Земельное право. Общая часть

Лиманская Анна

Таким образом, римское право признавало законным владение в силу захвата бесхозяйной вещи. Однако бесхозяйной признавалась только такая вещь, которая не имела собственника либо собственник отказался от вещи. Вещь, которую потеряли или спрятали, не признавалась бесхозяйной. Второе ограничение состояло в запрете приобретения права на вещь, изъятую из гражданского оборота. Действующее земельное законодательство исключает признание земельных участков бесхозяйной вещью в силу действия правила о презумпции государственной собственности на земельные участки, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ).

Приобретательная давность рассматривалась в условиях римского права в качестве основания возникновения права собственности на недвижимость в силу признания возможности существования бесхозяйных земельных участков. В праве учитывался период, необходимый для того, чтобы собственник мог заявить о своих правах (отыскать имущество). В римском праве в отношении недвижимых вещей, к которым относилась и земля, были установлены самые длительные

сроки давности – 10 лет, если оба лица проживали в пределах одной провинции, и 20 лет – в пределах разных провинций [59] .

59

Памятники Римского права. Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М.: Зерцало, 1997. С. 460.

В римском праве отрицалась возможность применения к земельным участкам таких способов первоначального приобретения права собственности, как переработка вещи и смешение вещей. Данные способы приобретения не предусмотрены в отношении земельных участков и действующим законодательством.

Соединение вещей представляет собой такой способ приобретения права собственности, когда одна вещь присоединялась к другой, в результате чего становилась ее составной частью. По римскому праву на присоединенную вещь возникало право собственности у собственника основной вещи. Отсюда и было выведено правило «Superficies solo cedit» – строение следует за землей. Именно данное правило является первоначальной основой отраслевого принципа земельного законодательства – единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов [60] .

60

Новицкий И. Б. Римское право. М.: Статут, 2010. С. 167.

В земельном праве современного периода получили закрепление основания прекращения права, которые были признаны и римским правом, а именно: физическая гибель вещи; отказ собственника от своего права собственности; лишение собственника права собственности, не учитывая его волю. При этом отдельные из этих положений, прежде всего гибель имущества, применительно к такому специфическому объекту, как земельный участок, не обеспечены механизмом реализации в силу закрепления в законодательстве пространственной модели определения правовых характеристик земельного участка. В современном понимании земельный участок не включает качественные характеристики, как уникальные признаки объекта. Следовательно, говорить о гибели земельного участка можно только в случаях, когда изменяется описание границ и иных уникальных характеристик земельного участка, предусмотренных ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных названным Законом.

Важное значение для современного регулирования земельно-имущественных отношений в России имеет рецепция римского права в части введения в систему вещных прав на земельные участки такого вида прав, как сервитут. Сервитут представляет собой ограниченное право пользования чужим земельным участком. Устанавливался он для целей обеспечения доступа к дорогам, водным объектам, инженерным сооружениям. Только для этих случаев предусматривалась возможность пользования чужим имуществом в виде земельного участка. В римском праве признавались два вида сервитутов – личный сервитут (устанавливался в пользу конкретного лица) и земельный сервитут (устанавливался в отношении земельного участка как объекта права). Последний устанавливался в отношении любого лица, которое будет являться собственником соседнего земельного участка. Именно земельный сервитут обладал свойствами ограниченного вещного права, которому свойствен режим следования юридической судьбе обремененного им имущества.

В условиях римского права самостоятельным объектом гражданского оборота являлись ограниченные вещные права, предполагавшие долгосрочное право пользования земельным участком – эмфитевзис и суперфиций. Данные права могли отчуждаться и переходить по наследству. Эмфитевзис предусматривал право сельскохозяйственного использования земель, суперфиций вводился для целей строительства на земельном участке. По объему правомочий данные права были весьма близки праву собственности, поскольку включали правомочие распоряжения правом на земельный участок. Некоторые характеристики данных прав позволяли выявить сходство с сервитутом, поскольку данные правомочия также предполагали пользование чужим земельным участком. В современном понимании ограниченные вещные права (постоянного бессрочного пользования и сервитут) различаются исключительно по объекту обременения. Постоянное (бессрочное) пользование предоставляется в отношении свободных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сервитут вводится в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, а также земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и принадлежащих юридическим или физическим лицам на основе ограниченного вещного права или обязательственного права. В этом состоит принципиальное отличие предусмотренной действующим законодательством модели сервитута от правовой модели, признанной римским правом, исключавшей право строительства на земельном участке.

