Земельное право. Общая часть

Лиманская Анна

Виды прав на земельные участки классифицируются в зависимости от объема правомочий, которыми наделен правообладатель земельного участка, оснований возникновения права, субъектного состава и характеристики объекта права. Совокупность названных критериев составляет основу для классификации видов прав на земельные участки на две группы:

• вещные права (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитут);

• обязательственные права (аренда, безвозмездное пользование).

Различия названных видов прав состоят в следующем:

• вещные права имеют абсолютный характер (право требования должного поведения может быть обращено к любому лицу, например, собственник вправе запрещать

доступ к земельному участку для любых лиц, кроме случаев, предусмотренных законом), обязательственные – относительный (право требования может быть обращено только к конкретному лицу, являющемуся стороной договора);

• вещные права могут возникать из договоров, иных сделок, административных актов, решений суда, иных юридических фактов; обязательственные – из договора либо в силу закона (правопреемство);

• вещные права всегда включают правомочие владения, для обязательственных прав данный признак является факультативным, т. е. устанавливается соглашением сторон договора;

• для защиты вещного права предусмотрены специальные способы защиты (виндикационный, негаторный иск, иск о признании права). Для обязательственных, кроме аренды, эти способы неприменимы;

• вещные права имеют постоянный характер, обязательственные – срочный;

• объектом вещных прав является индивидуально-определенное имущество (земельный участок), объектом обязательственных прав является действие, связанное с использованием земельного участка;

• вещным правам присущ режим следования. Согласно п. 3 ст. 216 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

Вещное право – субъективное право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства [82] .

Вещные права классифицируются на виды по критерию объема распорядительных правомочий правообладателя. В данной классификации выделяют основное вещное право – право собственности, и ограниченные вещные права.

82

Гражданское право: Учебник. В 3-х т. Т. 1 / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М.: Велби, 2003. С. 392.

Статья 216 ГК РФ содержит перечень вещных прав. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);

• сервитуты (ст. 274, 277);

• право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).

В земельном законодательстве не предусматриваются такие виды прав, как хозяйственное ведение и оперативное управление. С момента вступления в силу Земельного кодекса не подлежит оформлению право пожизненного наследуемого владения. Данное право, оформленное до введения в силу Земельного кодекса РФ, сохраняет юридическую силу без ограничения срока действия.

Наибольшим объемом правомочий наделен собственник земельного участка, который в полном объеме реализует правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком, за исключением случаев, когда установлены ограничения или обременения данного права в силу закона или договора. Ограниченными вещными правами являются право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитут.

Земельным законодательством устанавливаются специальные требования к форме реализации правомочий правообладателя земельного участка. Правомочие владения в теории гражданского права определяется как возможность фактического господства над вещью или обладание ею как своей. Если для обладателей прав

на иные виды имущества формы реализации данного правомочия законом не предусмотрены, то для правообладателей земельных участков эти формы имеют регламентированный характер. Согласно п. 2 ст. 262 ГК РФ, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Таким образом, реализация правомочия владения земельным участком трансформирует режим пользования земельным участком со стороны других лиц.

Пользование имуществом состоит в извлечении полезных свойств объекта. В земельном праве конкретизированы способы использования и пределы реализации данного правомочия. Согласно п. 1 ст. 40 ЗК РФ правообладатель земельного участка вправе осуществлять право на использование земельного участка в следующих формах:

• использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

• возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

• проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

• осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Пределы реализации названных правомочий определены в ст. 42 ЗК РФ на основе регламентации обязанностей правообладателей, включающих: использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранение межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществление мероприятий по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременное начало использования земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременное внесение платежей за землю; соблюдение при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; предотвращение загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнение иных требований, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами.

Объем прав и обязанностей правообладателей земельных участков по использованию земельного участка определяется на основе правового режима земель, который устанавливается исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). В целях установления целевого назначения земель все земли в Российской Федерации разделены на категории в соответствии со ст. 7 ЗК РФ.

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.