Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
Шрифт:
9. Последняя обязанность, возлагаемая на собственника жилья, и отсутствующая у социального нанимателя, заключается в том, что любой собственник должен платить налог на недвижимое имущество.
Рассуждения о юридических обязанностях собственника жилого помещения показали, что собственник и социальный наниматель в этом плане достаточно близки. Как собственник, так и социальный наниматель в процессе своего проживания должны исполнять приблизительно одинаковый набор юридических обязанностей. Аналогичная картина вещей сложится и в области прав, которыми обладает любой собственник жилья. Несмотря на то, что собственник и социальный наниматель находятся между собой в различном социально-юридическом положении, набор их правовых возможностей
1. Бессрочно пользоваться жилым помещением. Как и в области социального найма, проживание собственника изначально не ограничено какими-либо временными рамками, либо условиями. Собственник жилья проживает в своем помещении на бессрочной основе. Лицо не может стать собственником, например, только на 10 лет, либо до достижения определенного возраста. Для любого права собственности (в том числе и на жилые помещения) свойственна такая юридическая черта, как неопределенность продолжительности во времени.
Однако бессрочность права собственности не означает вечность такого права. Собственник жилья в силу различных правовых обстоятельств может утратить свое право а, следовательно, и право проживания в жилом помещении. Например, собственник с принадлежащим ему жилым помещением может совершить определенную гражданско-правовую сделку (куплю-продажу, дарение), в результате которой право собственности на данный объект перейдет к другому лицу. За совершение собственником определенных жилищных правонарушений (нецелевое использование жилья, нарушение прав и законных интересов соседей и др.) к собственнику может быть применен такой вид юридической ответственности, как продажа принадлежащего ему жилого помещения с публичных торгов с последующим выселением собственника (ст. 293 ГК РФ). Наконец, собственник может просто умереть, в результате чего право собственности на его жилое помещение перейдет к соответствующим наследникам.
2. Собственник обладает возможностью сохранять все свои права на жилое помещение в случае непроживания в нем. С этих позиций статус собственника и социального нанимателя будет немного различаться. Напомним, что социальный наниматель сохраняет право проживания в жилом помещении только в случае своего временного отсутствия (служба в Вооруженных Силах, командировка, работа в другом населенном пункте и др.). Если наниматель будет отсутствовать в жилом помещении на постоянной основе (вступит в новый брак, создаст новую семью, вывезет из жилого помещения свои вещи и др.), по иску заинтересованных лиц указанного нанимателя можно будет признать утратившим право на жилое помещение.
С собственником дело будет выглядеть несколько иначе. Даже если собственник вообще не будет проживать в своем жилом помещении, право собственности в отношении него он все равно не утратит. Непроживание собственника в принадлежащей ему квартире (комнате) не свидетельствует об отказе от соответствующих прав. Более того, собственник может не проживать в принадлежащем ему помещении в силу определенных объективных причин. Приведем конкретный пример. Лицу на праве собственности принадлежат три квартиры. В первой он проживает вместе со своей семьей. Вторую квартиру собственник на постоянной и систематической основе сдает по договору коммерческого найма. Третья квартира просто пустует. Данные обстоятельства не дадут никаким заинтересованным лицам права требовать (в том числе в судебном порядке) утраты собственником принадлежащих ему субъективных прав.
Однако необходимо иметь в виду, что неосуществление собственником принадлежащего ему права (т. е. непроживание в жилом помещении) никоим образом не освобождает его от исполнения лежащих на нем юридических обязанностей. Например, собственник жилья все равно должен будет платить установленные налоги, необходимые коммунальные платежи, нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
3. У любого собственника существует такое естественное для любого человека право, как право вселять в жилое помещение своих членов семьи. Потенциальный состав членов семьи собственника жилого помещения, а также порядок и условия их вселения определяются ст. 31 ЖК РФ. Подробный юридический анализ данных отношений будет представлен в следующей главе настоящей книги.
4. Собственник имеет право осуществлять переустройство и (или)
5. Наконец, последнее право, существующее и у собственника, и у социального нанимателя, заключается в том, что собственник жилья имеет право требовать предоставления ему коммунальных услуг надлежащего качества. В противном случае собственник будет иметь право на применение к соответствующим ресурсоснабжающим организациям мер оперативного воздействия (перерасчет коммунальных платежей, полное возмещение убытков и др.).
6. Пожалуй, единственное право, которое существенным образом отличает собственника от социального нанимателя, касается того момента, что собственник жилого помещения имеет достаточно широкие возможности распоряжаться принадлежащим ему жильем, т. е. совершать в отношении него разнообразные гражданско-правовые сделки. Для социального нанимателя такие возможности практически закрыты. В связи с этим считаем целесообразным обратиться к подробному анализу тех распорядительных актов, которые вправе совершать в отношении жилого помещения как собственник, так и социальный наниматель.
Однако для начала подведем промежуточные итоги. Если смотреть на собственника жилья и социального нанимателя под углом зрения прав и обязанностей, которыми они обладают в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства, то с данной точки зрения собственник жилья, как это ни странно звучит, будет находиться в менее выгодном правовом положении. Объяснение этому видится в том, что на собственника возлагается ряд дополнительных финансовых обязанностей, которые будут отсутствовать у социального нанимателя. Во-первых, собственник обязан осуществлять за свой счет не только текущий, но и капитальный ремонт своего жилья. В области социального найма капитальный ремонт жилого помещения производит наймодатель. Во-вторых, собственник должен принимать прямое финансовое участие по содержанию общего имущества многоквартирного дома, осуществлению его текущего и капитального ремонта. У нанимателя такой обязанности, по общему правилу, нет (исключения представлены в ст. 154 ЖК РФ). Наконец, в-третьих, собственник обязан платить налог на принадлежащее ему недвижимое имущество. Все сказанное позволяет говорить о том, что право собственности на жилое помещение рассчитано на людей небедных, состоятельных, имеющий относительно высокий уровень дохода. А социальный наем, как следует из его названия, наоборот, предназначен для социально незащищенных слоев населения.
В графическом виде общее и различное в правах и обязанностях собственника и социального нанимателя будет выглядеть следующим образом.
§ 1.3. Особенности совершения некоторых распорядительных актов с жилыми помещениями, находящимися в социальном найме и принадлежащих на праве собственности
А. Социальный наем
Прежде чем говорить о тех распорядительных актах, которые вправе совершать социальный наниматель с принадлежащим ему жилым помещением, необходимо сделать ряд важных пояснений. Выше уже неоднократно говорилось о том, что социальный наниматель не является собственником занимаемого им жилого помещения. А раз это так, то данное обстоятельство позволяет прийти к очень важному выводу, что социальный наниматель практически лишен правовых возможностей по совершению с жилым помещением разнообразных гражданско-правовых сделок. Например, наниматель не может данное помещение продать, подарить, заложить, передать в рамках договора ренты. Все-таки не будем забывать, что классический римский подход гласит: «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам». Ввиду того, что социальный наниматель не является собственником жилья, его правомочия по распоряжению закрепленным за ним жилым помещением весьма и весьма ограничены и усечены.