Имущественные налоги

Сотникова Л.

Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ были внесены изменения в порядок получения права собственности на государственную и муниципальную землю. С 30 октября 2007 года в п. 5 ст. 36 ЗК РФ появилось дополнение, в силу которого перечень документов, прилагаемых к заявлению, устанавливает Минэкономразвития России.

Таким образом, органы власти на местах лишились возможности запрашивать дополнительные документы. Затем в соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления должен принять решение о предоставлении земельного участка бесплатно. В настоящее

время на это отводятся две недели (если заявителем представлен кадастровый план). Из поправок, внесенных Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ, следует, что данный срок увеличен до месяца с момента представления заявления.

Исходя из судебной практики, организациям следует ориентироваться на общий порядок, установленный ст. 36 ЗК РФ [постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.04.2007 № А33-10632/05-Ф02-1603/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.2007 № Ф04-1251/2007(32286-А27-9), ФАС Московского округа от 11.05.2007 № КГ-А40/3529-07].

Все вышеприведенное относится к случаям, когда дом расположен на земле, которая находится в собственности муниципалитета и не обременена правами третьих лиц. Но как будут развиваться события, если земельный участок находится в собственности или бессрочном пользовании, в частности, у застройщика?

Так как ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ не допускает исключений из правила о переходе земельного участка в общую долевую собственность жильцов, то земля должна стать собственностью владельцев помещений в любом случае, даже если право собственности (или бессрочного пользования) на нее зарегистрировано на другое лицо.

Тем не менее из разъяснений Минфина России следует, что до тех пор, пока право предыдущего правообладателя не будет прекращено (и это должно быть зарегистрировано в установленном порядке), собственники помещений не могут претендовать на получение земельного участка в общую долевую собственность. Именно до этого момента прежний правообладатель будет плательщиком земельного налога.

Так, в письме Минфина России от 16.11.2006 № 03-06-02-05/57 рассмотрена ситуация, при которой правоустанавливающие документы на земельный участок были оформлены на товарищество собственников жилья (ТСЖ). Согласно указаниям Минфина России до переоформления права на земельный участок плательщиком земельного налога признается именно ТСЖ как самостоятельное юридическое лицо. Но после перехода права пользования на земельный участок в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке (прекращение права у ТСЖ и возникновение права собственности у собственников помещений) плательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка должны признаваться собственники квартир.

Аналогичное правило распространяется на организацию-застройщика, построившую многоквартирные дома на собственных земельных участках.

До государственной регистрации прекращения права собственности обязанность по уплате земельного налога сохраняется за застройщиком (письма Минфина России от 02.11.2006 № 03-06-02-04/152, от 27.10.2006 № 03-06-02-04/149). По вопросу о порядке государственной регистрации прекращения права собственности организации-застройщика на земельный участок, который переходит в общую долевую собственность к собственникам помещений в многоквартирном доме, надо обращаться в территориальные органы Росрегистрации.

Для

внесения в реестр соответствующей записи застройщику следует представить в регистрирующий орган заявление о прекращении права, а также документ, подтверждающий, что земельный участок под домом сформирован, в отношении его проведен кадастровый учет с указанием даты внесения записи в Единый государственный реестр земель. При этом записи о правах на общее имущество в реестр прав на недвижимое имущество не вносятся – это возможно только при волеизъявлении правообладателей – собственников помещений.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости (в частности, землю) обязательна только в случае, если объект является предметом сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, сдача в аренду, соглашение о сервитуте). Это следует из ст. 6 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ и п. 5 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 14.02.2007 № 29.

Однако рассмотренный порядок прекращения права собственности на землю ЗК РФ не предусмотрен: ст. 44 этого Кодекса предлагает всего три основания прекращения права собственности на землю – отчуждение собственником земли другим лицам, отказ от права, принудительное изъятие.

Таким образом, в настоящее время отсутствует однозначная позиция государственных органов по вопросу определения момента перехода права собственности на землю, а следовательно, возникновения (прекращения) обязанности уплаты земельного налога.

Это относится как к ситуации с куплей-продажей недвижимости, так и к обладанию помещением в многоквартирном доме.

Официальная позиция сводится к необходимости уплаты земельного налога при наличии зарегистрированного права на землю (единственное исключение для собственников помещений в доме). Обязанность налогоплательщика прекращается одновременно с регистрацией прекращения права на землю.

Возможно также возникновение следующей ситуации: помещения в здании, расположенном на земельном участке, принадлежащем бюджетной организации на праве бессрочного пользования, занимают, кроме бюджетной организации, другие организации по договорам аренды и безвозмездного пользования.

Согласно ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом плательщиками земельного налога не признаются организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.