Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
Шрифт:
9. Наконец, наниматель в любое время может отказаться от своего права проживания в жилом помещении, расторгнув в отношении себя договор социального найма в одностороннем порядке (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ). На практике же, как нетрудно догадаться, таким правом наниматели пользуются крайне редко.
Теперь обратимся к анализу жилищно-правового и гражданско-правового статуса наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Начнем с рассмотрения его юридических обязанностей.
Об обязанностях наймодателя (публичного собственника соответствующего жилищного фонда) говорится в ч. 2 ст. 65 ЖК РФ. В соответствии с данной нормой на любого наймодателя возлагаются следующие обязанности.
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.
В данном случае речь идет о том, что наймодатель должен передать нанимателю так называемое юридически чистое жилое помещение, т. е. помещение, не обремененное правами и требованиями каких-либо третьих лиц. Например, жилое помещение, являющееся предметом договора социального найма, не должно находиться в залоге. Такое помещение не должно быть объектом судебного ареста. В практике иногда встречаются случаи (а в советские времена они были весьма распространены), когда на одно и то же жилое помещение выдается два и более ордера. При самом худшем варианте развития указанных событий устранение возникшей юридической неопределенности производится путем
76
См.: Бюллетень ВС РФ. 1996. № 5.
2. Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.
Еще раз повторим, что элементы общего имущества многоквартирного дома (лестничные клетки, подвалы, чердаки, лифты и др.) не принадлежат нанимателю на праве общей долевой собственности. Это имущество (точнее доля в праве собственности на имущество) принадлежит наймодателю. А раз это так, то наймодатель как полноценный сособственник и должен нести все расходы (пропорционально принадлежащей ему доли) по содержанию и ремонту элементов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.
3. Более подробно хотелось бы остановиться на такой обязанности наймодателя, как осуществление капитального ремонта жилого помещения, предоставленного внаем.
Жилищное законодательство в этом вопросе исходит из традиционного подхода, суть которого заключается в том, что текущий ремонт жилого помещения осуществляет наниматель, а капитальный ремонт – наймодатель [77] . Напомним, что исчерпывающий перечень видов работ, относимых к текущему ремонту, и выполняемых, соответственно, за счет нанимателя, содержится в Типовом договоре социального найма 2005 г. К этим работам относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Следовательно работы, которые прямо в данном перечне не названы, относятся к работам капитальным. В частности, к ним могут быть отнесены такие виды работ, как замена окон, дверей, полов, электропроводки, радиаторов, некоторого сантехнического оборудования (ванны, раковины), плиты. По крайней мере так должно быть в теории.
77
Аналогичный подход используется и в таких гражданско-правовых договорах, как коммерческий наем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ) и аренда (ст. 616 ГК РФ).
Однако ни для кого не секрет, что в нашей стране наймодатели, мягко говоря, не очень-то и стремятся к выполнению данной юридической обязанности. Более того, своевременное и качественное выполнение наймодателем капитального ремонта жилого помещения – явление скорее экстраординарное, нежели обыденное. Причем такое положение вещей, насколько можно судить, существовало даже во времена Советского Союза.
Именно поэтому в жилищном законодательстве установлен специальный механизм по защите прав и законных интересов нанимателей на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта. Часть 2 ст. 66 ЖК РФ на этот счет устанавливает, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей.
Невооруженным глазом видно, что по крайней мере с формально-юридической точки зрения наниматель достаточно сильно защищен от бездействия наймодателя в плане выполнения им капитального ремонта. Жилищный закон вкладывает в руки нанимателя целую плеяду способов защиты нарушенных прав. Однако для того, чтобы увидеть, как эта норма работает в практической жизни, необходимо обратиться к одному весьма любопытному судебному делу, рассмотренному ВС РФ.
Прокурор обратился в суд с заявлением в защиту интересов инвалида III группы Б. к администрации муниципального образования о возмещении расходов, затраченных на капитальный ремонт жилого помещения.
Решением районного суда требования прокурора удовлетворены. С администрации в пользу Б. взыскано возмещение расходов на проведение капитального ремонта жилого помещения.
Апелляционным определением указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении требований прокурора отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала обоснованными доводы, изложенные в кассационном представлении прокурора, отменив апелляционное определение по следующим основаниям.
Судом установлено, что находящееся в муниципальной собственности жилое помещение, в котором Б. проживала на основании заключенного с администрацией договора социального найма жилого помещения, требовало капитального ремонта.
В связи с неисполнением наймодателем обязанности по производству капитального ремонта истцом самостоятельно и за свой счет произведена замена оконных блоков (полностью) и наружное утепление внешних стен.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований прокурора, суд второй инстанции указал, что работы по замене оконных конструкций и обшивке стен относятся к текущему, а не к капитальному ремонту жилищного фонда.
Между тем в силу п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Согласно договору социального найма жилого помещения, заключенному Б. с администрацией, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения.
Согласно акту обследования, обоснованно принятому во внимание судом первой инстанции, установлено, что в ходе длительного срока эксплуатации пришли в негодность кровля дома, оконные блоки, венцы бруса наружной стены сгнили, веранда нуждается в капитальном ремонте, а фундамент – в усилении.
Б. произведены работы по утеплению жилого дома, включая обшивку и утепление стен, замену полностью оконных заполнений, а не отдельных элементов.
Указанные работы в соответствии с п. 4 Примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, – приложение № 8 к постановлению Госстроя
Поскольку все обстоятельства дела судом установлены, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ сочла возможным оставить в силе решение суда первой инстанции, не передавая дело на новое апелляционное рассмотрение [78] .
78
Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2013 г. // Бюллетень ВС РФ. 2014. № 9.
Еще один важный момент. Выше указывалось, что наймодатель в процессе заключения договора социального найма с нанимателем обязан передать последнему «юридически чистое» жилое помещение, т. е. помещение, не обремененное правами третьих лиц. Если же рассматривать данный правовой аспект сквозь призму обязанности наймодателя производить капитальный ремонт жилого помещения, то необходимо отметить, что предоставляемое наймодателем жилое помещение должно быть не только юридически, но и технически пригодно для постоянного проживания. Об этом, кстати, прямо говорится в Типовом договоре социального найма 2005 г., где однозначно указывается, что наймодатель обязан передать нанимателю не просто жилое помещение, а помещение, пригодное для проживания, отвечающее требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям.
В связи с этим невольно возникает следующий вопрос: как следует поступать нанимателю, если наймодатель в нарушение закона изначально предоставил ему технически непригодное для проживания жилое помещение с расчетом на то, что соответствующие изъяны будут устранены нанимателем за счет собственных средств? Ответ на этот важный вопрос хотелось бы проиллюстрировать судебным прецедентом ВС РФ.
Н. и З. обратились к мировому судье судебного участка № 4 г. Набережные Челны с иском к МУП «Челныстройремонт» о зачете произведенных ими затрат на ремонт квартиры и приобретение необходимого для проживания в ней оборудования в сумме 13 091 руб. в счет задолженности по квартплате, будущих платежей по квартплате и коммунальные услуги. В обоснование своих требований они ссылались на следующее. Предоставленная им в мае 2002 г. по договору социального найма двухкомнатная квартира не была отремонтирована, находилась в антисанитарном состоянии, поскольку ранее в ней располагался опорный пункт милиции, в ней отсутствовали газовая плита, смесители для ванны и кухни, мойка на кухне и умывальник в ванной. В связи с этим наниматели были вынуждены произвести ремонт в квартире, а также купить и установить необходимое для проживания оборудование.
Решением мирового судьи судебного участка № 4 г. Набережные Челны Республики Татарстан от 25 ноября 2003 г. в иске отказано.
Апелляционным решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 26 января 2004 г. решение мирового судьи отменено и по делу вынесено новое решение, которым требования частично удовлетворены: с МУП «Челныстройремонт» в пользу Н. и З. в зачет платежей за оплату квартиры и коммунальных платежей взыскано 10 841 руб.; в остальной части иска отказано.
Президиум Верховного Суда Республики Татарстан от 28 июля 2004 г. апелляционное решение городского суда отменил и оставил в силе решение мирового судьи.
В надзорной жалобе Н. и З. просили определение президиума Верховного Суда Республики Татарстан отменить и оставить в силе апелляционное решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 апреля 2005 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.
В силу ч. 1 ст. 40 ЖК РСФСР жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Согласно п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, п. 6 Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР (утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415) наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение в надлежащем состоянии.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, мировой судья сослался на то, что истцами не предоставлено достаточных доказательств разукомплектования квартиры, а производство текущего ремонта квартиры, включая покупку материалов для него, в соответствии с заключенным договором социального найма жилого помещения является обязанностью нанимателя.
Суд апелляционной инстанции при пересмотре дела не согласился с решением мирового судьи в связи с его необоснованностью и принял новое решение о частичном удовлетворении иска. При этом суд исходил из того, что представленная квартира не была оборудована газовой плитой и сантехническим оборудованием; кроме того, в непригодном состоянии находилось линолеумное покрытие пола. Наниматели вынуждены были за счет собственных средств привести предоставленную им квартиру в пригодное для проживания состояние, хотя такая обязанность лежит на наймодателе.
Руководствуясь ст. 40 ЖК РСФСР, Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, а также заключенным между сторонами договором социального найма жилого помещения и установленными по делу обстоятельствами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что поскольку предоставленная наймодателем квартира не отвечала санитарным и техническим требованиям, т. е. находилась в ненадлежащем состоянии, в связи с чем Н. и З. понесли затраты личных средств на устранение недостатков квартиры, то они вправе требовать от наймодателя зачета понесенных расходов в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением расходов на краску, клей и другие материалы, используемые для текущего ремонта квартиры.
Судебная коллегия находит данный вывод суда апелляционной инстанции правильным, основанным на нормах материального права, регулирующим спорные правоотношения, и имеющихся в деле доказательствах.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определение президиума Верховного Суда Республики Татарстан отменила, оставила в силе апелляционное решение Набережночелнинского городского суда [79] .
79
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 апреля 2005 г. № 11-В05-5 // Бюллетень ВС РФ. 2005. № 9.
4. Последняя обязанность наймодателя, о которой прямо говорится в ст. 65 ЖК РФ, заключается в том, что наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Однако перечень обязанностей наймодателя, данный в ЖК РФ, не является исчерпывающим. Типовой договор социального найма 2005 г. возлагает на наймодателя ряд дополнительных обязанностей. В продолжение вышеприведенного перечня на наймодателя возлагаются следующие обязанности:
5. Предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
6. Информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ.
7. Принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях.