Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

Мыскин Антон

Какие возможны выходы из этой ситуации? Теоретически такой приобретатель сможет обратиться с иском в суд к своей стороне по сделке (т. е. продавцу) о полном возмещении убытков в размере стоимости утраченной квартиры. Ведь ст. 461 ГК РФ прямо указывает, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Однако это только теоретически. В реальной жизни покупатель (добросовестный приобретатель) при исполнении судебного решения скорее всего столкнется с тем, что у ответчика-должника либо вовсе не будет, либо будет, но крайне недостаточно необходимого ликвидного имущества, которое сможет стать объектом судебного взыскания [57] .

57

Весьма интересное, но крайне тяжелое для восприятия судебное дело о привлечении нотариуса к гражданско-правовой ответственности, участвовавшего в совершении сделки по приобретению жилого помещения, которое в последующем было изъято у конечного и добросовестного приобретателя содержится в Обзоре судебной практики ВС РФ за второй квартал 2012 г. (Бюллетень ВС РФ. 2013. № 1).

И

еще один момент содержательного характера. Конечно сложно спорить с ВС РФ и уж тем более как-то критически оценивать его решения. Ведь это ВС РФ! Однако мы позволим себе высказать свое принципиальное несогласие с тем правовым подходом, который был применен в рассматриваемом судебном деле. Напомним, что конструкция виндикационного иска в российском правопорядке смоделирована таким образом, что если имущество выбывает из обладания первоначального собственника по его воле (например, в результате совершенной сделки), а конечный приобретатель вещи является приобретателем добросовестным и возмездным, первоначальный собственник не имеет право на виндикацию; вещь остается во владении и в собственности добросовестного приобретателя. Если же вещь выбывает из обладания первоначального собственники против его воли (например, в результате кражи), виндикация возможна во всех случаях невзирая ни на какие позитивные качества конечного приобретателя.

ВС РФ рассудил таким образом, что в указанной ситуации жилое помещение выбыло из обладания собственника против его воли, а потому и удовлетворил его иск. Однако не будем забывать, что с учетом описанных выше фактических обстоятельств собственник жилья (гражданин Д.) передал принадлежащее ему жилое помещение мошеннику (гражданину Т., действующему под именем умершего гражданина А.) по договору коммерческого найма. С классических же гражданско-правовых позиций передача вещи во владение другому лицу по договору аренды, найма, хранения, залога, перевозки является выбытием такой вещи из обладания собственника по его воле [58] , а в этой ситуации, еще раз повторим этот важный постулат, собственник далеко не во всех случаях имеет право на виндикацию.

58

См., например: Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России. М.: Статут, 2008. С. 18–34; Мурзин Д.В. Добросовестное приобретение имущества по договору // Проблемы теории гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 77–126; Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. 2007. № 4. С. 63–107; Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Труды по гражданскому праву. – М.: Статут, 2001. С. 171–224.

Более того, собственник жилья не только произвел отчуждение вещи по своей воле, но и в процессе заключения и исполнения договора найма проявил и продолжал проявлять чрезмерную невнимательность и неосмотрительность. Ведь как прямо отметил президиум Омского областного суда, который, напомним, отказал в иске первоначальному собственнику в виндикации квартиры, «в деле имеются обстоятельства, свидетельствующие о неосмотрительности Д. при осуществлении правомочий собственника в отношении принадлежащей ему квартиры, в частности на передачу ключей от квартиры и предоставление доступа в нее постороннему лицу; незаключение в письменной форме договора найма, а также на отсутствие со стороны Д. в течение длительного периода времени контроля за пользованием посторонним лицом жилым помещением и его эксплуатацией». И неужели за все эти акты крайней невнимательности и неосмотрительности, проявленные со стороны собственника, должен отвечать конечный добросовестный приобретатель? Вряд ли такой подход будет соответствовать требованиям разумности и справедливости.

Вполне возможно, что вынося соответствующее решение, ВС РФ руководствовался идеями, высказанными в юридической литературе в 90-е годы. Например, в одном из учебников по жилищному праву, вышедшем в те годы, можно найти следующие слова: «Трудно признать обоснованной практику признания судами недействительными целых цепочек договоров купли-продажи жилых помещений или мены ими при обнаружении изъянов в одном из договоров. В этих случаях нарушаются права граждан, являющихся добросовестными приобретателями [59] . Исключение составляют случаи, когда оно выбыло из владения собственника или законного владельца, помимо их воли. Это касается, видимо, и встречающихся неправомерных действий лица, «добывшего» доверенность на отчуждение жилого помещения, которая изначально недействительна или впоследствии признана таковой (в том числе по причине установленного порока воли доверителя). В этих случаях собственник или лицо, которому помещение было предоставлено собственником во владение, вправе истребовать его и у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ)» [60] .

59

Такой подход чуть позже нашел свое прямое отражение в практике Конституционного Суда РФ. Подробнее см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой, В.М. Ширяева».

60

Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. – М.: Юристъ, 1997. С. 280.

Очень может быть, что именно такой подход был оправдан в условиях отечественной правовой действительности конца XX века. Однако если занять именно эту позицию в современных российских условиях, то мы неизбежно столкнемся со следующим вопросом. Если считать, что для целей виндикационного иска вещь выбывает из обладания собственника против его воли в ситуации, когда такая вещь передается в аренду (коммерческий наем), а арендатор (наниматель) подделывает доверенность на продажу такой вещи с последующим присвоением себе вырученных от совершенной сделки денежных средств, то что тогда, опять-таки для целей виндикационного иска, считать выбытием вещи из владения собственника по его воле? Ответ на этот простой в принципе вопрос загонит в тупик. По крайней мере практика ВАС РФ в этом вопросе была куда более последовательной [61] .

61

См.

п. 10 и 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

Однако вернемся к практике ВС РФ. Достаточно интересный пример изъятия жилого помещения у добросовестного приобретателя содержится в документе под названием «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утвержденном Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г. [62] В рамках данного документа приводится, в частности, следующая правовая информация.

62

Бюллетень ВС РФ. 2015. № 2.

Как разъяснено в п. 39 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

В ситуации, когда Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не являлись участником договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного судебного решения), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, суды принимают решение об истребовании жилого помещения, в том числе и от добросовестного приобретателя, поскольку в указанном случае выбытие имущества из владения собственника происходило помимо его воли.

Так, решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением областного суда, удовлетворены исковые требования муниципального образования к Д. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, квартира возвращена в муниципальную собственность города.

При рассмотрении дела судом установлено, что в спорной квартире в период с 1974 по 2009 г. по договору социального найма проживали Н. и члены его семьи. В мае 2009 г. наниматель Н. умер. Другие лица из числа приобретших право пользования жилым помещением по договору социального найма в квартире после смерти Н. не проживали.

По договору купли-продажи от 7 июля 2011 г. квартира была приобретена М. у С., а впоследствии по договору купли-продажи от 21 сентября 2011 г. продана ответчику Д.

На регистрацию договора купли-продажи, заключенного между М. и С. 7 июля 2011 г., были представлены дубликат договора передачи от 17 января 1994 г. и поквартирная карточка по состоянию на 7 июля 2011 г.

Между тем суд установил, что договор передачи от 17 января 1994 г. уполномоченным органом местного самоуправления не заключался, должностными лицами городского БТИ не подписывался и печатью данного учреждения не удостоверялся; поквартирная карточка лицом, указанным в ней, не составлялась. С. в квартире никогда не проживал, нанимателем или собственником спорной квартиры не являлся. Согласно пояснениям С. сделка купли-продажи квартиры была им оформлена за вознаграждение по просьбе незнакомых лиц и на основании предоставленных ими документов.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии соответствующего волеизъявления муниципального образования как собственника жилищного фонда на отчуждение спорной квартиры.

Квартира поступила в фактическое владение других лиц помимо воли муниципального образования, что в силу положений ст. 301, 302 ГК РФ послужило основанием для удовлетворения требований об истребовании квартиры из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он являлся добросовестным приобретателем [63] .

63

Похожий спор, но с несколько иным составом фактических отношений и, как следствие этого, иным разрешением спора по существу, представлен в деле «Гладышева против России», опубликованном в рубрике «Практика Европейского суда по правам человека» в рамках Обзора судебной практики ВС РФ за второй квартал 2012 г. (Бюллетень ВС РФ. 2013. № 1).

И снова перед нами наглядный пример безвозмездного изъятия жилого помещения из владения добросовестного приобретателя без какой-либо компенсации в его пользу. Правда, данный судебный подход заслуживает уже самой полной поддержки, так как жилое помещение, ставшее предметом спора, действительно выбыло из обладания публично-правового собственника против его воли, а это всегда стопроцентное основание для виндикации имущества.

И еще один небольшой пример из данного Обзора ВС РФ. Он связан с истребованием имущества у недобросовестного приобретателя [64] . Напомним, что у недобросовестного приобретателя имущество может быть изъято во всех случаях, вне зависимости от форм и условий выбытия такого имущества из обладания собственника.

64

Подробные характеристики добросовестных и недобросовестных приобретателей содержатся в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Судами первой и кассационной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая предоставленные органом местного самоуправления доказательства, указали, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества [65] .

65

Бюллетень ВС РФ. 2015. № 2.