Системная технология
Шрифт:
Используем, в целях единства изложения и изучения системной оценки, общеизвестные термины и определения в системе оценки имущества [24–27].
* Необходимость оценки возникает по нескольким основным причинам:1) необходимость реализации права государства на налогообложение имущества и права государства и/или руководства организации на получение отчетности об использовании имущества;
2) намерение собственника реализовать право собственности в отношении данного имущества для получения дохода;
3) необходимость реализации соответствующих судебных решений в отношении конкретного вида имущества;
4) проводимая в стране политика национализации или приватизации собственности;
5) другие причины.
Право собственности — это право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся: право собственника совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц; право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать свое имущество в залог.
Оценка стоимости имущества может иметь разное назначение: отражение в отчетности; купля-продажа; мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; национализация; конфискация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.
Оценка может проводиться в отношении недвижимого имущества, машин, транспорта, оборудования, земель, нематериальных активов и, в том числе, интеллектуальной собственности, имущественных прав, а также предприятия в целом, как имущественного комплекса.
* База оценки определяется, как вид стоимости имущества, соответствующий назначению оценки. База оценки, в соответствии с ГОСТ Р 51195.0.01–98 [24] может быть основана на следующих видах стоимости:1) рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий: рынок является конкурентным и представляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов; покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить свои потребности; имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям; оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке;
2) восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки;
3) стоимость замещения имущества – стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки;
4) первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования;
5) остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом износа;
6) стоимость имущества при существующем использовании – рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продаж на рынке;
7) стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;
8) инвестиционная стоимость имущества – стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования;
9) ликвидационная стоимость имущества – стоимость имущества при его вынужденной продаже;
10) страховая стоимость имущества – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая;
11) стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы;
12) залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита;
13) стоимость специализированного имущества – стоимость имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке;
14) стоимость права аренды имущества – единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом.
* В процессе оценки имущества используются следующие общепринятые понятия [24–27]:1) процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки имущества используют следующие подходы для формирования указанной совокупности приемов: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный;
2) затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки – сравнительной стоимости единицы, стоимости укрупненных элементов, количественного анализа;