Также к ограниченным вещным правам римскими цивилистами относилось и залоговое право. Залоговое право – право на обращение взыскания,

когда обязательство обязанным лицом не исполнено. В ходе развития римского права форма залога дважды была изменена. Изначально это была сделка, именуемая «fiducia cum creditore». По этой сделке обязанное лицо передавало кредитору вещь на праве собственности, в качестве обеспечения по обязательству. И только в случае исполнения обязательства указанная вещь возвращалась должнику. Следующей формой залога стал «pignus». В данном случае вещь передавалась лишь в держание, владение. Все последствия сохранялись, как и в первоначальной форме залога. И только после сложилась третья форма залога в римском праве – «hypotheca». Вещь, выступающая в качестве залога, оставалась у должника со всеми вещными правами на нее. И только в случае неисполнения обязательства у кредитора возникало право истребования заложенного имущества из собственности должника. Все три формы залога применялись и к земельному участку, как объекту гражданского оборота [61] .

61

Новицкий И. Б. Римское право. М.: Статут, 2010. С. 248–259.

Право собственности на землю до отмены крепостного права признавалось только в виде вотчинных владений. Однако с отменой крепостного права в 1861 году также не произошло принципиальных изменений земельного строя, поскольку приобретение земельного участка в собственность было ограничено условиями выполнения публичных повинностей и требованием получения согласия общины на выдел земельного участка. Право крестьян приобретать земельные участки в собственность были формальным. В связи с отсутствием правовых норм, регламентировавших полноценное право собственности на землю в переходный период, вводился такой вид вещных прав, как чиншевое право. Чиншевик (владелец) обладал всеми тремя правомочиями собственника, но отличительной чертой от права собственности являлось то, что он был обязан отдавать верховному владельцу постоянно определенного размера оброк, платеж или исполнять повинность. Иногда могла быть установлена обязанность чиншевика получать согласие верховного владельца на реализацию того или иного правомочия (как правило, это было исключением). Подобного рода формы права существовали и во Франции (цензива), и в Германии (наследственное оборонное держание), и в Польше (чиншевое право).

Предусматривался вид прав, обеспечивавших возможность застройки земельного участка с правом долгосрочного пользования застройщиком в отношении возведенного объекта – право застройки. Право застройки признавалось ограниченным вещным правом. Под ним понималось вещное право, наследственное и отчуждаемое право владеть в пределах законом установленных сроков чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений. [62] Право застройки имело вещный характер и могло выступать объектом сделок, направленных на отчуждение права. Данное право также предполагало возможность владельческой защиты от посягательств третьих лиц. Законом был предусмотрен минимальный срок 36 лет, и максимальный – 99 лет. Наличие свойства самостоятельного объекта гражданского оборота, который не мог быть ограничен законом или договором, выступало отличительной характеристикой права застройки. Право застройки не прекращалось в связи со смертью правообладателя и переходило по наследству по закону или по завещанию. Специфика содержания данного права состояла в том, что у собственника оставалось только право распоряжения земельным участком. Владение и пользование осуществлял застройщик. Данные правомочия были присущи праву застройки по закону и не подлежали ограничению соглашением сторон. Согласно нормам закона право застройки могло быть наложено только на пустой участок и исключительно для возведения строения на нем. В отличие от современного регулирования вещных прав, праву застройки была присуща еще одна особенность. Данное право, подобно обязательственным правам, возникало только на основании договора. Застройщик не приобретал право собственности на земельный участок, однако был собственником в отношении всех возведенных им строений. Преимущества данного права высоко оценивают сторонники современной реформы гражданского законодательства. Согласно Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается закрепить в Гражданском кодексе Российской Федерации право застройки в форме суперфиция как ограниченного вещного права [63] .

62

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 2005. С. 130–136.

63

Концепция развития гражданского законодательства РФ (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.). URL: http://base.garant.ru.

Современное понимание системы вещных прав на земельные участки основано на представлениях о дифференциации объектов недвижимого имущества, выявлении и учете природных характеристик и составных частей и принадлежностей земельного участка. С учетом представлений о единстве судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов определяется система вещных прав на земельные участки, основания возникновения и перехода прав, ограничения права собственности на земельные участки.