Государство и рынок: механизмы и методы регулирования в условиях преодоления кризиса

авторов Коллектив

Дальнейшее развитие ситуации будет целиком зависеть от эффективности аграрной политики, ее адаптации к быстроменяющимся условиям, способности диверсифицировать экономику и превратить аграрный сектор в приоритетную сферу, конкурентную на мировых рынках. При этом отметим, что одним из существенных результатов трансформации отношений собственности в современной России является становление рынка земли с его особенностями, тенденциями и сложными проблемами развития, ранее неизвестными отечественной экономике. Переход от уравнительно-распределительного к дифференцированно-рыночному типу общества коснулся и ситуации в сфере земельных отношений. Инновационный смысл этих изменений состоит в смене социальной сущности земельных отношений, когда земля как материальный ресурс, административно

перераспределяемый, превращается в один из товаров, обладающих определенной конъюнктурой спроса и предложения на рынке земли. Новый смысл приобретает рынок земли, происходит трансформация самого механизма регулирования рынка земли, степень участия государства в регулировании перераспределения земельных ресурсов, претерпевает изменения политика на рынке земли.

Создание эффективных инструментов регулирования региональных рынков земли в России, с ее огромной территорией и значительными региональными различиями, позволит обеспечить рациональное использование земельных ресурсов, повышение эффективности аграрного сектора экономики, что в свою очередь повлечет экономический рост экономики и повышения благосостояния граждан. По мнению Е.Ф. Злобина, «сущность земельных отношений состоит, прежде всего, в отношениях между различными субъектами по поводу присвоения, владения, использования, распределения, и управления земельными ресурсами. К ним относятся также отношения по поводу воспроизводства потребительных свойств земли, плодородия почвы и т. п.» [261]

В качестве определения процессов связанных с земельными отношениями многими авторами используется термин «рынок земли». Так, по мнению Лексина В. и Швецова А. «земельный рынок – это часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю» [262] . Э.А. Крылатых рассматривает земельный рынок как «часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным и натуральным платежом» [263] .

Рынок земли представляет собой саморегулирующуюся систему, которая состоит из деятельности и мотивации многих его участников и является той средой, где в полной мере реализуется принцип общественной полезности земли, влияющий на продуктивность и эффективность ее использования. Интегральным показателем для оценки эффективности принимаемых решений служит стоимость. Земельные участки при их относительной ограниченности и при наличии спроса на них приобретают статус особо ценного ресурса, в результате формируется ряд имущественных отношений, связанных с его владением, пользованием и распоряжением, а сама земля обретает конкретную, вполне определенную стоимость, которая может и должна быть оплачена за ее использование.

Данное обстоятельство подтверждает тот факт, что земля не просто природный ресурс и пространственный базис жизнедеятельности человека, но определенный вид имущества, которому характерны ограниченность в пространстве, невозможность перемещения, сохранение ценности. Указанные характерные черты объясняют то социальное, экономическое, правовое содержание, какое приобрела земля в обществе и ту заинтересованность, которая всегда существовала с его стороны относительно ее распределения и использования. Фактически в рациональном использовании и охране земли заключаются основные принципы регулирования земельных отношений.

Развитие регионов связано с осуществлением большого количества локальных действий через освоение, застройку, реконструкцию отдельных земельных участков, т. е. через развитие земельной собственности. При этом собственник земельного участка всегда будет руководствоваться желанием получить выгоду, которая для него состоит в увеличении стоимости его собственности. В этом будет заинтересовано и все сообщество, т. к. изменение в использовании отдельного земельного участка приводит к трансформации всей системы, в результате чего изменяется ценность не только самого участка, но и

прилегающей территории. В связи с этим, эффективное развитие земельной собственности обеспечивает повышение рыночной стоимости земельного участка. Представленный подход достаточно эффективен, т. к. увеличение рыночной стоимости является общепризнанным критерием эффективного использования земли. Причем, рыночная стоимость земли как экономическая категория не несет в себе конфликтности с социальным и экологическим развитием, а является результатом рационального хозяйствования. Земельный участок не будет иметь высокой стоимости на рынке, если он расположен в экологически опасном или социально неблагополучном районе.

Максимально возможная стоимость земли достигается в результате конкуренции между отдельными видами деятельности за право использования выгод местоположения, выявляя тем самым их реальное экономическое значение. По существу цена, уплачиваемая на рынке, является тем распределительным механизмом, который предоставляет различные участки городских земель именно тем видам деятельности, которые способны заплатить за них, не понижая уровня своего дохода, а сам рынок земли – формой организации земельных отношений, посредством которой осуществляется перераспределение земли между конкурирующими видами использования, создавая оптимальную схему землепользования.

Рынок земли выступает составляющей общей рыночной системы, принимая участие в достижении необходимых пропорций между факторами производства и реализации единого цикла товарного и денежного обращения, установке равновесных цен и в конкуренции за инвестиции, удовлетворение которых невозможно без изменения существующего использования земли. Эти изменения являются реакцией рынка земли, который всегда будет приспосабливаться к новой экономической ситуации, искать наилучшие с его точки зрения варианты землепользования путем изменения владельца земли, условий земельной собственности и условий ее использования. По существу, рынок земли обеспечивает преодоление противоречия между потребностями общества, что постоянно изменяются и возрастают, в определенных видах использования земли, с одной стороны, и существующей системой землепользования – с другой. Рыночные механизмы будут работать на то, чтобы вывести землю из неэффективного использования и избрать тот вариант, что обеспечит максимальную доходность. Как правило, это реализуется путем повышение продуктивности земли за счет ее инфраструктурного обустройства, застройки или иного улучшения, в результате чего земля обретает еще большую ценность.

Таким образом, рынок земли выполняет специфические, только ему свойственные, функции, обеспечивая взаимодействие между субъектами земельных отношений и согласования их интересов, что определяет его относительную самостоятельность. Но, как показывает мировой опыт, существует несколько функций государства, которые рынок принципиально не может выполнять и в необходимости которых сходятся практически все экономисты. Это институциональное обеспечение функционирования рынка, производство общественных товаров, минимизация трансакционных издержек, охрана окружающей среды, стабилизация макроэкономических колебаний. Несмотря на теоретические различия экономических школ, большинство экономистов-аграрников признают наличие значительных особенностей земельного рынка и необходимость их более жесткого государственного регулирования. В большинстве стран земельный рынок – один из наиболее регулируемых государством объектов.

Воздействие государства на экономические процессы базируется на сочетании рыночного саморегулирования с государственным регулированием. Правовой вакуум в регулировании земельных отношений на федеральном уровне способствовал стихийному нормотворчеству в субъектах РФ, и в итоге привел к формированию разночтений и противоречий правовых норм, их произвольному толкованию, некомпетентности в принятии правовых решений, возникновению большого количества земельных споров. С целью устранения недостатков современного земельного законодательства государству необходимо обеспечить разработку и принятие законов и иных нормативно-правовых актов по вопросам регулирования земельных отношений, организации использования и охраны земель.