Системная технология
Шрифт:
3) подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними;
4) доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используют методы прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа;
5) метод сравнительной стоимости единицы имущества –
6) метод стоимости укрупненных элементов – оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;
7) метод количественного анализа – оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство;
8) износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ определяют на основании изучения фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета. Существуют три вида износа – физический, функциональный, внешний. По характеру состояния имущества износ подразделяют на устранимый и неустранимый;
9) физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов;
10) функциональный износ имущества – износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу;
11) внешний износ имущества – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации;
12) устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;
13) неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость;
14) объект сравнения имущества – аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества;
15) скорректированная цена имущества – цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки;
16) метод прямой капитализации – оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, при постоянной величине дохода, при отсутствии первоначальных инвестиций и при одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;
17) метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества;
18) метод валовой ренты – оценка имущества, основанная на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода;
19) валовой рентный множитель – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества;
20) метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода;
21)
22) согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
* Приведем также общие термины и определения [24–27]:1) передача права собственности – надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования или изъятия;
2) заказчик – юридическое или физическое лицо, которому оказывает услугу оценщик имущества;
3) услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика в соответствии с назначением оценки имущества;
4) заказ на оценку – письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком (или уполномоченным лицом заказчика) и оценщиком имущества;
5) ограничивающее условие – заявление в отчете оценщика, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества;
6) аренда – право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом;
7) арендная плата – плата за право пользования чужим имуществом;
8) рыночная арендная плата – переменная арендная плата в период действия договора;
9) контрактная арендная плата – постоянная арендная плата в период действия договора;
10) рыночная цена – предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная денежная сумма при любой сделке;
11) капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки;
12) коэффициент капитализации – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки;
13) ставка капитализации – отношение чистого годового дохода к рыночной стоимости имущества;
14) внутренняя норма прибыли – норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций;
15) денежный поток – движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества;
16) потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект оценки;
17) действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также с учетом дополнительных видов доходов;
18) чистый операционный доход – действительный валовой доход за исключением операционных расходов;
19) норма дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени;