрочного пользования общества с ограниченной ответственностью «Поречье-1» на земельные участки № 1, 2, 3, 4, 5, 6. Пунктом 2 данного постановления разрешен выкуп указанных земельных участков сотрудниками данного общества. На основании данных постановлений сотрудники 000 16 августа 2001 года выкупили земельные участки. 17 августа 2001 года произведена регистрация права собственности.
Одинцовский городской прокурор Московской области обратился в суд с заявлением, в котором просил обязать администрацию г. Звенигорода отменить пункт 2 постановления «О прекращении права бессрочного пользования ООО «Поречье-1» на земельные участки» и постановление «О предоставлении сотрудникам ООО «Поречье-1» земельных участков», а также признать недействительными договоры купли-продажи земельных участков, записи об их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства о регистрации права собственности на данные земельные участки, а также договоры купли-продажи земельных участков.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации дело передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, незаконными и подлежащими отмене. Позиция коллегии состояла в следующем. Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что первоначальная реализация земельных участков, о которых возник спор, произведена в нарушение установленных требований, не с торгов и без предварительного формирования данных участков. С такими выводами суда согласилась судебная коллегия по гражданским делам и президиум Московского областного суда. Между тем, в соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено улица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В данном случае земельные участки выбыли из обладания собственника по его воле, в результате их продажи. Последующая продажа спорных земельных участков другим лицам подтверждает то обстоятельство, что администрация г. Звенигорода выразила волю на отчуждение данного имущества. Стороны в судебном заседании не оспаривали факт волеизъявления администрации г. Звенигорода на продажу указанных земельных участков.
Признавая недействительными договоры купли-продажи земельных участков суд не решил вопрос о возврате уплаченных за эти участки денежных сумм, что является нарушением требований, установленных указанной нормой закона. Таким образом, судом первой инстанции существенно нарушены требования гражданского процессуального законодательства, а кассационная и надзорная инстанции эти нарушения оставили без внимания.
На основании изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала решение Звенигородского городского суда Московской области от 24 мая 2006 года подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции [70] .
70
Определение Верховного Суда РФ от 11.12.2007 № 4-В07-126.
В данном Определении выражена позиция Верховного Суда РФ, состоящая в признании земельного участка, не прошедшего процедуру формирования (действовавшую до 1 марта 2015 г.), в качестве объекта имущественных прав, что позволило прийти к выводу о применении в данной ситуации такого способа защиты права, как виндикационный иск.
С 1 марта 2015 года вступила в силу ч. 3 ст. 6 ЗК РФ, отражающая новый подход к определению понятия «земельный участок». Согласно данной статье земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [71] . Данное определение, как и прежнее определение, содержавшееся в ст. 11.1 ЗК РФ, содержит два обязательных признака, которые выработаны в доктрине применительно к определению земельного участка как объекта недвижимости –
71
О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ.
Не включаются в определение понятия «земельный участок» качественные характеристики состояния земельного участка, определяющие его пригодность для использования по целевому назначению. А следовательно, не решен вопрос об определении статуса земельного участка, который утратил свои потребительские свойства вследствие ухудшения качества земель, повлекшего невозможность его использования. В судебной практике ухудшение состояния земельного участка рассматривается как основание возмещения убытков собственнику за причиненный ущерб, который включает затраты на восстановление земельного участка. Если участок невосстановим, оснований для возмещения его стоимости суд не усматривает. Примером служат следующие судебные акты. При разрешении спора о возмещении ущерба, причиненного затоплением земельного участка вследствие разрушения дамбы на муниципальном водном объекте, Московский областной суд в иске отказал в связи с отсутствием у муниципального образования зарегистрированного права собственности на пруд и недоказанностью вины муниципального образования [72] . Другим случаем является иск о признании недействительным постановления о предоставлении земельного участка, находившегося в зоне затопления. В иске о признании недействительным постановления о предоставлении участка отказано [73] .
72
Апелляционное определение Московского областного суда по делу № 33-18662/2015 // СПС «КонсультантПлюс».
73
Определение Московского областного суда от 22 января 2008 г. по делу № 33-1027 // СПС «КонсультантПлюс».
Дискретные признаки земельного участка являются основанием отграничения земельного участка от иных видов объектов недвижимости (зданий, сооружений, водных объектов). Обоснование юридической связи названных объектов вызывает теоретические споры. Первый тип такой связи – конструкция единого объекта. При данной конструкции соединяемые вещи утрачивают самостоятельный статус вещей. И с экономической, и с юридической точек зрения они становились единым целым и участвовали в обороте как единая вещь. На любую из вещей, вошедших в состав единого объекта, с этого момента невозможно было установить какое-либо из вещных прав или применить средство вещноправовой защиты, так как в таком случае единый объект должен был прекратить свое существование. В некоторых правопорядках все же могли быть предусмотрены некоторые исключения из этого правила, но они были весьма немногочисленны.
Второй тип такой связи – конструкция «составная вещь». Самостоятельность вещей, входящих в состав такого объекта, сохранялась, но при условии ограничения некоторых из их вещно-правовых свойств, например, на такие вещи не могла распространяться виндикация. Утрата определенной самостоятельности этих вещей объяснялась тем, что теперь они были объединены с другими вещами общей юридической судьбой. Поэтому утрачивались только те их вещно-правовые свойства, которые могли разрушить общую юридическую судьбу.
Составная вещь становилась полностью самостоятельным участником гражданского оборота, приобретала собственный правовой статус. Конструкция единого объекта использовалась для обозначения вещей, которые имели прочную связь с земельным участком, на котором они располагались. Тогда как вторая конструкция применялась на вещи, которые не имели такой юридической и экономической значимости, как при первом типе связи. При втором типе связи было возможно отделение указанных вещей от земельного участка. Необходимо понимать, что составная вещь и принадлежность – разные вещи. Ключевое отличие состоит в том, что главная вещь и принадлежность не образуют единого объекта вещных прав. Все распоряжения собственника и указания закона относительно главной вещи распространяются и на принадлежность, если не предусмотрено иного.
Третий тип такой связи – конструкция «совокупность вещей». Совокупность вещей выступала единым объектом в обязательственных правоотношениях, но в вещно-правовых каждая из вещей сохраняла свою самостоятельность. Лишь в исключительных случаях совокупность вещей, как единый объект, могла стать предметом узуфрукта, и на нее могло быть распространено такое вещно-правовое средство защиты, как виндикационный иск.
Ряд исследователей данного вопроса выделяют не три, а две модели реализации принципа единства земельного участка и расположенных на нем объектов – жесткая (условно обозначаемая как немецкая) и менее жесткая (условно обозначаемая как французская).
Французская модель строится на том основании, что при определении, что есть недвижимость, французское законодательство исходит из «множественности объектов недвижимости». Иными словами согласно французскому гражданскому праву к недвижимости относят разнообразное количество вещей в целях распространения на них правил правового регулирования недвижимости. Согласно французской модели земельный участок выступает в качестве главной вещи, а все расположенные на нем объекты, вне зависимости от того, являются они движимыми или недвижимыми, признаются принадлежностями. Немецкая модель – признание в качестве недвижимого объекта гражданских прав только земельного участка. В чистом виде не существует реализации ни одной из указанных моделей.
В советское время произошел полный отказ от принципа Superficies solo cedit, в связи с установлением только государственной собственности на землю и изъятием ее из оборота. В результате в частной собственности мог находиться жилой дом или строение.
В 1991 году было закреплено, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной или иных формах собственности. В результате вопрос об определении правовой модели связи земельного участка и расположенных на нем строений вновь стал актуальным. На данном этапе сформировались предпосылки закрепления в современном законодательстве принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов.