Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
Шрифт:
Однако из данного общего правила жилищное законодательство знает ряд исключений. Причем данные исключения были известны и советскому жилищному праву. Речь идет о таких сделках, как поднаем и обмен жилья. По причине того, что каждая из обозначенных сделок обладает своей юридической спецификой, считаем целесообразным остановиться на отдельном анализе как договора поднайма, так и договора обмена.
Смысл договора поднайма весьма прост. Он заключается в том, что социальный наниматель передает все или часть занимаемого им жилого помещения для проживания третьим лицам на возмездной основе. Если бы такой договор заключал собственник жилого помещения, то это был бы классический договор коммерческого найма. Если бы такой договор заключался в рамках договора аренды, указанный договор именовался бы термином «субаренда».
Еще раз повторим, что договор поднайма был известен еще советскому жилищному законодательству. Однако данный договор в указанную эпоху характеризовался весьма специфическими качествами. С одной стороны, советские граждане-наниматели действительно имели полное право сдавать
Например, ст. 10 ЖК РСФСР 1983 г., посвященная общим жилищным правам и обязанностям граждан, категорично устанавливала, что жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества. Конкретизация данной общей правовой нормы содержалась в ст. 79 ЖК РСФСР. Данная статья гласила, что если наниматели жилых помещений систематически сдают жилую площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, сдаваемая изолированная жилая площадь подлежит изъятию в судебном порядке [84] . Но что означала сдача жилого помещения в поднаем именно с целью извлечения нетрудовых доходов? По сути, прямой ответ на этот вопрос содержался в ст. 78 ЖК РСФСР, которая императивно устанавливала, что размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги. А в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы, незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства [85] . Таким образом, в рамках советской правовой системы договор поднайма становился бессмысленным не только в силу юридических, но в первую очередь в силу экономических причин.
84
Кстати, аналогичный подход можно обнаружить и в более ранних актах советского правопорядка. Как отмечалось в Постановлении Пленума ВС СССР от 25 марта 1964 г. № 3 «О судебной практике по гражданским жилищным делам», при систематической сдаче нанимателем в поднаем отдельной изолированной комнаты в целях извлечения нетрудового дохода эта комната в соответствии со ст. 5 Основ гражданского законодательства может быть изъята у нанимателя в судебном порядке по иску наймодателя или прокурора.
85
См. также: Постановление Пленума ВС РСФСР от 15 декабря 1987 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами норм Жилищного кодекса РСФСР об ответственности граждан за использование жилых помещений для извлечения нетрудовых доходов».
Современный подход в правовом регулировании договора поднайма строится уже на базе рыночных механизмов, хотя он также не лишен элементов формализма. Самое главное в этом вопросе заключается в том, что наниматель, не будучи собственником жилого помещения, не имеет право заключать этот договор самостоятельно, что называется своей волей и в своем интересе. Статья 76 ЖК РФ по этому поводу устанавливает следующие требования. Во-первых, сдача жилого помещения в поднаем допускается только с письменного согласия наймодателя [86] . Во-вторых, для сдачи жилого помещения в поднаем необходимо получить письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе членов семьи временно отсутствующих. В-третьих, дополнительные требования установлены для случаев сдачи в поднаем жилого помещения, расположенного в коммунальной квартире. Часть 2 ст. 76 ЖК РФ на этот счет устанавливает, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей [87] . Наконец, в-четвертых, ЖК РФ императивно устанавливает, что договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.
86
Аналогичное требование содержалось и в ст. 76 ЖК РСФСР. Формально такой подход правилен, так как собственник-наймодатель, естественно, должен знать, какие лица будут проживать в его жилом помещении и на каких условиях. Однако на практике эта норма, судя по всему, полноценно никогда не работала.
87
Содержание ч. 2 ст. 76 ЖК РФ на практике будет означать, что сдать в поднаем жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, на легальной основе практически невозможно.
Таким образом нетрудно увидеть, что заключение договора поднайма в современных условиях обусловлено таким количеством необходимых формальностей, что их неукоснительное соблюдение вряд ли сможет породить возникновение соответствующих договорных правоотношений в практической жизни.
Завершая рассмотрение вопросов договора поднайма, хотелось бы отметить еще три частных аспекта.
Первое. Договор поднайма должен быть заключен в письменной форме. Более того, ч. 1 ст. 76 ЖК РФ дополнительно требует, чтобы один экземпляр
Второе. Срок действия договора устанавливается по соглашению сторон. Максимальный срок действия договора законом не установлен. Если в договоре срок его действия не будет определен, договор будет считаться заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ).
Третье. Плата за жилое помещение также устанавливается по соглашению сторон (ст. 78 ЖК РФ). На законодательном уровне размер такой платы, естественно, никоим образом не определяется и не ограничивается.
Во времена Советского Союза обмен жилыми помещениями являлся, пожалуй, самой распространенной жилищно-правовой сделкой. Обмен жилья являлся, по сути, единственным договором, в результате совершения которого наниматель мог осуществить полное отчуждение жилого помещения (а не временное, как при поднайме) с последующим приобретением прав на иное жилое помещение [88] . В настоящее время сделки по обмену жилыми помещениями в практической деятельности используются достаточно редко. Вследствие этого анализ договора обмена будет произведен только в самых общих чертах.
88
См., например: Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утв. приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. № 12.
Итак, ч. 1 ст. 72 ЖК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Часть 5 данной статьи отдельно конкретизирует, что обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.
Именно так законодатель определяет суть отношений, складывающихся по поводу обменных договоров. Если на время отойти от норм жилищного законодательства и обратиться к научной литературе, то можно встретить следующие определения договора обмена. Договор обмена жилых помещений – это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогичному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение [89] . Обмен жилыми помещениями – договор двух и более нанимателей жилых помещений и совместно с ними проживающих граждан в домах государственного, общественного или индивидуального жилищных фондов о взаимной передаче жилых помещений в пользование с передачей соответствующих прав и обязанностей по договору найма жилого помещения [90] . Советский ученый-цивилист М.М. Агарков писал, что обмен жилплощадью представляет собой не что иное, как одновременную цессию и перевод долга в области прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями [91] .
89
Российское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. II. Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 411.
90
Юридический энциклопедический словарь / Гл. ред. А.Я. Сухарев. М.: Сов. энциклопедия, 1984. С. 202 (автор – В.Н. Литовкин).
91
Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 2. Общее учение об обязательствах и его отдельных видах. М.: Статут, 2012. С. 62.
Невооруженным глазом видно, что суть договора обмена (как в советскую эпоху, так и в современном правопорядке) заключается в том, что его участниками могут быть исключительно социальные наниматели. Никакие иные пользователи жилья заключать обменные договоры не имеют право. Однако когда в нашей стране в начале 90-х годов стали постепенно появляться частные собственники жилых помещений, появилась острая потребность в совершении так называемых смешанных обменов, суть которых состояла в том, что его сторонами являлись, с одной стороны, социальные наниматели, а с другой – частные собственники жилья. В результате совершения и исполнения указанных обменных сделок наниматель и собственник менялись местами. Социальный наниматель становился собственником того жилого помещения, куда он въезжал, а собственник наоборот – социальным нанимателем. Законодательной базой смешанных обменов являлся один из первых в России рыночных нормативных актов в области жилищно-правовой сферы. Речь идет о Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» [92] . Статья 20 указанного Закона давала следующие предписания: «Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение)».
92
Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99.