Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

Мыскин Антон

А как следствие этого, собственник жилого помещения приобретает практически неограниченные возможности по совершению с принадлежащим ему жилым помещением всевозможных гражданско-правовых сделок. Например, собственник может указанное жилое помещение продать, подарить, заложить. Жилое помещение может стать предметом завещания. Социальный же наниматель таких правовых возможностей практически лишен. Ввиду того, что социальный наниматель не является собственником занимаемого им жилого помещения и вспоминая известную юридическую формулу о том, что «никто не может передать другому больше прав чем имеет сам», необходимо констатировать, что в содержание правовых возможностей нанимателя по общему правилу не входят такие юридические возможности, как совершение с жилым помещением распорядительных актов. Такие жилые помещения практически закрыты для мира динамичного гражданского оборота.

Теперь более подробно о праве собственности на жилое помещение. Первый фактор, на котором необходимо акцентировать особое внимание и который имеет принципиальнейшее значение, связан с тем, что любое жилое

помещение, вне зависимости от того, идет ли речь о комнате в коммунальной квартире, отдельной изолированной квартире или индивидуальном жилом доме, является объектом недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). А раз это так, то всевозможные юридические модификации, которые могут происходить в праве собственности на жилые помещения (в более широком плане – любом объекте недвижимости), подлежат обязательной государственной регистрации. Статья 131 ГК РФ по этому поводу прямо устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [38] , конкретизируя данное законодательное положение, императивно указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а само зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

38

СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Иными словами содержание этих, в принципе достаточно широко известных, правовых предписаний означает, что по общему правилу лицо становится юридическим собственником жилого помещения (объекта недвижимости) только с момента государственной регистрации такого права. Без государственной регистрации право собственности возникнуть не может.

Приведем банальный пример. Продавец (официально зарегистрированный собственник жилого помещения) свое жилое помещение продает. Между продавцом и покупателем заключен договор купли-продажи. Такой договор нотариально удостоверен. Деньги за жилое помещение оплачены в полном объеме. Жилое помещение передано от продавца к покупателю по акту приема-передачи. Покупатель фактически вселяется в жилое помещение, проживает в нем, возможно даже сделал необходимый ремонт. Теоретически покупатель сможет даже зарегистрироваться по месту жительства в приобретенном им жилье. Однако ответим на главный вопрос: стал ли покупатель (приобретатель) юридическим собственником жилья? Ответ однозначный и категоричный – собственником он не стал. Без проведения необходимой процедуры государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения права собственности указанное право собственности, соответственно, не может возникнуть, перейти или прекратиться. Выражаясь теоретическим языком, можно сказать так, что государственная регистрация является важнейшим юридическим фактом в последовательной цепочке иных юридических фактов, стоящих на пути приобретения права собственности на определенный объект недвижимости. Возвращаясь к рассмотренному примеру, все это будет говорить о том, что приобретатель квартиры в лучшем случае будет являться только фактическим владельцем и пользователем жилого помещения, но никак не его собственником. Его владение будет законным, но недостаточным для приобретения полноценного права собственности. Только государственная регистрация фактического владельца (фактического собственника) сможет сделать собственником юридическим.

Однако, с другой стороны, необходимо понимать то очень важное обстоятельство, что описанная юридическая картина вещей – это только общее положение. Отечественному законодательству известны многочисленные случаи, когда право собственности на некий объект недвижимого имущества возникает не с момента государственной регистрации, а с некой иной временн'oй точки. Конечно, участники соответствующих правовых отношений смогут обратиться за государственной регистрацией (а в некоторых случаях они будут вынуждены это сделать), однако указанная регистрация будет носить для них не правопорождающий (как в большинстве случаев), а только правоподтверждающий характер. Компетентный государственный орган посредством проведения государственной регистрации просто констатирует перед всеми третьими лицами, что у лица-заявителя действительно есть право собственности на объект недвижимости, которое, что очень важно, с юридической точки зрения возникло до момента регистрации.

Классический пример такой ситуации – это совместная собственность супругов. Пункт 2 ст. 34 СК РФ по этому поводу прямо указывает, что общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

На практике содержание этой нормы семейного законодательства будет выглядеть приблизительно следующим образом. Допустим, в период брака работающий муж покупает квартиру. Право собственности он регистрирует индивидуально на себя; все правоустанавливающие

документы также выдаются только на его имя. Однако если эта квартира приобретается именно в период брака, то в соответствии со ст. 34 СК РФ такая квартира с объективной точки зрения будет находиться не в личной, а в общей супружеской собственности. Причем общей такая квартира станет не в силу государственной регистрации, а в силу прямого указания закона. Конечно, в будущем супруги смогут обратиться в орган по государственной регистрации, зарегистрировать эту квартиру уже как совместную супружескую собственность, получить необходимые правоустанавливающие документы на нее. Однако сама государственная регистрация, еще раз повторим это, будет носить исключительно правоподтверждающий характер. Юридическое право собственности (совместной собственности) возникнет у супругов не с момента государственной регистрации, а с момента приобретения указанной квартиры.

Другой пример. Статья 218 ГК РФ указывает, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество [39] .

И снова можно увидеть, что в соответствии с указанной нормой гражданского законодательства лицо становится собственником объекта паенакопления не с момента государственной регистрации его права, а с момента полной выплаты соответствующего пая [40] .

39

Очень похожая норма содержалась еще в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-I «О собственности в РСФСР». Пункт 2 ст. 13 указанного Закона гласил: «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество». В более усеченном варианте данная норма содержалась и в п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I «О собственности в СССР».

40

См. также: п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Подробный анализ случаев «внереестрового» приобретения права собственности на объекты недвижимости – предмет отдельного наученного исследования [41] . Такое исследование не входит в цели настоящей работы. Однако мы тем не менее остановимся на двух наиболее важных для жилищно-правовой сферы юридических моделях такого приобретения. Речь пойдет о приватизации и наследовании жилых помещений. А ввиду того, что каждая из обозначенных сфер имеет свои правовые особенности и индивидуальности, считаем целесообразным остановиться на каждой из них в отдельности.

41

См., например: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. № 5. С. 4–30; 2011. № 6. С. 5–29.

I. Приватизация жилых помещений

На первый взгляд нам могут возразить, сказав, что лицо становится собственником приватизированного жилого помещения с момента государственной регистрации возникновения соответствующего права частной собственности. Ведь ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» прямо указывает, что право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Действительно, по общему правилу это так и есть. Однако уже в самом начале приватизационных процессов (т. е. с начала 90-х годов) отечественная практика начала сталкиваться со следующим явлением.

Лицо собирало необходимый пакет документов для приватизации занимаемого им по договору социального найма жилого помещения. С этими документами обращалось в орган по приватизации с заявлением о приватизации. Говоря строго юридическим языком – лицо выражало надлежащим образом свою волю на то, чтобы посредством приватизации жилья приобрести на него полноценное право собственности. Однако в процессе такой приватизации и до момента необходимой государственной регистрации права такое лицо умирало. В связи с этим в практической деятельности постоянно возникали вопросы о том, как следует поступать в соответствующих случаях. Возвращать такое жилое помещение обратно в фонд государственного (муниципального) жилья? Или наследники умершего имеют право требовать включения указанного «недоприватизированного» жилого помещения в наследственную массу с целью дальнейшего оформления на него своего права собственности? С формальной точки зрения в такой ситуации необходимо руководствоваться первым вариантом. Лицо умерло, право собственности не зарегистрировано, умерший человек не может являться стороной договора о приватизации, такие отношения не допускают наследственного правопреемства. Следовательно, жилое помещение возвращается, а точнее остается в публичной собственности.