Земельное право. Общая часть

Лиманская Анна

Традиционно недвижимость разделяют на недвижимость по природе и недвижимость в силу закона. К первому виду относят недвижимость, которая согласно и. 1 ст. 130 ГК РФ отвечает такому признаку, как «прочная связь с землей». Недвижимостью по природе являются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные. Недвижимостью по закону признаются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Эти вещи не имеют прочной связи с землей и возможно их перемещение без несоразмерного ущерба их значению. Но в силу того, что указанные объекты имеют высокую стоимость, весьма ценны и имеют важную социальную и экономическую значимость, им на уровне законов установлен режим недвижимого имущества. Это позволяет значительно повысить надежность их движения в гражданском обороте.

Следует отметить, что Гражданский кодекс предусматривает еще два вида недвижимых объекта

в гражданском обороте Российской Федерации – предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, и единый недвижимый комплекс. Согласно ст. 132 ГК РФ «в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». Единым недвижимым комплексом согласно ст. 133.1 ГК РФ является «совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь». Многие цивилисты полагают, что включение в перечень объектов гражданских прав такого объекта, как единый недвижимый комплекс, и сохранение предприятия является неоправданным шагом законодателя. Более целесообразным представляется закрепление технологического имущественного комплекса недвижимости как объекта гражданских прав вместо предприятия и единого недвижимого комплекса [81] . Несмотря на терминологические различия в определении признаков сложных вещей выделение данного вида объектов на основе волеизъявления правообладателя позволяет обеспечить реализацию одного из основных принципов земельного права – единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

81

Турдиматое Ф. К. О соотношении категорий «предприятие» и «единый недвижимый комплекс» // Актуальные проблемы экономики и права. 2014. № 3. С. 138–141.

4.3. Понятие и виды прав на земельные участки

Право на земельный участок (титул правообладателя земельного участка) – субъективное право, предполагающее юридически обеспеченную возможность совершения субъектом права определенных действий (правомочий), связанных с использованием земельного участка как объекта права.

Являясь разновидностью субъективных прав, данное право характеризуется принадлежностью определенному субъекту, а реализация данного права юридически обусловлена волей данного субъекта.

Субъекты прав на земельные участки классифицируются на группы в зависимости от объема правомочий, составляющих содержание права. Согласно ст. 5 ЗК РФ участники земельных отношений подразделяются на правообладателей земельных участков и субъектов прав на земельные участки без статуса правообладателя. Правообладателями земельных участков признаются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков (п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Классификация данных субъектов также осуществляется в зависимости от титула правообладания. Собственниками земельных участков признаются лица, являющиеся собственниками земельных участков; землепользователями – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования; землевладельцами – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; арендаторами земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Не относятся к категории правообладателей земельных участков обладатели сервитутов. Специфика правового статуса данных субъектов состоит в том, что объем прав этих субъектов определяется договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут. На данных субъектов не распространяется действие ст. 40 ЗК РФ, которая устанавливает перечень правомочий лиц, являющихся правообладателями

земельных участков.

Субъекты прав на земельные участки — юридические, физические лица, публичные образования. Общие начала определения гражданской правосубъектности лиц, являющихся участниками гражданского оборота, предусмотрены гражданским законодательством. Правоспособность гражданина (способность иметь права и обязанности) возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). Гражданская дееспособность (способность реализовать свои права) возникает с 18 лет (ст. 21 ГК РФ) и может быть ограничена в случае наличия у гражданина психического расстройства. В этом случае над гражданином устанавливается опека (п. 1 ст. 29 ГК РФ). Гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет (п. 2 ст. 21 ГК). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации сделки с недвижимостью и перехода прав на недвижимое имущество несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет подают самостоятельно.

На основании ст. 1196 ГК РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.

Современное гражданское законодательство рассматривает публичные образования как равноправных участников гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 124 ГК РФ). Участниками гражданского оборота являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Муниципальными образованиями признаются муниципальные районы, городские округа, городские или сельские поселения, внутригородские районы либо внутригородские территории городов федерального значения (ст. 1 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления»). Функции распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, от имени публичных образований осуществляют органы исполнительной власти. На уровне Российской Федерации функцию распоряжения государственным имуществом осуществляет Правительство РФ, которое уполномочено делегировать эту функцию федеральным органам, наделенным по статусу компетенцией по управлению федеральным имуществом (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом). Правомочия владения и пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляются публичными образованиями посредством предоставления их юридическим или физическим лицам в пользование.

Особенности правосубъектности участников земельных отношений устанавливаются земельным законодательством. Данные особенности состоят в установлении специального объема правосубъектности отдельных категорий субъектов приобретать определенные виды имущества (например, ограничении правосубъектности иностранных лиц (п. 3 ст. 15 ЗК РФ), запрещении заключать некоторые сделки (запрещено предоставлять в собственность юридических или физических лиц земельный участок, основным разрешенным видом пользования которыми является строительство зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ), установлении особых условий совершения сделки (например, реализация исключительного права собственника здания или сооружения на приобретение в собственность или аренду земельного участка, на котором находится указанный объект (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых установлен Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26, и земельными участками в составе земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с федеральными законами (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Содержание прав на земельные участки образуют правомочия:

• совершать действия в целях удовлетворения своих законных интересов, в т. ч. владеть и пользоваться земельным участком, а также

в установленных законом случаях осуществлять распоряжение земельным участком;

• требовать должное поведение со стороны других лиц (в частности, соблюдения ограничений доступа к земельному участку);

• иметь юридическую защиту, т. е. привести в действие предусмотренный законом механизм государственного принуждения в защиту своих интересов, если право нарушено (например, обращаться с требованием о пресечении противоправных действий, истребовании имущества из чужого незаконного владения и т. д.).